2020-01-03 16:25:14
“我是2016年做的房贷，当时是基准利率打八五折，利率4.165%。这次调整，我的月供是不是要增加了？”市民周女士向新京报记者表示。
日前，央行宣布，自2020年3月起房贷开始“换锚”。新京报记者咨询了工、农、中、建四家国有行以及招商、光大、华夏等股份行，多分支行信贷经理表示还未接到具体执行通知，确定后会和用户联系。有员工介绍，LPR(贷款市场报价利率)可向下减点，比如最近一次报价是4.8%，若用户之前申请利率是4.165%，可向下减0.635个百分点。以后LPR继续下调，利率也按照0.635个百分点的价差继续下行。而固定利率也是银行直接制定给个人的，可以延续前期利率。
业界称转换时点内会平稳过渡，中长期看，新政策有更大机会享受利率红利。1月1日，央行宣布降准，专家认为，降准会带动LPR下调，进一步影响房贷利率下降。
存量房贷利率短期内会平稳过渡，此前折扣利率可延续
周女士2016年在京郊购房，申请了一家国有行180万的贷款，当时利率是基准利率的八五折，即4.165%。此次央行政策发布后，她表示担忧，“房贷利率可能下降，可现在银行房贷利率都是上浮的，我的月供是不是要增加？”
据央行公告，自3月1日起，重新调整存量房贷利率，存量浮动利率贷款客户可以有两个选择，一种是转换为固定利率，一种是LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变。原则上转换工作应于2020年8月31日前完成。
新京报记者咨询了解到，目前银行房贷执行的主流利率，是首套房在基准利率上上浮10%、二套房上浮20%，即首套5.39%、二套5.88%。多家银行都还未接到转换利率如何执行的通知。“文件是上周末发的，还没下达那么快。而且前两天是年终决算，确认后贷款行会和用户联系。”多位银行员工称。
不过，一位国有行员工告诉记者，借款人不用担心利率上行。按央行给出的方案：一是固定利率，如果用户获得的是有折扣的利率，那转换时银行还可以直接延续前期利率。一是LPR加减点，央行明确了加点可为负值，也就是说可以在LPR基础上向下做减法。
按照最新一次2019年12月的报价，房贷挂钩的5年期以上LPR为4.8%。易居研究院智库中心研究总监严跃进也对新京报记者分析称，如果用户之前申请利率是4.165%，那么明年3月重新调整的时候，可以向下减0.635个百分点，这个点差定好就不会变了。
整体看来，存量房贷利率短期内会平稳过渡，不会有大的变化。央行在公告中明确，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。受访银行员工称，明年3月集中实行，银行有自主调节空间，两种方案就算有差别，短期来看也不会特别大，银行会保证房贷利率平稳过渡。
招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文表示，本次公告明确存量商业性个人住房贷款按照“等幅转换”的原则转换，确保个人住房贷款在转换时点的利率水平保持不变，同时在3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，便于客户理解，也便于商业银行推动利率转换工作。
一位股份行员工还提醒，用户应该看一下前期签订的贷款合同，此次可“换锚”的是2020年1月1日之前发放且未按照LPR方式定价的、签订了浮动利率的存量贷款客户，如果一开始就选择了固定利率，此次就不涉及“换锚”。公积金个人住房贷款客户也不在范围内。
贷款用户可随行就市，提前还款影响不大
从中长期看，不少业内人士认为“LPR加减点”方案有更大机会享受利率红利。
诸葛找房副总裁苑承建分析称，对于用户来说，固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但同样可在利率上行时避免成本上升。以LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。
“选择固定利率的话，想要利率降低只能等央行降息，上一次降息还是在2015年。而选择LPR基准上加减点，LPR每月就报价一次，虽然不可能连续几个月都下调，不过大的趋势肯定是下行。”一位受访银行人士说道，并同时建议关注2020年3月全国两会对房地产政策的定调。
影响LPR的一个因素在于银行资金成本。1月1日央行宣布降准0.5个百分点，进一步推动银行资金成本下行。中国民生银行首席研究员温彬预计，1月20日新一期LPR报价均会小幅下降5个基点，1年期LPR降至4.1%，5年期以上LPR降至4.75%。
严跃进表示，在货币金融环境有进一步宽松的预测情况下，2020年LPR基础利率也有进一步下调的可能，这会对房贷利率等产生较为积极的影响。这也意味着2020年的房贷利率和房贷成本有进一步降低的可能，最终惠及购房者。随着存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR的改革推进，预计后续无论是存量贷款还是增量贷款，都将享受到房贷压力减少的改革利好。
市民王先生告诉新京报记者，现在是“买方市场”，主动权在买方手里，南四环70多平米的房子价格200多万，还能砍价。如果确定换房，他打算提前将现有住房的贷款还清。
“按照国人的传统，大部分都缩短还款周期。”中原地产首席分析师张大伟告诉新京报记者，提前还款都是有闲置资金，如果有其他收益更高的投资渠道，提前还款就不合适，如果没有投资渠道则提前还合适。
若从中长期LPR下降带动房贷利率下行的角度，是否提前还款也不合适？业内人士认为，整体影响不大。以2019年唯一一次5年期以上LPR下调计算，下行前后利差5个基点，若贷款100万、以30年期等额本息方式还款，月供将减少31元，30年可少还贷款约11160元。
2019年LPR利率改革经历“三部曲” 利率市场化再进一步
业内人士表示，此次政策的意义更多在于利率市场化再进一步。
根据易居房地产研究院的报告，2019年LPR利率改革经历了“三部曲”，分别是8月17日央行宣布5年期LPR利率形成，11月20日5年期以上LPR首次“降息”，以及本次存量贷款改革。
央行在公告中透露，央行8月发布改革完善LPR形成机制后，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。“但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。”央行称。
建行有关部门负责人表示，LPR改革按照“先增量试点、后存量并轨”的路径稳步推进，充分考虑了银行经营现状和维护客户关系的需要，给银行和客户预留了充分的准备期。央行推动存量贷款定价基准转换，是贷款利率“两轨合一轨”工作的重要一步，也是利率市场化改革的关键一环。存量贷款按照LPR定价，
LPR引导融资成本下行的有效性将进一步增强，将会带动整个社会融资成本出现明显下行，有助于“稳增长”。
该负责人还表示，目前看，存量改革对银行的影响可控，从长远来看，改革有利于提高银行自主定价能力，为银行业长期健康发展奠定了良好的基础。银行是降低实体经济融资成本传导机制中非常重要的一环，将继续发挥好为实体经济提供融资的关键作用。
