2019-05-06 09:05:49
就在住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示之后，中原地产研究中心统计数据显示，4月来，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，环比上涨300%，调控频率明显增长。
在发布调控政策的城市中，包括济南、郑州等地城市针对楼市出现的谣言进行辟谣；也有城市针对市场明显“回温”迹象发布楼市收紧调控，包括合肥、遵义、深圳、长沙、丹东等多个城市；深圳、南沙、北京等城市针对人才房、共有产权房等政策也再次明确落地细则；此外，公积金收紧政策4月也在多城市发布，包括合肥、佛山、成都、黄山等地，整体来看，公积金政策有收紧趋势。
在发布调控的城市中，除了长沙，其他城市房价在3月份均出现了异动。这些发布调控的城市的地市、楼市大多都有回暖甚至过热迹象，如合肥、杭州等地均因土地市场拍卖过热频频登上新闻报道，而被住建部点名的丹东，其也因新建商品住宅销售价格同比涨幅超过20%，领跑全国引人注目。
一季度楼市回暖
房地产交易市场以及土地市场的回暖令楼市调控再遭考验。
2019年1-3月，全国房地产开发投资额累计人民币2.4万亿元，同比增加11.8%。同期，全国房地产开发企业土地单价同比上涨9.3%至每平方米人民币4695元，新开工面积同比增加11.9%至3.87亿平方米。2019年3月，100个大城市的土地出让成交溢价率已经恢复到 9.9%，成为 2018年5月以来的历史新高。4月末，江苏省苏州市5天内两次土拍均有地块创下楼面价新高。4月29日，苏州工业园区一地块成交楼面价约每平方米3.03万元人民币，溢价37.7%，创下十年以来苏州工业园区拍出的单价最高的住宅用地记录。除苏州外，武汉、无锡、杭州、南京、合肥等城市的土地市场同样活跃。
土地市场热火朝天，3月的楼市春意浓浓。来自国家统计局发布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，3月份共有65个城市房价上涨。而根据中指百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年4月，全国100个城市新建住宅平均价格为14800元/平方米，环比上涨0.28%，涨幅较上月扩大0.04个百分点。同比来看，全国100个城市新建住宅均价较去年同期上涨4.27%，涨幅较上月收窄0.16个百分点。另外，北京、上海等十大城市新建住宅均价为26843元/平方米，环比上涨0.11%，涨幅较上月收窄0.04个百分点；同比上涨2.27%，涨幅较上月扩大0.02个百分点。
从不同城市区域来看，广发证券研究报告指出，4 月份，重点城市基本面继续呈现温和复苏，4月前25天，40城新房成交环比上涨8.3%，同比上涨15.1%。分线来看，4大一线城市、13个二线城市、23个三四线城市成交同比分别上涨53.2%、15.1%、1.8%。从全年累计情况来看，截至2019年4月25日，40城新房成交整体同比上涨4.5%，其中一线、二线累计成交同比分别上涨35.0%、5.8%，三四线城市则下降8.3%。
58安居客房产研究院首席分析师张波表示，从58安居客4月线上的表现来看，一线城市小阳春的热度还在持续，但广州地区有一定降温迹象。一线城市找房热度4月环比微跌0.5%，分城市来看北上的找房热度持续上升，双双突破2%，广州呈现一定的下滑，深圳保持相对平稳。预计一线城市的热度将维持小幅震荡、微度上扬格局，一二手房整体成交量有望好于去年同期，房价则保持相对稳定。
房住不炒，一城一策
2018年11月之后，全国各地收紧楼市的调控政策在减少，但最近楼市波动频繁，市场炒作氛围再启后，部分城市再次发布调控政策。据中原地产研究中心统计数据，4月来，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，而此前的一季度加总的房地产调控政策只有104次，其中3月份仅发布房地产调控政策15次。
在决策层面，4月17日，国新办举行2019年一季度国民经济运行情况发布会，国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇表示，从房地产市场情况来看，市场预期稳定，“房住不炒”市场定位清晰，房子是居住的属性，要控制投机性、投资性购房需求。
同日，一城一策延伸至土地端。自然资源部发出通知，要求根据商品住房库存消化周期，制定实施本年度住宅用地分类调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
4月19日，习近平总书记主持召开中共中央政治局会议，要求要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
当晚，住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研，按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。
此外，地方层面也加大了房地产市场的监管力度，各地继续落实楼市分类调控政策，石家庄、西安、合肥收紧住房公积金贷款政策；海南、深圳、哈尔滨、合肥加大对房地产市场的监管力度。4月26日，杭州住保房管局表示将进一步加强房地产中介监管，持续加强房地产中介行业监管力度，大力整治房地产经纪机构不规范行为，促进房地产市场健康发展；4月28日，丹东规定同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%，限售房屋则由新建商品住房扩大到二手住房，同时还增加了限购的有关规定，以遏制投机炒房、保持市场稳定。
对于目前收紧的楼市政策，张波认为，很明显，此前楼市热度快速提升是政策收紧的内因，一季度的“小阳春”行情让楼市复苏的节奏快于预期，一线城市二手房保持回暖，二线城市土地市场开始升温，土地溢价率也有抬升苗头。而经济环境向好和人才政策频出是为政策收紧的外因。一季度全国经济环境好于预期，GDP同比增长6.4%，工业、消费、投资、进出口增速加快，回暖迹象显著。同时各地人才政策频出也在一定程度上对市场起到“催化”作用，拉动房地产需求量提升，并可能成为后期部分城市房价的上涨的推动力。
调控可能再收紧
张波认为，2019年的楼市政策看似松紧变化无常，实则围绕市场而行，标尺只有一个，即保持楼市稳定。房价变化的幅度、土地的热度、市场预期都是这把标尺的刻度体现。调控的精准化、调控的因城施策都是当下政策特点的直接体现。
华泰证券在研究报告中指出，2019 年，“因城施策”、“一城一策”可能才第一次体现出其真正蕴含的意义，即平稳房地产行业周期、防止大起大落、稳定房价，而非打压房价。报告指出，对于市场较差的低能级城市进行“托底”，让人口流动更加符合市场规律，同时对潜在过火的高能级城市进行预期管理，是政府稳定房地产市场的核心思路。
张波认为，4月中央政治局会议再次提及房地产的信号值得关注，显示出明显的“警示”作用，不排除后续政策出现微调收紧的可能性。不过，从目前政策收紧力度来看也偏向温和，各地公积金贷款政策的收紧目的直指“房住不炒”，并防止由此带来的房价过快上涨。部分城市收紧公积金贷款符合“一城一策，分类调控”的2019年房地产政策的主基调。因此，张波预计2019年市场的松紧“微调节”状况将持续存在，因城施策的大背景下楼市政策在不同城市的体现方式会更为多样化，不但松紧方式不同，松紧的力度亦会有所差异。
招商证券研究报告则指出，4月22日，中央财经委员会会议中关于“强化宏观政策逆周期调节”的表述非常重要，大概率证明政策并未马上转向；对房地产而言，政策虽未转向，但起码未来1个季度是一个重要观察期，即政策是否调整决定于2季度的经济数据和价格数据，尤其是房价，2季度末或是政策是否转向的时间窗口。
而对于未来市场走向情况，张波称，从58安居客线上的数据来看，升温的曲线已趋平缓，4月新房市场找房热度环比上月微跌0.5%，其中二线城市找房热度上涨0.2%，三四线城市降温力度最强。4月购房者信心指数今年以来首次出现下跌，环比下跌幅度为2.4%，约有四成购房者表示没有固定的买房时间，遇到适合的就出手。和购房者不同，经纪人信心指数则维持小幅上扬，上涨幅度在0.9%，认为政府会出手限制房价上涨的经纪人比例出现上涨。
同策咨询顾问张宏伟表示，“从整体来讲，目前的市场还是在稳定和规范化过程中，这轮调控并不是对市场的打压，因此基于现在情况，在不发生大规模炒作或反弹的情况下，未来核心一二线城市的市场交易量节奏会趋于平稳，市场交易价格不会发生大幅反弹。”
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