2019-12-30 20:29:25
近日，深圳二手房小区业主“集体控盘”、“暴力涨价”事件持续发酵，并有可能成为楼市调控政策转向的导火索。12月18日，深圳住建局发布通告，表示将对部分集体恶意炒作房价的小区暂停办理二手房网签手续，对于经查实的违法违规人员，将由房地产主管部门将其列入信用黑名单。深圳住建局声明，按照国家房地产宏观调控长效机制的要求，深圳2019年一手房、二手房价格指数年涨幅原则上不超过5%。
国家统计局数据显示，11月深圳二手住房价格同比上涨6.4%，超过了5%的调控目标。而且，深圳二手房价格环比涨幅已经连续三个月位居全国前五，11月价格环比上涨1.4%，在全国排名第三。从媒体实地调查的情况来看，“抱团涨价”绝非被处罚的那两个案例。显然，赤裸裸地拉升价格，违背了“房住不炒”的顶层设计，违背了“稳房价、稳预期”的长效机制建设目标，调控出击也在情理之中。
深圳二手住房价格“暴涨”，导火索是今年11月11日深圳取消非普通住房(也称豪宅)认定中的“总价标准”。根据贝壳研究院的统计，新政前深圳挂牌在售二手住房中，60%为非普通住房。新政后，大部分非普通住房变成了普通住宅，直接降低了交易成本。但是，“减税降费”、促进市场流通的政策，遇上了粤港澳大湾区规划落地，支持港澳居民购房，深圳建设“先行示范区”等一揽子规划利好，导致市场预期发生了微妙的改变。
再加上，受限价政策影响，2018年以来深圳新房市场较理性，甚至出现一二手房“价格倒挂”的情形，导致二手房市场较冷清，价格整体回调。根据贝壳统计，今年9月份挂牌价下调的房子多过上涨的房子，买家平均议价空间仍有3%-4%，交易周期高达4-5个月，二手房交易天平略偏向买方，市场积累一部分需求。近期，规划利好叠加调控政策松绑(包括深汕新区解冻购房、新批公寓取消“只租不售”)，加上“稳增长”的大环境逐渐形成，需求开始释放，天平转向卖方。于是，豪宅税新政出现“减税30万，涨价50万”的怪相。
这一现象所带来的是涨价的财富效应再次出现，当房子占据家庭80%以上财富时，很多人想通过这种手法实现财富增值和变现。同时，近期媒体也在造势，认为当前深圳楼市内外部的大环境，像极了2015年那一轮暴涨前的情形。而且，在当下自媒体和大数据的时代，房产中介联手坐庄，吃下流通盘，借助概念(学位、地铁、规划等)炒作，然后高价出货的操作手法，口口相传，从而催生业主集体控盘，吃尽并套现红利的案例。
建设先行示范区，深圳要补上教育医疗的短板、促使科技创新再上台阶、改善公共服务；作为大湾区龙头，深圳要发挥引擎的功能，与大湾区其他地区互联互通，打造出中国新的增长极，才能配得上“先行示范”的名头。因此，深圳的城市定位有所调整，近期由深圳市委、市政府引发的《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案(2019-2025)》，提出2025年要完成“三大战略，127个事项”。这么多重大事项落地，多半还得要有钱。
钱从哪来？从深汕新区的购房政策以及深圳土地拍卖来看，地产是一个重要的渠道。而且，在“双限双竞”(限地价、竞地价，限房价、竞人才住房配建面积)下，地产开始对接人才住房、对接实体经济，渐进实现了与人口、产业、基建和公共服务协同发展的良性循环。基于此，在“一城一策”的框架下，深圳楼市政策作出了适度松绑的调整。
但是，适度松绑不代表就可以把“房住不炒”置于脑后。目前，“一城一策”与“房住不炒”是调控并列的两个主基调，而且“房住不炒”是大前提，各地的“一城一策”只能在这个大前提下来具体落实和实施。业主赤裸裸的控盘涨价，违背了“房住不炒”，考虑到豪宅税新政后，普遍存在的“减税30万，涨价50万”的反常现象，足以说明近期深圳二手房价格暴涨，并不是供需使然，而是投机炒作造成的。进一步讲，二手房市场出现失灵。
这类违规现象也说明，二手房供应是极其不同质、弹性较小的公共品。不同质，意味着一定时间内，某一个片区、小区的放盘量是有限的，有一定规模的资金介入，或者业主集体控盘，就可以掌控这个片区、小区的供应和价格；弹性小，意味着类似深圳这样高度城市化的城市，中心城市楼市已进入存量时代，某一片区、小区需求攀升，供应却往往难以增加，价格反弹趋势明显。基于此，住房作为公共品，很容易出现失灵，需要政府及时介入。
目前，深圳二手房交易量已经达到全部住房交易量的60%-70%，存量时代的特征非常明显。针对二手房业主的楼市调控，意味着深圳的调控政策必须要转向二手房市场。而且，就如同老旧小区改造、城市更新一样，“一城一策”的楼市调控要更加精细化，转向“一区一策”、“一片一策”，坚持问题导向、目标导向、结果导向的原则，才能做到精准调控，才能做到“一城一策”，从而建立起“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制。
