2021-03-18 16:49:09
3月9日，江苏省太仓市良浦住宅工业有限公司住宅装配式建筑产品场地上，住宅楼梯、叠合板、保温墙板等产品即将销往市场。
海南省三亚市深海科技城综合服务中心项目是海南自贸港重点园区——崖州湾科技城的项目之一，包括科研商务平台、集中式商业中心、商品住宅等。图为2月23日，深海科技城综合服务中心项目施工现场一片忙碌。
“返乡置业”在新一线及二三线楼市正成为一股重要力量。面对大城市较高的购房租房成本，婚育、养老和改善居住条件的现实需求等，是努力在工作地购房还是返回家乡购买更加舒适的住房？这成为许多人眼前的一道选择题。
日前，贝壳研究院发布《2021返乡置业报告》，描绘出返乡置业人群在购房意愿、产品偏好、城市选择等方面的行为特征。返乡置业的主力是哪些居民？人们在返乡置业时都有什么考虑？已经返乡置业的人后悔了吗？让我们来听听“上车”和准备“上车”的人怎么说。
刚需支撑足，“90后”成主力
返乡置业，多数业主没有太多犹豫。
“我从没想过在一线城市买房。房价高，收入很难承受，不如在老家买，早买早享受。”林忠是广西桂林人，今年35岁，一直在广州打工。他和妻子育有一个男孩，在老家县城上幼儿园，为方便孩子上学，夫妻二人在桂林市区买了一套期房，明年即将交付。
王晓海家住安徽农村，年近六旬，常年在上海打工。前些年，王晓海拿出多年积蓄帮儿子、儿媳出了首付，在合肥购置一套使用面积100余平方米的商品房。最近，在北京工作的女儿、女婿也在考虑回合肥买房。“儿子本身就在省会发展，买了房，我和老伴也可以过去帮忙带孙子。”王晓海说。
“我认为应该先‘上车’再‘找座’。”姜洁是“90后”，研究生毕业后在深圳一家金融机构工作，去年她回到四川老家，在成都买了一套两居室的精装修商品房。“我不后悔在老家‘上车’，毕竟深圳房价太高。新房其实到现在也没去过几次，已经租出去了。将来年纪大了，我回到家乡还有个退路，老人到成都养老、带娃也有住处。”姜洁说。
哪些人在返乡置业？根据贝壳研究院的调查，超四成受访者计划返乡置业，“90后”、已婚、中等收入群体成为返乡置业主力。
为什么要返乡置业？调查显示，“90后”返乡置业的一个主要原因是考虑未来回家乡发展的需要，提前购房“留好退路”；同时，“90后”群体资金积累相对不足，在面对工作城市高房价和购房门槛时，家乡或省会城市较低的房价、优惠的人才政策吸引力更强。“80后”群体中，有返乡置业意愿的受访者占比84.9%，主要原因是为了改善家人的居住生活条件，且“80后”普遍关注子女的教育问题，45.4%受访者返乡置业的目的是方便子女获得优质教育。
专家认为，一线城市高房价的“挤出效应”，是不少人返乡置业的重要因素。中国社会科学院财经战略研究院2020年底发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》指出，一线城市房价水平大幅领先其它城市，房价涨速同样领先，与二三线城市二手住宅销售价格的分化态势逐步扩大。此外，一线城市住房租赁价格上涨趋势也在进一步延续，租赁市场供需矛盾仍在持续。“一线城市适合年轻人奋斗，机会多，但买房租房成本太高了。”王晓海的儿子这样对记者说。
改善需求大，地段受重视
哪些城市最受返乡置业者青睐？
调查显示，返乡置业多数不是返回老家的县城乡镇或中小城市，新一线、省会城市对返乡置业者最有吸引力。
贝壳研究院的报告表明，返乡置业热门意向城市前10名均为新一线城市，其中成都成为返乡置业人群首选地，杭州、武汉、长沙与郑州也挤进榜单前五。除了一线城市的高房价，新一线城市经济快速发展带动就业机会增加、人才引进政策的吸引力、交通网络缩短出行市场等，都使新一线城市成为返乡置业的热门地。
新一线及二三线城市的房价，比北上广深低了不少，但住房总价也很可观。房款怎么筹集？父母支持、个人积蓄、置换套现……置业者往往八仙过海，各显神通。
父母全部或部分支持是年轻人返乡置业资金来源的主流。研究显示，近六成受访者需要父母出资支持，38.4%的受访者购房资金部分来自父母。“90后”依靠父母置业的比例更高，高出“80后”近17个百分点。
除了被刚需驱动为主的“90后”置业者，“80后”及更年长的人群也是返乡置业的重要组成。研究显示，他们参加工作较早，经济实力较强，以改善型需求为主，资金来源也更多来自个人积蓄或房产置换。
“换房时，不少家人和朋友都很不理解。”北京市民张成是一位企业经营者，今年50多岁。几年前独生子从北京某高校毕业后，决定到外地发展，张成便卖掉了位于北四环的三居室，在远郊区置换了一套联排别墅，并在妻子老家省城买了房。“原来的房子楼龄老、面积小，学区和物业服务都一般。孩子已经工作，我奋斗了一辈子也该享受享受了。”张成介绍，自己酷爱钓鱼，新房附近有面积较大、准许钓鱼的水域，和钓友们切磋更方便。“年纪再大了，我就去我爱人老家养老，北京的房留给儿子。”张成说。
返乡置业人群最看重房子的哪些特质？
研究显示，除了满足自住刚需外，返乡置业人群最重视住房的升值潜力。据调查，返乡置业最看重地段位置和保值增值潜力的受访者分别占比52.3%和40.8%，商超配套设施、公共健身设施与儿童游乐设施也是返乡置业人群普遍看中的因素。此外，近七成受访者倾向于选择购买已经装修好的住房。
置业有风险，“上车”需谨慎
相比一线城市，二三四线城市房价增速相对平缓。国家统计局日前公布的数据显示，2月份，4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和1.1%；31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.3%和0.2%。
《中国住房发展报告(2020-2021)》分析，当前置业仍存在四类热门区域：一是还存在住房短缺的人口集中流入地区，包括大都市圈和城市群的次中心和周边城市；二是人口众多、经济发达的二线城市及周边区域城市；三是人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市；四是拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。
不过，返乡置业也有风险。专家指出，如果是在熟悉的地方购房、用于家人或自己将来自住没太大问题，但如果出于投资的想法或者被一些概念所吸引，则需谨慎。
46岁的云南人李建国大学毕业后就在北京工作，如今事业有成，在省内一座旅游城市购买了一套两居室的住房。“买房的时候有点草率了。本想用于冬天避寒，但我在北京多年，全家人已经适应了北方的气候，没暖气的房子冬天待不住，一年也住不了几天，现在只好出租。”李建国说。
“不能只看房市的短期波动，头脑一热就上车。特别是在人口流出的城市，买房要慎重。”高鸣老家在黑龙江省一座三线城市，他在北京某部委工作，做返乡置业决策时较为慎重。高鸣分析，在一些人口增长低迷甚至出现人口负增长的地区，房市缺乏中长期需求支撑。“不能光图房价便宜，也要考虑刚需。”高鸣说。
返乡置业应如何规避风险？有关专家指出，应注意四类风险区域，即城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。
《中国住房发展报告(2020-2021)》预计，2021年中心城市、都市圈和城市群楼市复苏较好甚至有可能出现过热，其他城市复苏较慢，分化可能有所扩大。此外，返乡置业者回中小城市和县城购房，也存在升值潜力低、转手变现难、配套设施差等风险。
