2020-05-08 20:53:53
今年五一，很久没有全新盘亮相的广州番禺区一下子杀出了几个新盘，尤其是在市桥西板块，大华·紫悦府、龙光·天璞、电建地产·洺悦玉府三个新盘几乎是同步上市，然而三个楼盘的同步推售并未带动板块的人气，与同期部分板块旺盛的人气相比，这三个楼盘的人气都不算太高，整个板块暗流涌动，一场激烈的“三国杀”正在上演。
大夫山和南站是卖点
对于非番禺本地人来说，知道市桥的或许有不少，但市桥西在哪，知道的人并不多。从最近的地铁站——3号线市桥站出发，到大华·紫悦府还要换乘七站公交车，到龙光·天璞和电建地产·洺悦玉府要八个站，车程五六公里。
从理论上讲，番16路和番4B路公交车都能到达市桥西，不过两路车的候车点之间距离很远，无法兼顾，一般人会选择较近的番16路。“一般10-15分钟会有一趟车。”有正在候车的当地居民介绍说。
市桥西当年算是市桥的郊区，从市桥往西南方向走，先经过联邦工业园，再经过几条城中村，然后在禺山西路旁边依次会看到大华、电建的项目，向南转入景观大道，则是龙光的项目。
大夫山公园是市桥西板块最大的卖点。电建地产·洺悦玉府距离大夫山最近，约1公里。大夫山在番禺人中知名度很高，如同广州人心目中的白云山。五一当天，距离市桥西最近的大夫山南门有长达两三百米的车龙等候入园。
而距离市桥西十多公里的广州南站，则是第二个卖点。倘若走最近的东新高速，开车到广州南站只要十几分钟。“我们楼盘在高铁经济辐射圈内。”三个楼盘的现场销售人员都有类似的说法。
但正如一位现场看楼客所言，这样的卖点目前看来远不如地铁、学校有吸引力：“从楼盘走到大夫山也要十几分钟，而且大夫山傍晚就关门了，下班回去已经没法逛了——难道你还能天天去？高铁站就更不可能天天去了。”
目前，距离市桥西最近的地铁是3号线市桥站，在已经公布的远期规划当中，这边暂时没有地铁站。
至于学校，附近的小学倒是有不少，但是知名度不高，不能算是加分项。在龙光·天璞和电建地产·洺悦玉府东面预留了一块教育用地，暂未确定学校。
成本倒逼楼价并不低
虽然市桥西板块的卖点不算突出，楼价却不低。
最先开价的是龙光·天璞，五一推出的产品售价在3.6万-4万元/平方米之间，五一期间有额外折扣，还推出了部分超低价特价单位，89平方米的带主套三房，总价280万元，折合单价略高于3.1万元，特价单位性价比较高，开发商报称“五一卖得还可以”。
大华·紫悦府的“吹风价”和龙光·天璞差不多，不过同样是带主套三房，单位面积约99平方米，总价比龙光·天璞高。
电建地产·洺悦玉府的带主套三房面积更大，现场销售人员没有给出具体报价，而是反复问以买家身份到场的记者：“你认为这么好的产品要卖多少钱？”当记者回复以3.5万元/平方米的报价时，销售人员翻出一张图表，展示出番禺近期拍地的详细情况，说：“你看，我们这三块地都拍出这么高的地价，怎么可能卖这个价钱？”
若从成本的角度来看，这三个楼盘的单价就算是“4万出头”，也不算是太贪心。2018年拿地的大华项目，楼面地价是20154元/平方米；2019年拿地的电建项目，成本是25099元/平方米；龙光项目是26375元/平方米。
实际成本还要更高一些。有知情人士告诉羊城晚报记者，龙光项目只要配建人才公寓，隐含成本不算高，而电建项目要配建供片区共同使用的幼儿园、商业设施和人才公寓，实际地价成本至少在2.7万元/平方米以上。即使是看起来拿地成本最低的大华项目，由于要高标准地配建一个面积不小的市政公园，还有幼儿园、配建住房，实际成本也不比龙光项目低多少。而上面所说的成本，还没有把建安、税费、营销、融资等成本计算在内。
从成本来看，这样的楼价合理，问题在于，看楼客不太在意开发商的成本是多少，而是更在意周边板块楼盘的市场售价。
从电建地产·洺悦玉府往北走大约300米，是市桥西板块另一个已经进入尾货销售阶段的大夫山·尚东，该项目目前仅余大约20套一手住宅在售，毛坯价2.6万-3万元/平方米，这个价格还是在附近拍出高价地后上调过的，去年4月中旬，该盘的单价还要便宜2000元、在2.6万元左右，大致就是这三个新盘的土地成本，就算加上2500元/平方米左右的装修成本，也比这三个新盘便宜不少。
假若横向与东面的亚运板块相比较，这三个新盘的价钱也要高出一截，而且目前的地铁和学校等配套还比不上亚运板块。
能否成为第二个市桥南？
市桥西板块是否就毫无机会？未必。若论与市桥中心区的距离，市桥南和市桥西两个板块差不多，10年前，两个板块的境况相差无几；如今，两个板块仍然没有地铁线经过。
2015年，时代地产以高于周边一手楼盘售价的地价(1.6万多元/平方米)拿下市桥南宅地时，也招致市场质疑——对于一个当年一手楼均价还低于1.5万元/平方米的板块而言，没有多少人会想到，如今市桥南部分楼盘的二手价已经逼近4万元/平方米 。
目前，大华集团与其项目旁的大富村、北海村、大平村联系紧密，有意拿下这三条村的旧改，若是大华集团实现连片开发，对市桥西板块的整体形象或将是一个提升。
此外，正在修建的景观大道也是一个机遇，这条大道修好后，从龙光·天璞可以北穿祈福新邨，直抵汉溪长隆，时间缩短至10分钟左右。
若是市桥西板块能够向市桥南板块靠拢，打造成番禺高端住宅聚集地，或许真能成为第二个市桥南，毕竟番禺向来是富庶之地，不缺购买力。
