2019-12-26 19:49:39
近日，住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（下称《意见》），规范住房租赁市场主体经营行为、保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。
近年来，住房租赁市场各类问题频发，租房平台“高进低出、长收短付”，中介机构发布虚假房源、恶意克扣押金、违规使用贷款、强制驱逐承租人等等，对此，《意见》明确提出了6个方面的工作任务，其中包括严格登记备案管理、加强房源信息发布管理、落实网络平台责任、动态监测房源等。
重拳已出，房地产经纪机构、租赁企业会否迎来阵痛？为数众多的出租人和承租人，又将作出怎样的改变？
强化高进低出、长收短付监管
长租公寓企业接连“爆雷”，让这个本就不尽合理的租赁模式暴露在众人面前：租户全额支付房费却莫名“被贷款”、房东签署长租协议、却因企业资金链断裂而收不到租金，类似现象将受到遏制。
《意见》要求，住建等部门加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险。涉及违规建立资金池等影响金融秩序的，各相关监管部门按照职责，加强日常监测和违法违规行为查处；涉及无照经营、实施价格违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的，由市场监管部门依法查处；涉及违反治安管理和犯罪的，由公安机关依法查处。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为：“长租公寓接连爆雷引起市场重视。他们中一些行为包括高价收购房源，低于成本出租，本身即是扰乱正常租赁持续同时又给后续市场带来不确定风险。因此加强对这些机构的管理工作，为维护广大租客和房东合法权益提供了保障。”
记者注意到，《意见》对于金融监管部门加强住房租赁金融业务的监管也提出了要求。其中对住房租金贷款业务，要求以经网签备案的住房租赁合同为依据，按照合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。
同时要求做好贷前调查，认真评估借款人的还款能力，确定融资额度。加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
“为支持租房，当前诸多金融机构提供租房金融服务，但其中也暴露出一些问题，对市场的好处是，租赁市场是重要组成部分，对形成梯度消费有积极作用。但是鼓励新鲜事物的同时要有包容性，对于出现的大、新问题也要及时管控和完善。”卢文曦表示。
非住宅改造更依法依规
与往年的规范相比，规范租赁住房改造成为此次《意见》的亮点。
《意见》指出，住建部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的，应当符合建筑、消防等方面的要求。住房租赁企业对出租房屋进行改造或者装修的，应当取得产权人书面同意，使用的材料和设备符合国家和地方标准，装修后空气质量应当符合国家有关标准，不得危及承租人安全和健康。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“过去是从鼓励的角度进行的，而这次政策其实更强调了规范的概念，这是一些房源收储机构需要关注的内容，也是一些机构经常困惑的地方。此次政策明确了各地对闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅改造方面的依法依规导向，也提到了必须符合建筑、消防和环保方面的要求，从这一点看，后续改造的方向不变，但细节需要做到位。同时预计2020年各地类似商改租、工改租的配套政策会比较多。”
规范“一房多挂”现象
对于各种虚假房源、违规发布的乱象，《意见》详细规定，加强从业主体管理，房地产经纪机构和住房租赁企业在经营范围中注明“房地产经纪”或“住房租赁”，转租住房10套（间）以上的单位或个人，依法办理市场主体登记。住房租赁企业开业前向住房和城乡建设部门推送开业信息。
同时要求同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。
对于习惯了一房多挂的部分房产中介而言，新规能否顺畅执行？卢文曦认为：“没有太大难度，关键是企业重视程度。”
此次整治对个人发布房源数量也提出了新要求：对房屋权利人自行发布房源信息的，应对发布者身份和房源真实性进行核验。对发布10套（间）以上转租房源信息的单位或个人，应当核实发布主体经营资格。
贝壳研究院分析师黄卉对此表示，虚假房源是租赁市场长期以来的痛点，干扰了市场运行秩序。真实发布房源信息，有助于保障租户权益，提高解决租房问题的效率，在行业内打造规范化市场环境，为租户提供更优质的服务和体验。
房东个人发布房源受到限制，对其自身而言有没有影响？卢文曦指出，普通个人很少有一次出租10套以上房源的可能，对于个人行为的约束也是加强管理上的盲点，比如企业中的业务员用个人信息公布信息逃避监管等等。此外，还有一些个人二房东等等，这样管理有助于净化市场，提高信息可靠性。现在很多时候是信息不对称，虚假信息干扰市场。控制信息发布，提高信息准确度有利于租赁环境的健康成长。
“目前来看，主要强调的责任主体是企业，所以经由企业撮合成交的租赁要求备案。但是从规范行业行为和管理的角度看，未来个人手里的房源也需要备案。”他补充说。
