2019-12-25 23:01:24
12月24日，笔者从佛山市中级法院(下称“佛山中院”)获悉，该院近三年来，共受理房地产纠纷案件共3663件，其中房屋买卖合同纠纷占比达37%。从法院审理的案件来看，房屋买卖合同纠纷一般发生在流通环节，在案件审理过程中发现，不少买卖合同纠纷是由于买卖双方或一方缺乏诚信意识导致的。
买卖双方非诚信交易引纠纷法院不予支持
房地产市场参与主体需诚信交易，如买方明知房屋存在违建，却依然与卖方签订《房屋买卖合同》。事后，因买方个人原因无法办理按揭，却向有关部门投诉卖方房屋存在违建、存在合同欺诈，起诉到法院要求解除合同。
2018年6月6日，经中介公司介绍，原告李某相中了位于佛山市南海区的一套复式房，并在签订买卖合同之前到出售的房屋进行查看，对于房产证内容及房屋现状，包括房屋顶楼加建等都已知悉了解。随后，李某与被告卖方签订《房屋买卖合同》，合同约定总价款158.8万元，同时约定了定金、按揭付款的方式期限以及违约责任。
然而，原告李某在支付定金后，因个人征信问题一直无法办理银行按揭贷款手续。其后，李某向相关部门投诉涉讼房屋存在违建，更以合同存在欺诈、重大误解为由，起诉要求解除合同，返还购房款，并赔偿违约金及其它损失共计16.18万元。
一审法院经审查认为，原告李某在明知房屋顶楼加建部分有可能属于违章建筑的情况下，仍愿意并主动推动涉讼合同继续履行，故不存在欺诈、重大误解的情形，对李某关于违约金的诉请不予支持。
李某不服一审判决，上诉至佛山中院。佛山中院经审理认为，李某在订立合同之前对涉讼房屋是否具有瑕疵是知情的，房屋无法交易的起因在于李某资金不足，并非房屋违建所导致。
从双方 聊天记录及政务短信等证据分析，无法排除李某为逃避违约责任而故意投诉的情形。李某在明知房屋存在违建仍愿意签订合同，再以违建为由要求对方承担违约责任明显有违诚实信用原则，最终法院对李某诉请不予支持。
此外，还有明知房屋改建，二房变三房却依然购买，但是事后又以房屋改建、对合同存在重大误解为由诉请解除合同等多种不诚信的诉讼案件。
房地产纠纷案件增幅较明显契约精神不足
据佛山中院审理房地产案件的民三庭有关负责人介绍，随着佛山的房地产交易量的不断上升，买卖双方在交易过程中引发的争议纠纷也逐渐呈现上升趋势。据相关数据统计，2016年至2018年，佛山中院共受理房地产纠纷案件共3663件。而数据显示，此类案件，从2016年的703件上升至2018年的1483件，案件增幅较为明显。
而在审理的房地产纠纷案件中统计显示，这其中房屋买卖合同纠纷占比达37%以上。据该院有关负责人介绍，从此类案件的审理来看，房屋买卖合同纠纷一般来源于流通环节，这与当前的房地产市场交易活跃密不可分。而在这其中发现，不少买卖合同纠纷是因买卖双方或一方缺乏诚信意识导致，与市场参与主体缺乏足够的风险防控意识和契约精神有关。
比如，面对楼市热潮，一些购房者在未合理评估自身经济状况和还贷能力的情况下，超出经济实力允许，盲目地选购房屋；部分买卖双方缺乏契约精神，在信息交换上不对等甚至刻意隐瞒重大信息，不尊重合同约定、单方擅自违约等行为，缺乏诚信，欲从中获利，这些行为都将不利于地区房地产行业的健康发展。
因此，在审理该类房地产纠纷案件中，佛山中院更加注重发挥司法裁判对社会行为的指引作用，以诚实信用原则为出发点，严格甄别合同效力，依法对涉诉违约行为的事实结果和责任分配作出认定。在合同条款不够明晰的情况下，根据双方合同所使用的词句、相关条款、合同目的以及交易习惯，进一步确定合同条款的真实意思，通过公正高效的司法审判定分止争，促进市场参与主体行为自律规范，向社会鼓励倡导契约精神，令“守信激励、失信惩戒”的观念深深植根在市民心中。
