2020-01-04 22:46:12
“感觉突然开上了高速”，面对2019年下半年以来深圳楼市利好不断掀起的一股买房热潮，在深圳打拼多年的经纪人刘伟这样说道。他所在的中介门店终结了过去两年拉客户“打游击战”一样到处看新楼盘的状态，11月以来，门店里基本每个经纪人都能开上两三单的二手房，而这样的单量是过去一整年才能干出的业绩。
“一枝独秀”，深圳中原地产董事总经理郑叔伦这样概括深圳楼市。而深圳楼市暗潮涌动背后则有着多方面的因素叠加。
多项利好政策助推楼市火热
2019年12月中下旬，走在深圳街头，天气依然带着热气，深圳楼市也到处溢着暖阳。
刘伟最直观的感受是，深圳楼市自2019年下半年开始逐渐回暖。
据刘伟回忆，2017年、2018年，甚至到2019年8月以前，市场都很平淡。一年只能卖掉两三套二手房。他用“惨不忍睹”来形容整个二手房市场。“我们靠什么生存？就去主打新盘。像打游击战，深圳龙岗、东莞、惠州哪里有新盘就拉客户去哪里。二手房那时候卖不动。”
确实，2018年，“深圳楼市二手房挂半年才卖出去，购房者庆幸没下手”、“深圳楼市：投资客销声匿迹，高温下中介截客差点落泪”这样的新闻屡见报端。
而在今年9月，刘伟和他的同事们又开始“杀”回来了，“一个月二手房可以卖掉两三套，最火爆的就是双十一之后。”
刘伟所在的中介门店位于深圳宝安区，他向澎湃新闻说到其门店的基本数据：“我们店做得还算不错，之前门店做100万佣金，其中70%是新房，30%是二手房。很多中介门店新房占比可能更高，新房佣金比例达到90%。
但是11月，我们门店做了180多万佣金，二手房佣金占比60%，高出一倍。整个二手房市场回暖了很多。”
而伴随深圳楼市回温的第一根导火索便来自深圳开启建设“先行示范区”。
8月18日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》(下简称《意见》)，《意见》支持深圳高举新时代改革开放旗帜、建设中国特色社会主义先行示范区。
深圳中原地产董事总经理郑叔伦指出，在经历去年最后一个季度限售政策的影响下，2019年春节(1~2月)市场最冷淡，3月~5月，深圳市场迎来小阳春，6月~7月，市场又开始回落。可以说，“先行示范区意见”公布前，深圳房地产市场一直都处于不温不火状态，但是政策公布后，市场对深圳前景更加看好，提升了市场信心，成交迅速转热。
而另市场热度直接蹿升还来自于双十一浇来的另一桶“油”。
“最火爆的就是免增值税。我们之前一点风声都没听到，突然就发布了”。说起双十一“豪宅税”标准调整，刘伟还有一丝兴奋。
11月11日，深圳市调整普通商品住房认定标准：普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为普通住宅，满两年可免征增值税。
“这是实实在在的少交钱，按照宝安区单套360万的价格线，一室户型都要超过这个价，因此免增值税对大部分小区都有利。政策出来一周内，我们几乎每天都是凌晨两三点下班。”刘伟说道。
积压的市场需求一下子释放
“除了政策，深圳房价自2016年至2019年8月以前一直都比较平稳，市场也在2015年经历一波高峰后回落，三四年时间积压了很大一部分的市场需求。”郑叔伦说道。
深圳链家一经纪人也向澎湃新闻指出，2015年深圳楼市领涨全国，但2016年“3.25新政”(编者注：深圳市政府发布调控政策：非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年；两年内有房贷记录者首付最低4成。)之后，火热的市场迅速降温，随后市场一直都比较平稳，只有小幅波动。
从诸葛找房数据研究中心监测的数据也可以直观感受：从2014-2019年深圳二手住宅成交量历史数据来看，深圳二手住宅成交在2015年达到市场高峰，全年成交12.52万套，年末成交翘尾上涨同时带来了2016年一季度市场成交的活跃，但随着2016年调控加码，市场成交量出现显著下滑，全年成交量为9.33万套，较2015年同比下跌25.44%。随后的2017和2018年市场成交情况平平，全年成交量分别为6.27万套和6.41万套。2019年随着区域规划和一系列政策利好影响，二手住宅成交量有明显的回升，全年成交7.68万套，同比上涨19.74%。
“积压的市场需求一下子就释放了，原来二手房交易中重头的一笔税费就是增值税，增值税一减免，市场需求立马提升。很多置换的客户趁着这一波行情，迅速的买卖房产。”刘伟说道，“特别是双十一开始到11月底，通常加班到夜里12点，双十一之后的一个礼拜有时候忙到凌晨一两点甚至两三点。”
按照深圳中原研究中心统计数据，仅11月一个月，深圳全市二手住宅就成交8013套，环比上升11.8%，同比上升91.9%。这也是2016年5月以来，二手住宅成交首次突破8000套。
宽松的落户政策：“来了就是深圳人”
“来了就是深圳人，深圳引进优秀人才，因此只要大学本科以上，提供工作证明就很好落户。”深圳链家一经纪人表示。
据悉，目前深圳的落户分为人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保迁户。对于学历入户而言，只要满足“具有普通高等教育本科以上学历，且年龄在45周岁以下的人员；具有普通高等教育专科以上学历，且年龄在35周岁以下的人员。”便可申请人才引进。
落户后，单身人士即可购买一套房产。
按照目前深圳市执行的购房政策，深圳户籍家庭(包含全部成员为深圳户籍和部分家庭成员为深圳户籍)限购2套；深圳户籍单身人士限购1套；非深圳户籍(要求自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险)限购1套。
深圳统计网站显示，截至2018年末，深圳常住人口为1302.66万人，常住户籍人口454.7万人，比2017年增加20万人。
而房产增值也成了购房者投资深圳楼市的一大原因。
张先生在深圳经营着一家耳机工厂，并在华强北拥有自己的店面，但在人工、成本以及电商冲击下，耳机厂的收益大不如前。“工厂现在已经变成副业，此前买下的房产现在变成了周转、变现的一大来源。”据悉，张先生在深圳有多套房产，最少的一套也翻了5倍。
挂牌房源成交价格创新高，9个月涨160余万
一系列原因叠加下，“深圳房价给我的感觉就是突然开上高速了。”刘伟称，他们门店开单成交的同一户型房源在9个月不到的时间内涨了160余万元。
“我今年(2019年)3月的时候卖的阳光海湾花园(泰华阳光海小区)一套80平的房子，当时卖五百零几万，6月份又卖了一套，当时是558万。在我之后同事也成交了一套588万。在之后，另外同事成交的同一户型的房子已经卖到635万元了。最新成交的一套在12月10号左右，成交价665万。”刘伟说道。
深圳中原APP上数据显示，目前，该小区80平的房源放盘价格650万元。
刘伟又说到另一个楼盘的情况，位于深圳市宝安西区的“金港华庭”，此前，该楼盘放盘量近百套，现在只剩下10多套挂牌，除了部分主动下架的房源，去化率达到50%。
“我们其实也很难做，刚跟客户约好看房，谈好的价格到业主那就变了。特别双十一之后的半个多月，两三天不维护业主关系，价格就对不上。对我们来说，要冲业绩就只剩12月，今年春节是1月份，市场会相对降温。”刘伟感叹道。
不过伴随着一波去化，忙到“没时间吃饭，晚上没怎么睡觉”的状态已经在12月中旬开始慢慢恢复正常。
而这一波楼市利好也使得在深圳从事中介行业的经纪人乘上了东风。“确实收入有提高，提高2～3倍。基本上一个月可以拿个4万~5万”刘伟说道。
“是一波行情。在这一波去化中，也看购房者的性格。冲动型的客户已经都入市了。比较稳重的就还想再看看市场，缓缓再买。也有不少业主直接撤房源的，想再观望一下。”深圳乐有家一经纪人表示。
业主集体抱团涨价，多个涉事楼盘网签被叫停
在深圳楼市热火朝天的间隙，12月下旬也闪现了不和谐的声音。
深圳部分住宅小区的业主通过 群发布集体涨价言论，恶意炒作二手房价，开始“抱团”抬价。
网络上流传的一份《告全体业主书》显示，有部分业主号召小区业主集体涨价，并明确最低挂牌价，上不封顶，以此抬高整体小区价格。随后，房产中介平台显示，该小区挂牌价格纷纷整体上调。
对此，深圳市住建局发布通告称，将严厉打击捏造虚假事实、散布虚假言论、哄抬房价、恶意炒作等行为，目前涉事楼盘的网签手续均已被叫停。随后，又传出“深圳二手房涨幅超5%可投诉”的消息。
对此，深圳市住建局表示，“深圳二手房涨幅超5%可投诉”系误读。对于这次深圳对相关楼盘限制网签的原因，不仅仅是因为涨幅超过了5%，而是因为部分业主恶意串通，集体抬高挂牌价格，破坏了公序良俗，违背了中央房住不炒的定位，扰乱了正常的房地产秩序。深圳在年初时就已经划定了二手房年增幅不能超过5%的目标。
深圳楼市在2019年年底“一枝独秀”，对于2020年的市场走势，或只得等市场来揭晓答案。
