2020-01-02 15:44:49
周六（28日），央行发了一份文件。文件就一个主旨，调整房贷利率。
调整的对象是在2020年已经贷款买房，但还没还完贷款的人。
先说一下背景。
大家都知道我们在今年的8月进行了利率改革，1年、5年期利率按照市场LPR执行。
改革前是每年规定基准利率，实际利率在基准利率上下浮动；改革后，新签约贷款合同，实际利率是按照每月LPR加减点浮动。
而这次是进行并轨。
已签贷款合同的贷款利率也开始按照新贷款利率来。
也就是说，在2020年3月开始到8月，如果你买房贷款还没还完的，银行将协商换成新贷款合同。
这个时候，大家可以有两种贷款利率选择方式。
一种是，固定利率；
另一种是浮动利率，即按照LPR+上浮利率。
本质上，我们在贷款买房的时候也是这样选择的，无非在新合同换旧合同的时候有了一种重新选择贷款利率的机会。
大家最关心的是选择哪种贷款利率会更划算？
我们先看看是怎么调整的。
文件里有一句话是这样的
如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。
什么意思呢？
也就是说，签署合同在新贷款利率换旧贷款利率的时候，利率水平要尽量等同于旧贷款实际利率。
举个例子，假设小王在2008年贷款买了套房，当时签署贷款合同时实际利率是4.2%，当新签署合同按照新贷款利率计算时，也要尽量维持在“LPR+上浮利率（注：上浮利率可为负利率）=4.2%”水平。
如果小王选择固定利率，那么实际还款利率是不变的，仍旧是4.2%。
如果小王选择浮动利率，那么实际还款利率是由“LPR+上浮利率”来定的，而按照规定，在签合同时“上浮利率”是通过和银行协商固定的，变化的只有每月报价一次的市场利率，也就是LPR。
也就是说，在选择浮动利率的时候，实际利率=LPR+上浮利率，LPR是变化的，上浮利率是固定不变的。因此，LPR的波动决定了你新签合同后还款利率的变化。
当LPR下降时，你日后的实际还款利率就下降，还款就会比以前少；当LPR上升时，你日后的实际还款利率就上涨，还款成本就会提升。
这时候，当签署合同后首次还款可能仍是按照4.2%利率来计算，但下一次还款就会按照新的LPR标准来计算还款利率，这时候就有可能就不是4.2%的还款利率了。
一句话总结，当选固定利率的时候，你日后的贷款利率是怎样都不会变化的；当选浮动利率，你日后要还的贷款利率是根据LPR变化而变化的。
所以，关键点还是LPR日后走势。
这就不得不预测一下。
如果你的房贷3年内就还清了，可以考虑选浮动利率。
如果你的房贷是在利率低点的时候办的（比如2008年的时候，贷款利率7折），也没必要去选浮动利率。
如果你的房贷在利率高点时办的（比如2018年），可以考虑浮动利率，和银行协商的时候，尽量把上浮利率商量的越低越好。
