2019-12-24 23:34:26
再过209个小时，2019年就要走完了。
记得年初的时候，房地产铺天盖地一片悲观。但真的过下来，发现也就这么回事。
房价是不涨了，也没有崩盘，买房子依然是每个家庭都在努力奋斗的事情。毕竟房地产相对于其他行业总是让大家更加安心。
我们一直以来的乐观从没有被证伪，也让我们有更多理由对未来乐观：
2020的楼市一定比2019好。
这两天我们花了些时间，对明年从6个方面做了展望，希望对你有用。
01
2020年，房子能跑赢印钞机吗？
什么样的东西能跑赢通胀？商品。
稀缺、易于保存、全民需要的商品，就是我们跑赢通胀的工具，而房子恰好满足了这些标准而已。
长期来看，大城市的房价涨幅与GDP基本同步，随着人口进一步向中心城市群集聚，大城市的GDP增速会高于全国平均，基本在6-8%之间，那么房价涨幅也大致会在这一区间。
货币从源头下来，一般是拉基建、扩张国有体系的信用，楼市在吸引货币资金方面的能力的毋庸置疑的，然而随着国家加强了资金进入楼市的控制，这一效应在逐渐减弱。
然而，无论货币进入哪一渠道，其终点都十分明晰，炒股赚钱了，要买房，菜价涨了、做生意赚钱了，要买房，春节后工资涨了、年终奖发了，还是得买房。
房地产是消费之母，不管如何严防死守，楼市就像所有消费的终点一样，始终在等着大家。
02
2020年，限购会放开吗？
我们需要清楚，上一轮全国范围内的限购放开，是建立在2015年4.5亿方天量新建住宅库存下的，“主动去库存”才是放开限购的主要动力，而目前库存已经降至2.5亿方，不仅算不上高库存，在某些城市甚至出现了去化周期不足3个月的库存不足现象。
因此，全国范围内，“一刀切”的放开限购，在2020年预计是不会发生的。
但是，这里必须要加个但是，全国层面的政策和地方政策很有可能不一致，这就是“因城施策”的魅力所在。
其实目前各个核心城市都在进行抢人大战，比如杭州的大专生落户、广州的人才绿卡等。抢人的背后，无疑是增量资源不足下的存量争夺战，因为只有人口才能带来土地指标，从而在产业上有所斩获。
目前，有些地方政府已经把人口和土地指标挂钩，有更多的人口进来，才有更多的土地指标出让给企业，或者卖地建房。
因此，2020年，会有更多的城市变相放开限购，不是以光明正大的全面放开形式，而是以“人才引进”为口，抢人抢资源为实，正可谓：左手拥人才，右手抱楼市，妙哉。
03
2020年，哪些买房方式会赚钱？
中美谈成缓和之后，因为经济有了更多托底，全民信心更足，未来楼市更不会有举国鼓励的刺激。
所以，我们在为国运喝彩的同时，这也同样标志着以前大家推崇的短炒、高杠杆买房模式在未来的生存空间会更低。
相反，楼市未来越来越会趋向于价值投资，体现在买房手法上，便是：
1.长周期胜过短炒：短期暴涨的可能性越来越低，楼市越来越像是一个追求长期回报的生意，一套房子拿个三年五年，收益会很不明显，学会拥抱低增速，那就用时间去发酵吧。
2.低资金成本胜过高机会成本：由于失去了短期高增长，那么跑得快就不如跑的久、跑的稳，高资金成本、高杠杆的机会成本较大，以贷养贷越来越难。以后买房子，要么你有钱，要么你能借到便宜钱。
3.稳健胜于**：预算一致的情况下，纠结市区和郊区？就选市区。纠结主流平层和非主流的底复、顶复？就选平层。赌一把可能变成学区的房子还是非学区？就选非学区但有产业的板块。
04
2020年哪种房子会受欢迎？
目前我国的城镇化率已经接近60%，距离发达国家70-80%已经不远，随着我国城市化进入成熟期，大量、快速、简单的城市化将不是主流，高质量的、户籍导向的城市化将是未来几年的方向。
也就是说，以后人们进城或者进行城市迁移，将是追随着高收入的就业、高品质的生活、长久定居的期望而去的。
因此，只有满足这些人群需求的房子，才是人们喜闻乐见、愿意购买的房子。
以上海、北京为例，过去五年，京沪常住人口几乎没有怎么增长，而人口与建设用地指标的控制也预示着未来几年也不会大量导入人口。
于是我们就可以看到，京沪买房的主力需求，从以前的刚需首套为主，将会慢慢转变成改善置换为主。
新来京沪的外地人群，通过攒工资基本很难在京沪买房，所以虽然买的是首套房，但其实也是通过老家房子置换而来。
在这种大趋势下，品质不佳的老公房、老大楼就会成为相对受到冷落的产品，在本地改善、外地精英眼里，房子看不上，买了换不起。
而随着轨道交通便捷化、高新产业外围化，越来越多的高收入人群会选择住在离市区稍远、交通便利的高品质住房社区，带花园、电梯、地下车库、会所，人车分流、绿化率高、对口学校的家长素质统一，这样的房子才是房住不炒的典范。
放到二三线城市，更加如此。这些城市本来就处于城市扩张期，以新房销售为主，老城也不大，这意味着市中心的老房子不具备稀缺性，即便加装电梯依然没有竞争力。毕竟只要地铁坐出去15分钟就能以同样的价格买到新房，谁还爱停车不便、漏水隔音差、没绿化没环境的老房子呢？
当然，有一种房子例外：学区房。
目前各大城市都在进行轰轰烈烈的教育改革，公民同招、民办摇号、学区划片等搞的家长不知如何是好，但我们相信，世界越是纷乱，只有确定性才能带来安宁。
在各项政策都未落地，未来扑朔迷离的时候，人们都会倾向于购买一套学区更加确定的房子，比如对口顶级公办小学的学区房，比如片区内只有一所好小学的学区房，特别是九年一贯制学区房，这些确定性更高的学区房在越是慌乱的市场里，才越具有价值。
05
2020年，我们最看好的城市有哪些？
首先一定是深圳。作为上一轮楼市最先上涨、最先吃调控的一线城市，深圳楼市的购买力从2016年至今得到了充分积蓄，强大的产业吸附力带来的每年50-60万人涌入，充沛的购房需求与人多地少的矛盾，使得深圳成为我们最看好的一线城市。
2019深圳宝中等热点片区甚至达到20%以上。如果没有加码调控，深圳的楼市热度会持续到明年春节后，目前涨幅较大的宝安、南山后续将会平稳，以补涨板块的轮动为主，但由于限贷政策放开的可能性较低，不会形成全市大涨。
其次是上海、北京。经过不少二线城市以及深圳的这一轮上涨，京沪的房子顿时显得性价比奇高。我们多次说过，京沪是全国楼市最值得买的城市，但由于严格的限购限贷政策，京沪经过了三年左右的低迷期与10%左右的价格回撤。
然而，你大爷终究是你大爷，京沪的存量财富、经济实力始终是全国老大，医疗、教育、文化等软实力也是任何其他城市难以望其项背的。京沪房价终会回到符合其地位的标准，如果有人问何时入手比较好？毫无疑问是现在。
第三类，是上一轮行情中调控最早、调整最深的城市，这些城市的基本面没什么问题，因此经过足够长时间的调整，购买力的积蓄也是最为充分的。我们预测，这些城市在2020年会有热点板块的结构性机会，比如合肥滨湖、政务区，厦门岛内等，类似2018-2019年的苏州园区，会迎来幅度不小的补涨。
第四类，是南京、杭州、长沙这些地方最后的限价房机会，肉眼可见的实惠。
06
2020年，京沪普宅线会不会调整？
自从今年11月11日普通住宅标准上调之后，深圳楼市像是起飞了一般，宝中、碧海、后海等部分热点片区几十万、上百万的跳涨，有种让人回到2015年的感觉。
领略到普宅线调整威力的京沪房东们，目前可以说真的是翘首以盼了。而持币待购的买房人们，其实也蛮煎熬，一方面希望降低普宅线可以增加购买力，另一方面又担心普宅线调整之后楼市爆棚，就完全买不起了。
和深圳不同，京沪的普宅线调整为何如此敏感，不是因为影响了税费，而是跟首付比例息息相关。
北京首套房的首付，普宅是35%，非普住宅就变成了40%，而二套房首付标准，京沪都是普宅5成、非普宅7成，一套500万的房子，跨过普宅线，就要多付出100万的真金白银，想想都肉疼。
而政策的制定者也明白，和区区几个点的税费相比，降低首付才是刺激楼市的大杀器。
因此我们预测，出于普宅线调整影响的考虑，明年京沪的普宅线大概率不会像深圳一样完全放开价格标准，只看面积和容积率，而是小步快跑，小幅提升普宅价格标准，一方面可以减税降费，并释放部分合理置换需求，另一方面又可以控制影响范围，避免市场过热。
07
关于房地产，每年都有无数多的预测。
讲真，与其关注对错，不如多在乎一下自己如何在楼市里安身立命。
所以最后的最后，还有一句送给各位，不用任何预测，而是几乎可以肯定能做对的事情
