2021-03-17 14:43:26
小辛根据这几个月的理解和看房经验给大家分享一下我认为的上海学区房攻略。
新政是什么？
上海市教委3月11日发表了《关于2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》。试着解读的话，主要的影响是民办学校，主要有2个变化。
1、幼升小继续公民同招，公营办民办只能二选一。
2、民办学校超额录取，实施全面摇号取消面谈。
这两点变化意味着原本想靠鸡娃考上民办的途径一下就被封死了，不少家长奉恩转向公办的学区房。
学区房间价格暴跌吗？
在4月30日，北京西城区教委发布了《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，两个热点词汇出现了，六年一学位和多校划片。这个政策又让家长们开始焦虑了，上海会不会也跟北京一样实施多校划片，学区房间价格暴跌吗？
我想没有必要担心上海会效仿北京的政策，其实上海的情况和北京不一样。
1、上海的民办比公办强，不像北京那样公办比民办强。北京的政策一方面抑制天价学区的住宅，也是相应了国家的号召，住房不炒。上海学区房最高级小学中学的双学区，用来挂户口的一室户单价不超过20万。
2、对于上海的公民同招，民办的摇号政策是为了促进教育资源均衡化，意图降低民办学校的魅力。同时3月刚出的新政也需要时间来验证效果，不会匆匆出台另外的政策。
3、上海公办学校也已经有多校划片政策，例如长宁区全区都有公办小升初摇号，长宁没有中学学区房的概念。徐汇和静安也是一部分小学小升初摇号，徐汇一线小学学区房东方曼哈顿尚东区的平均价格也在16万左右。
4、关于北京六年的学位政策，上海很早就实施了五年一户的政策。但是，各区要根据各自的情况来实施。
学区房该买吗？
对于选择民办的家长们，继续选择民办摇号，将面临两次摇号，幼升小和小升初，不确定因素将大幅强化。如果不被录用，就会面临回公办被统筹。
如果本来对口的就是菜小的话，短时间内就没有能力换到更好的学区房，建议可以去参加民办摇号，有机会上一流民办学校，最坏的就是门口的菜小兜底。
我个人认为只要有能力还是要选择学区房，并且是优质学区房。民办摇号的不确定性会让理性的家长回到公办学校，因为确定性更强，必然会收到市场的青睐。
自从新政出台以来，一线学校学区的房间一直在涨价。特别是小学中学双学区和一贯制的学校，一个月调整几十万元的价普遍。
学区房怎么买？
高品质的公办小学本来就不多。今年的政策是很多人放弃民间公营选择公营。很多受欢迎的小学已经发出了学位超额警报。像打虎山路一小、控江二村小学、宝山一中心、闸北实验等。很多家长即使取得学区房，人户一致也有可能不能入学。
因此，家长首先要选择小学的地区招生政策。同时，必须了解对口小学的招生政策。例如，一些地区5年一户，有些要求出生报户口。
建议如下
如果是人户一致，对口一梯队小学，那就不要冒险摇号了，踏踏实实选公办。
如果是人户一致，对口菜小，建议选民办，即使摇不中，也有兜底的。
学区房的区域选择
上海公办中学的入学方式有3种：学籍对口，户籍对口，电脑派位。
学籍对口，就是指读哪个初中，主要由对口小学来决定，不管户籍和居住地。目前黄浦、杨浦、虹口、普陀这四个区实行学籍对口。
户籍对口，就是指读哪个初中，主要是看户口和房产是否在初中学区的划片范围内，不管小学在哪里读。
实行户籍对口的行政区：浦东、闵行、宝山、松江、青浦、嘉定、奉贤、金山、崇明。
电脑排位，其中有的是一对一，有的是一对多，还有的就是直接摇号。目前上海有3个区，涉及到电脑派位，长宁、徐汇和静安。
学区房的房型选择
国家一直强调房住不炒，但国内很多城市二手房价格都在下降。其实是房子的流动性有问题。但凡没有学区的加持的老破小，将来一定会变得不好出手。那么在要用学区这种刚需的情况下，在选择合适的区域后，在区域内尽量选择带有自住属性的房子，未来的政策谁也不知道，万一出现多校划片，也不至于跌价很多。
很多人说，现在有自住属性的学区的房间价格也很贵，买不起。在能力范围内，应该选择总价低的房子。这样孩子用完学区后可以尽快出手，但要注意一些地区是户籍对口，有些地区是学籍对口。像闵行和浦东那样，孩子上了初中就可以卖房子。像黄浦那样，等孩子上了小学后，就可以出手了。
总的来说，上海的新政还是利好公办学区房，尤其是对口一梯对小学中学双学区区或一贯制学区。对于民办来说，不确定性很高，更多的就是拼运气了。当然政策一直在变化。只有从上到下深入了解政策，才能做出对自己最有利的选择。祝大家早日买上理想的学区房。
