2020-01-04 22:53:06
“我有幸从一个学工程出身的清华博士，慢慢介入到房地产开发，后来介入到房地产金融，10年前我们组建了盛世神州基金。”2020年1月4日，在由中国房地产报、中国房地产网、中房智库主办的“地产公益
慈善中国 美好生活——2019中国房地产报年会”上，盛世神州基金总裁李万明分享了他对房地产投融资收紧的看法，以及未来的方向。
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融资现状严峻
“房地产开发是一个资金密集型行业，涉及的种种融资方向、融资方式都凸显出它的需要。”李万明表示，房地产可以分为四个阶段。
一是拿地阶段，需要支付土地出让金。如果没有合作，没有一种融资行为，完全靠自有资金发展壮大，会比较慢。
二是四证齐全后，需要支付建设费用，开发的核心作用是支付建设费用，对于三四线城市来说更明显。
三是发行公司债用于公司发展，一类是上市公司和大型公司利用公开交易所去发行的债，需要得到交易所批准；另一类是通过地方金融平台，或者股权交易中心发行的债，这种债多半是针对小型公司、具体项目公司发行。
四是利用经营性物业发行CMBS或ABS。美国监狱是经营性物业，美国政府一些办公楼都是经营性物业，都是通过CMBS发行，个别没有产权，但都是经营性资产。
不过，“银保监会对房地产信托的监控要求非常严，不仅不让增加规模，还要压缩规模，如果房地产占比降下来，很多房地产企业会非常痛苦。”李万明表示，这导致很多小企业倒闭，很多大企业降价（卖房）还债，地主家也没有余粮了。
不过，他认为金融管控政策出台的原因有四个。
一是长效机制尚未见效。我们呼吁建立房地产长效机制三四年了，但是现在还没有见效。
二是许多城市房价上涨压力大、风险加大。很多三四线城市房价涨到1万元/平方米以上，甚至还更高，这是有问题的，因为有的城市根本没有工商业发展机会，没有新的就业机会，甚至人口外流，没必要增加那么多贵的房子。
三是抑制房企高价抢地苗头。通过打压的方式让房企没有那么大的抢地动机，未来有机会再想办法来控制房价上涨速度。
四是逼迫房企优惠促销还债。优惠促销立马见效，让老百姓看到潜在风险，或者对未来期望有所调整，这个很重要。
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投融资转型方向
“按照现在新的政策，资管备案新规根本不允许房地产企业做债，只能做股。从去年年初开始就控制了，不让做了。”李万明道出严峻现实，“不同的投资阶段，不同类型的投资可能风险不一样，收益预期也就不一样，房地产投资属于机会型的资产，即便不好做也可以做不同阶段的投资。”
李万明提炼了房地产投融资备案新规的关键点，分析其所带来的影响。
一是明确要求股权投资，不得进行借贷活动。很多房地产基金委托贷款，包括资管、证券公司、公募基金资管分公司等原来习惯的借贷活动，现在行不通了。
二是除个别情况，要求先募后备。这对房地产来说有一定难度，房地产投资少也需要十几个亿，如果发行方实力不强大，先募后备非常困难。
三是不得募集多只基金投资单一项目，无法突破200人限制。以前某基金某资管产品可以凑十几亿元来投单一项目。如果大多数投资人平均投300万元，200个人就是6亿元。备不了案就募不了钱，银行不给你托管，社会投资人也不信任你。
四是存续期不得少于5年。这完全回到了科技类基金范畴，甚至还鼓励5+2年。除了产业运营基金，房地产开发阶段一般是两三年，如果一次性募资五年，一旦资金闲置，成本会很大。
“这四项新规出来之后，新一年的房地产基金会更难做。”李万明表示，“按照备案新规不能做的，我们一定要把房地产基金当成股权投资来对待，千万不要想房地产基金是债权。”
对此，李万明给出建议，一是与品牌开发商合作并购基金，二是善意并购小型房企项目。
他认为，即便投资变难，也要研究如何跟大型开发公司在好的区域合作，比如在四大城市群。跟开发商的合作最难的是结构化，因为只有结构化，面向社会募集的资金优先级才有安全件，证监会要求只要搞结构化就得按1比1进行，小型地产公司可以跟某个大开发商合作参与刺激投资，合作形成新的并购基金，去并购若干项目。
另外，李万明表示，新的一年很多小企业会更糟糕，所谓的善意并购小型项目，善意并购基金，可以是主体跟小开发商合作，比如以前拿的项目，或由工业用地转性、补交出让金开发的项目，可以去跟一个老板谈，让他把原来投资的钱投到新的合作公司，通过这种架构，设立专项资金刺激投资人。
“冬天已经快过去了，我们希望春天会来，希望在新的一年不管房地产是10万亿元销售额还是12万亿元销售额，房企都能够抓到一些机会。”李万明期待。
