2020-01-03 16:31:14
2019年12月31日，在上海一个公开演讲中，对于2019年房地产行业发展，易居企业集团CEO丁祖昱用一个拿掉“”的“南”字来形容：投资难，融资更难；买房难，卖房更难；企业难，政府更难；交付难，维权更难；长租难，商办更难。虽然2019年房地产销售额、土地成交量、房地产投资和开工量再一次创新高，但对于2020年房地产发展前景，房企普遍信心不足。克而瑞数据显示，2019年百强房企拿地销售比为0.34，同比下降11.76%，比2017年下降了70.59%。
除了宏观政策影响外，需求减弱也是重要的因素之一。据丁祖昱预测，未来10年，中国出生人口将减少4000万，结婚人数将减少3400万对，购房主力人口将减少6100万。整体需求将减弱。
中国指数研究院报告指出，2020年全国房地产市场调整压力将进一步凸显。需求端方面，在住房不炒基调下，预期更趋于理性，市场规模调整幅度将加剧，同时在城镇化推进、改善型需求持续释放对市场仍有较大支撑。
在供应端，房企资金压力依然较大，已开工未售规模高位运行，土地储备支撑力不足，预计2020年新开工规模降幅在1.4%~2.9%之间；房地产开发投资额整体维持中低速增长；销售均价将出现小幅的结构上涨，涨幅在4%左右。
需求减弱
在上述演讲中，丁祖昱提到了一组关于人口的数据，2009年到2019年10年间，中国新出生人口数量为1.64亿人，实际新增人口为7200万。从2019到2029年未来10年内，中国新出生人口将减少4200万，人口将首次出现负增长，预计将减少1100万。
另一组数据是关于结婚人数，中国结婚人数峰值是2013年，达到了1347万对，此后开始下降，2018年下降至1014万对。2010年到2019年累计结婚人数为1.2亿对，未来10年将下降至8600万对，减少3400万对。
婚房和二孩改善房是房地产交易重要推手之一，随着新出生人口和结婚人数减少，未来10年购房主力人口预计将减少6100万。从房地产市场供需情况来看，未来10十年整体需求将减少。
此外，丁祖昱的团队针对购房需求在上海做了一次市场调研，结果显示，50后、60后的群体，有自有住房的群体，82%的不打算买房，打算买房的只有14%；没有自有住房的，打算买房的只有1%。
70后、80后群体中，71.4%的人不打算生二胎，愿意生二胎的占比为17.4%。生二胎往往是这个群体改善居住条件的主要动力之一。在有两个及以上孩子的家庭，换房改善比例为41.5%，不置换比例为58.5%。
90后尤其是95前的群体，已购房比例为46%，在已购房群体中，有81.1%为刚需房。在未购房群体中，15.9%计划一年内买房，40.7%打算在3年内买房，21.6%计划五年内买房，不打算买房的只占11.6%。
而95后购房需求则出现分化，目前95后租房占比高达65.4%，有过租房经历的占比更是高达8成。此外，95后开始出现真正的房二代，这一部分人有可能会绕过刚需，直接进入改善型状态。
基于这些数据，丁祖昱认为，50/60后已经退出买房行列，而70/80后是否买房主要根据二孩需求；而90后群体仍然以刚需为主，而95后有可能会跳过刚需。由此，在需求整体减弱的背景下，未来需求更多集中在改善型需求方面。
随着各地棚改减少，未来三四线城市需求也将进一步萎缩。2019年棚改计划开工套数同比增加的只有5个省市，其他省市均不同程度消减，其中同比减少50%以上的省市超过15个。2019年前11个月全国棚改新增抵押补充贷款规模同比减少66%。
在棚改计划开工降幅较大的部分省市中，2019年商品住宅成交量同比下跌较为明显，其中东营和烟台分别下滑39%和19%，驻马店和濮阳分别下跌了26%和13%，衡阳和常德分别下跌25%和6%。
另外，人才政策对房地产效应也在递减，2019年四季度，西安、南京、杭州、郑州、武汉和宁波等典型城市商品住宅成交量，除了武汉外，其他城市均出现不同程度的下降。未来这一趋势可能将进一步放大。
开发商拿地谨慎
在融资进一步趋严的背景下，与以往相比，2019年房企拿地节奏有所缓解，除了二季度出现所谓小阳春外，其他三个季度土地成交溢价率逐步走低，流拍率升高，土地成交金额增速远远低于销售额增速。
克而瑞数据显示，2019年土地成交溢价率在4月一度达到22%，但此后一路走低，到12月，已经下降到7%；同期流拍率则从10%上升到14%。整体成交规模重新回到十年低位，溢价率创下新低。
2019年百强房企拿地销售比为0.34%，同比下降了11.76%，与2017年相比，则下降了70.59%。其中前10强房企拿地销售比只有0.31%，TOP11-20房企拿地销售比最高，达到了0.43%，而TOP21-30强房企拿地销售比只有0.28%。
百强房企中，2019年有49家房企拿地金额同比下降，其中一半左右降幅超过30%。其中碧桂园拿地金额同比下降28%，万科下降了16%，保利下降了23%，新城控股下降了28%。此外，华侨城、旭辉、中粱、蓝光、正荣、雅居乐等房企拿地金额也不及2018年。
中指院数据显示，2019年拿地金额炒股千亿的房企有5家，分别为万科、碧桂园、保利、中海和融创，2018年拿地金额超过千亿的房企只有3家。此外，2019年拿地金额同比增幅较大的有绿城的53%、滨江43%、金茂的29%和金科的27%。
2019年销售超过千亿的房企达到36家，再一次创新高，整体销售规模预计将接近16万亿元。虽然2019年房地产销售规模和土地成交规模再创新高，但近一半百强房企拿地支出不及2018年。
拿地支出减少，一方面源于融资政策尤其是前融收紧，但另一方面也显示了房企对于未来市场信心不足。尤其是碧桂园、万科、保利等龙头房企在销售金额持续上升情况下，拿地支出大幅减少。
从拿地区域来看，百强房企在中西部拿地占比最高，达到了38%，其次是长三角，占比为28%；从城市来看，百强房企在二线城市拿地占比达到45%，比2018年上升了7个百分点，在三四线城市拿地下降至50%。
其中二线城市中，武汉、重庆、昆明、西安、郑州、天津、杭州、成都、宁波和太原等城市成为百强房企最为青睐的10个城市；三四线城市中，百强房企在温州、徐州、佛山、常州、嘉兴、南通、唐山、汕尾、绍兴、阜阳等10个城市拿地最多。
另外，虽然龙头房企拿地积极性有所降低，但2019年房地产行业集中度进一步上升。克而瑞数据显示，2019年销售百强房企新增货值超过9.7万亿元，同比下降了10%左右。在新增货值中，前10强房企占比高达42%，前20强房企占比超过60%，而50强到100强房企占比仅有16%。
从拿地到销售周期为6-8个月左右，2019年房企获取的土地，一半以上将在2020年进入市场。一位北京万科片区销售负责人表示，万科拿地逻辑是以面包定面粉，“我打算卖多少面包，就准备多少面包的面粉，当然制定销售目标是基于综合市场判断。”
