2020-01-03 16:31:47
稳定经济增长、稳定创业就业、稳定居民收入和消费，已经是中国未来可能较长时期最为重要的任务。笔者认为，中国的房地产已经步入了僵局：中央要求创业就业，增加居民收入，扩大消费，稳定经济增长，但是越来越多的超高层居住社区，封闭独立，超市和“现代化”大街道等，已经将微商业、微创业、微就业等经济生态链摧毁殆尽；土地出让价不断上涨，却要求房价平稳使老百姓(66.120 0.32 0.49%)买得起；农民得不到土地的财产性收入和创业收入，工业品产能却巨额过剩；城市住宅四百亿平米，3口人家可以居住12亿人口，空置率已经不低，几亿农民放开户籍要城市化，正规的住宅农民根本就租买不起，不正规的都撤除了，到城市里没有安身之处；房地产行政抑制过度，影响经济增长，放开则资金者流向地价和房价，制造业得不到贷款，不动产泡沫上升等等。怎么办？笔者有这样一些看法和建议。
改革土地计划管理方式，放开城乡土地由市场交易配置，建立城乡统一和竞争性的土地市场，尽可能压缩征收土地范围，并以市场价格进行征收，计划体制向市场配置彻底转型。
城市、城镇和乡村规划权下放，本地土地应当适用什么用途，由当地政府、企业和居民决定，而不是由行政和上级决定。随着产业结构的变化和人口变动等，容许土地规划灵活及时进行调整。鼓励居民，特别是村镇居民利用四荒坡地等建设住宅庭院，放开住宅庭院占地面积规定。已经迁移到城市的农村原居民，有权可以将自己的宅地按照市价出售给任何需要建设住宅的其他农村居民和城市居民。
改革住宅只能许可由房地产公司开发建设的体制，放开居民家庭和居民合作建房，从住宅只能由单一方式开发建设，向居民个人和居民合作多种方式彻底转型。
政府规划首先要保居住民生，要给以居民居住足够的土地供应，鼓励居民尽可能在未利用土地上建设住宅，压缩目前已经很过剩工业等园区用地的供应，并灵活地改变它们的用途。居民可以就某一未利用荒地坡地提出建设住宅申请，政府应当允许和鼓励，居民可向集体或者政府少交点地价；已开发规划的居住用地，土地使用财产权所有者可以将土地交易给提出建设住宅的城乡居民；法律应当规定，在不超过规定层高（如四层）前提下，居民有购买土地自己建设住宅的权利。
鼓励居民成立多种多样和户数规模不等的住宅建设合作社，团体购买土地，建设自己的栋楼甚至小区。政府应当给以规划用地，不得进行限制。居民可以自行设计或选择设计单位，自己选择建筑商。政府限制层高，如在4层到6层范围内；必须加装电梯；进行材料结构等安全方面的审查；规定绿化、消防和环境卫生等方面的要求。
保留目前的房地产开发形式，使其与居民个人建房、合作建设一道，公平竞争，多元化、多渠道保障城乡居民的居住供给。
改革目前住宅集中居住、层数攀高规划体制，放开分散和低层住宅建设形态和格局，使住宅形态上只建超高层，向限制超高层，鼓励一户建、联体建、多层和适度高层（10层及以下）住宅转型。
日本和韩国每平方公里500和332人。中国大陆只有145人。到日本和韩国到处是一户建和联体别墅，再有一些多层楼住宅，几十层的住宅非常罕见。世界绝大部分国家，超高层楼，主要是商贸和金融大楼，人居绝大部分是一户建、联体和多层。
中国人居普遍发展成超高层，造成诸多非常严峻的问题：
（1）人居安全方面堪忧。中国绝大多数高层住宅建设过程中钢筋没有加钒加锰，钢筋的防锈、承重和防震等能力较弱；水泥质量和不达标问题也时有存在；许多城市消防车能力和辅助设施达不到超高层住宅灭火的要求；电路、燃气管、电梯等老化维修成本较高和难度较大；墙皮和其他外立面顶层物，如水泥、玻璃、砖块等老化脱落下坠，也会增多。
（2）商业、就业和社会方面，微商业、微创业、微就业、人际交往和生育率等都受到严重破坏和深度负面影响。与住宅主要是一户建、联体建和多层楼的地区相比，将城乡居民几乎通过单一房地产开发方式，大部分和最后几乎都居住在超高层住宅中，将形成灾难性的问题：一是瓦解了城市居民生活、创业、就业和人际交往的微观经济。小街、小巷、小铺、小店、小商、小贩、地摊等大量居民的微创业和微就业机会，随着几十层高楼的建设，超市的取代，现代化大街的建设、改造和整治，再加上严格的市容管理，几乎被一扫而光。不仅减少了城市低层居民的就业机会，也使进入城市的新移民无处就业、挣得收入和容身。二是超高层住宅，街区微商业环境发生变化，居民生活购物消费不方便，邻里人际交往也大受限制。于是许多居民购物和餐饮对电商、快递和外买的依赖程度越来越高，宅不出户，更是造成人际关系的隔断，单身增多，焦虑严重，生育率下降；电商平台等可能过度发展，而社区创业和就业更没有空间。形成经济和社会在微生态方面的恶性循环。
（3）超高层住宅社区，未来可能变成空中贫民窟，而且未来再改造的成本相当大，会变成永久贫民窟。虽然国际上许多国家在工业化和城市化的初中期，出现了大量的贫民窟，随着其经济的发展，正常发展的国家，其消除贫民窟的方式，许多不是大拆大建，而是城市再造。居民创业就业，收入水平提高以后，逐步地开始对自己的住宅自己进行改造提升；政府财力增强后，设立警察所、幼儿园、小学、医院诊所，建设供排水、电力、燃气、消防等基础和服务设施，修建公园和市民公共场所，开通公共交通。然而，保留了原来的小街小巷小店小铺，成了传统与现代，微商业和现代建设等并重，多元包容的现代化社区和城市。
我们不想让城市化和工业化中居民私搭乱建，大力拆除城中村，将居民都移到超高层住宅里。一个理由是为了节约耕地，再是也有避免出现一些国家曾经发生大面积贫民窟的本意。但是，未来本来能够使社区居民创业就业的微商业生态都没有了，被超市和电商替代了，不能创业和就业，没有自己辛勤努力的机会和收入，仅靠政府的低保，我个人估计，再过十数年，会出现越来越多的超高楼层贫民窟社区。
这里我们需要思考的是，会不会发生因耕地缺乏而大饥荒？吃饭问题是不是如炒作的那样严重？如果现在的国际贸易、技术进步、调水扩土等完全能够解决吃饭问题。那么，我们今天将几亿居民都要撵上超高层楼，破坏掉居民社区能够大量创业和就业的微经济生态，那么，可能更加严峻的贫民窟和社会灾难等待着我们。
中国为什么会发生可能将几亿，甚至十几亿人都撵上几十层超高住宅楼居住？究其原因：一是农业社会思维，上世纪60年代的饥荒刻骨铭心，将温饱吃饭看得太重，土地主要是用来吃的，而不主要是用来住的，或者住得舒服一些不那么重要。于是出来一个18亿红线；二是地方政府饥饿供地，将住宅用地卖得最贵，开发商要在最少的土地上，盖出最多的房子，于是规划部门设计越来越高的住宅，地方政府从1998年协议出让和招拍挂以来，供应土地结构中，住宅用地最少。地方政府得到的收入最多，高达48万亿元，大部分是从卖给居民的住宅用地中得来的，政府赚了钱，开发商赚了钱，农民没有应有的收入，转移了买房城乡居民不多的收入，都用在了买房子上。
因此，我建议：
（1）立即停止和严禁再建设10层以上的住宅，拆违可以紧急拆阶除一些，还没有出售的用地手续不全的超高层住宅楼，但是政府应给以成本赔偿。
（2）再建设住宅，一户建分配土地40%，联体低层建50%，7到10层的中高建住宅楼供给10%的土地。
（3）改革土地计划管理方式，将新时代民生水平，从吃饭穿衣的小康，定位到居住富裕的阶段，不再死守18亿亩红线，压缩工业园区等用地供应，规划放开和加大对民生居民用地供应。（4）由于中国已经利用土地占全部国土面积比率较低，实施调水扩土战略，将这一比率从目前的71%提高到76%，增加5亿亩耕地，1亿亩园地，1亿亩建设用地。从而一劳永逸地解决中国人吃饭地少、居住地少、小康到富裕很难的难题。
彻底改革房地产开发模式，有利于住宅只住不炒，有利于农民增收，有利降低收入房价比而减轻城镇居民的负担，有利农民迁移入城市而推进城市化，有利于创业就业置业，有利于居民和资金在城乡双向流动而搞活农村城市经济，有利于扩大消费而稳定经济增长。形成的利好要比房地产彻底转型的成本，总体和长远看要大得多。
