2021-03-18 16:22:51
学区房，终于迎来了一记重拳。
01
近日，上海出台高中招考新政，上海市实验性示范性高中将拿出其招生总计划数的50%-65%，直接分配到区、分配到校。
这意味着，上海将最优质的的高中学位，拿出6成左右给各区、各学校进行分配。无论是一流学校还是三流学校，都有了晋级优质高中的机会。
一线学区房，自然会受到冲击；而弱校的学区，则带来一定利好。 这一政策背后，与学区房价格的飙升不无关系。
今年以来，北京、上海等地房价出现明显跳升，学区房在其中立下了“汗马功劳”。
据媒体报道，北京有学区房在堵车期间从580万涨到了600万，上海某37平米学区房标价748万，单价近二十万，直逼两公里外的顶级豪宅汤臣一品，有学区房更是一年大涨50%以上。
众所周知，学区房相比普通房子，一般溢价10-30%。顶级学区房的溢价，甚至超过50%。
学区房价格暴涨，对于整个市场情绪的影响，可想而知。 今年两会期间，学区房话题甚至引起了高层领导的注意，教育公平问题愈发受到重视。
02
上海此番中考新政，不无按下学区房热度的考虑。
上海新政，简单来说是指标到区+指标到校的结合版。上海传统有四大名校+八大罗汉的一流高中梯队，过去这些学校都是一流初中的禁脔，普通学校难有一争之力。
这种背景下，只有考上名初中才有再上名高中的可能。优质初中的学区房，必然成了争抢的对象，学区房价格水涨船高，再也正常不过。
这一次，上海的指标到区、到校，一改过去学区房一统天下的格局，让远郊区乃至综合实力排名垫底的初中，都能获得固定指标，部分学生有机会进入优质高中。 这显然是对既有学区房体系的颠覆。
那些豪赌一流学区房的投资客，恐怕要承受降温的代价；而普通学校，则能从中明显受益。
换句话说，这至少给了学不起学区房的家庭一个考入名校的机会。不必再去争抢一线学区房，即使在闵行、金山、嘉定等区，也不乏进入“四大名校”的可能。
这一政策，如果与上海近期正在打造的5大郊区新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）结合来看，更见其深意。
指标到区+到校，对于这些郊区新城，无疑构成了明显利好，他们有机会得以触及过去难以触及的名校，这将提升郊区户籍的含金量。（参阅《放开郊区落户！超大特大城市，又开始抢人了》）
当然，指标到校，其实不算新鲜，广州、南京多地都已落地。前不久，广州提出，指标到校比例为50%，且2023年起不再设最低“限制性分数线”。
不同的是，上海罕见地将指标提升到6成左右，同时指标到区+到校同步推进，兼顾区域公平和校际公平。
当然，如同高考一样，一旦弱校有了拔尖的可能，会不会滋生“中考移民”，同样值得关注。
03
为了遏制学区房热度，北京也不乏动作。
此前，北京市西城区出台新政，宣布实行“多校划片”入学和“六年一学位”。
根据新规，新购房者子女入学，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。而一个学区房，原则上六年内只提供一个登记入学学位。
这一政策的用意在于，多校划片之下，一个萝卜将会对应N个坑。同样一套学区房，有可能分配到名校，也有可能分配到普通学校，以此遏制学区房热度。
然而，一年多过去，北京学区房热度为何依旧居高不下？答案也不复杂。西城区名校云集，即使多校划片，内部也只是顶级名校与普通名校的差别，一流学区的属性很难彻底改变。
虽然多校划片之下，顶级名校会受到一定影响，但普通名校则会乘势而上，整体学区房热度依旧不减。
同时，北京的多校划片，仍有待持续推进。这一政策，不仅尚未在全市进行推广，就连试点的中心区也尚未全面推广。 显然，多校划片要想起作用，还需要打破更多利益阻碍。
04
还要不要投资学区房？
虽然政策不断，但教育均衡暂时是无解之题，学区房的价值仍旧存在。学位房不是能不能投资的问题，关键要看投资的是什么样的学位房。
其一，不要豪赌顶尖学区房，次顶级的学区房或许性价比更高。学区有多牛，学区房的溢价就有多高。拿出市场30%的溢价去豪赌学区房，反要承受多校划片、指标到区等政策的直接冲击，反倒不如选择溢价相对合理、不属于过度冒尖因此而严打的学区房。
其二，投资单个学位房，不如投资拥有优质教育资源聚集的区域。要知道，优质教育资源往往都聚集于中心城区，每个城市都有自己的教育强区，这些区域名校云集。不管是单校划片，还是多校划片，都不会过度影响学区房的价值。
其三，在学区房选择上，老破小优于老破大。许多老城区的旧房子，最大的价值就在于学位。买学区房投注的是优质学位溢价以及稀缺教育的升值空间，并非房子本身。相比于老破大，老破小反而是更具性价比的选择。
其四，跟着白领和金领群体走。一个地方的教育是否优质，与学校的底蕴有关，也与家长和社区的氛围有关。白领和金领群体聚居之地，学区质量普遍存在向好的发展优势。 一些政务区或商务区的准学位房，性价比反而高过老城区的传统学位房。
其五，扩大护城河，不要只盯学区房一个概念。无论是租售同权，还是多校划片，都将是改革的大方向，学区房本身的溢价效应必然不及过去那么坚挺。 不确定性增加，没有更深的护城河，就难以抵御市场风险。
有学区，有交通，有商业乃至商务配套的资产，才能获得更深的护城河。
