2021-04-06 16:49:38
但在开年以来各地调控政策收紧之下，二季度房地产市场将迎来“小阳春”还是拐点？
新房成交同比增四成
基于低基数及各地集中推盘，一季度新房市场成交量大涨。
贝壳研究院数据显示，今年一季度，66城新房成交量同比增长近一倍，与2019年同期相比，增幅亦达到40%。一线城市开局市场尤其活跃，延续2020年年底的集中放量势头。与2019年同期相比，2021年一季度一线城市新房成交套数增长58.5%，二线城市增长32.6%，三四线城市增长43.8%。
一季度，百强房企销售亦大幅增长。《每日经济新闻》记者统计发现，1~3月“碧万恒”合计销售5231亿元，TOP10房企合计销售超万亿元。一季度已诞生5家千亿房企，比2020年同期增加2家，超百亿房企已达76家。
在需求旺盛、营销加码的双重作用下，1~3月，各梯队房企门槛值次第升高：TOP3房企门槛值增长11.6%至1528.5亿元；TOP10房企门槛值增长83.1%至678.0亿元，但增长最快的是TOP30、TOP50和TOP100，分别上升99.5%134.4%和137.8%。
对此，中指研究院企业事业部研究副总监刘水对《每日经济新闻》记者表示：“首先这些中型房企大多年销售额为几百亿左右，有强烈的规模增长和快速发展诉求，需要使自己尽快成长为千亿的头部房企，进而提高市场竞争力、提高市场地位；其次，这些企业的处境比较微妙，加速扩规模加快一步就能成为头部企业，稍慢一步松懈就会掉队进入中小企业行列。”
值得注意的是，进入2021年，房企开始发力“战略合作”，其中不乏头部房企扩宽产业范围，布局新市场的举措。
如中交集团与万科集团在深圳签订战略合作协议，双方将在土地开发、城市综合体、物业管理、产业园区、冰雪度假等领域开展深入合作，补齐产业链；世茂海峡与上坤集团广东区域达成战略合作，共同投资拓展粤港澳大湾区及广西市场；融创则开始涉足酒店行业，与华住成立合资公司共同布局高端酒店市场。
刘水认为：“对于市场来说，一方面不同企业间加大合作，比如有资金的企业与有土地资源企业的合作，相当于加速了市场要素流动，能提高资源要素配置效率；另一方面，大企业之间强强联合，提高了竞争力，会加速资源要素及市场份额向大企业集中，进而能提高市场集中度。而对于企业来说，能优势互补、扬长避短，增强竞争力，提高市场份额。”
二手房成交创单季新高
贝壳研究院监测数据显示，全国重点18城今年一季度链家二手房成交量创2017年以来单季成交新高，较去年四季度增长14%，约为去年同期的2.6倍，比2020年四季度增长了14%。由于2020年一季度疫情影响下基数较低，因此一季度二手房交易量同比去年上升了120%。特别是一线城市整体市场热度较高，1月深圳、北京二手房成交量环比增速在30%以上，上海环比增长也达到了20%。
中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶向《每日经济新闻》记者指出：“多方面因素共同推动了热点城市二手房市场的活跃，如”就地过年“使热点城市置业需求释放前移、学区房关注度阶段性走高拉动的二手房置换链条明显活跃、前期相对宽松的信贷环境叠加信贷收紧预期的推动等。同时，短期热点城市新房供不应求，挤压需求退至二手房市场也是一个重要原因。”
在巨量成交的推动之下，全国二手房价格继续环比上涨。贝壳监测的重点35城二手房价格指数3月保持环比上涨1.4%，从2020年12月以来已累计上涨3%，一线城市房价涨幅更是领跑全国。
“高烧不退”的市场也引发了调控进一步收紧和更严厉的金融监管。其中深圳“二手房指导价”政策调控效果显著，新政当周，深圳二手房成交即进入低谷，较新政前下降70%，整个一季度成交量环比下降20%，同比下降4%；价格指数环比涨幅则在1月后持续收窄，至3月止涨。
在“121新政”之下，上海二手房成交量环比微降，其中春节后成交量较春节前下降23%；3月价格指数环比涨幅收窄至3.6%，已是连续两个月收窄；北京尽管一季度成交量环比增长20%，但春节后明显有所下降，市场调整趋势开始出现。
另一方面，一季度以来金融监管收紧了口子，北上广深及海口、杭州、西安、成都等城市对经营贷违规进入房地产市场进行严格审查。此外，多地、多家银行也在悄然上调房贷利率，针对房地产“定向加息”直接为一线城市购房热度降温。3月贝壳研究院监测的60个城市平均首套、二套房贷款利率较去年12月分别提高6个、7个基点。
一线城市市场受到抑制，而核心二线城市则继续热度高企，合肥一季度二手房成交量环比增长约60%，成都、武汉环比增幅在30%左右，西安环比增长10%。进入3月，各代表城市成交量均创2019年以来历史新高，并且二手房价格指数保持上涨且涨幅扩大。
值得注意的是，北方多个城市经历了约3年左右调整期后，已经开始迎来市场周期性修复。一季度廊坊二手房成交环比增长约30%，3月成交量仅次于2017年一季度高峰；青岛一季度二手房成交量环增约20%，价格指数在3月止跌转涨。此外济南、烟台的二手房成交量分别环比增长27%、15%，二手房价格指数保持平稳上涨，市场整体平稳修复。
“步入二季度，上述因素对二手房市场的支撑度将持续走弱，大规模宅地出让将缓解热点城市新房市场的焦虑，进而导致二手房市场整体节奏放缓。另外，短期学区二手房的追逐也将逐步降温。”
曹晶晶指出，综合来看，预计二季度热点城市二手房整体成交热度将有所下降，但整体成交规模仍将居相对高位。在区域格局方面，随着置业理性情绪逐步回归，预计热点城市楼市运行将更加平稳，市场热点或将下沉至发达城市群内核心城市周边较强的三四线城市，部分中西部二线城市经历了较为深刻的周期调整后，目前周期已逐步走出底部，短期市场也存在一定空间。
供地新规下房企咋拿地
据中指研究院数据，1~3月，TOP100企业拿地总额5588亿元，拿地规模同比增长22.7%。保利发展、融创中国和绿城中国占据榜单前三位。TOP10企业1~3月新增货值总额5874亿元，占TOP100企业的32.9%，市场集中度显著。
但进入3月，政策面发生了一定的变化，继去年下半年“三道红线”融资新规后，土地市场又迎来一项重要政策——22座重点城市宅地供应“两集中”新规(即集中发布出让公告、集中组织出让活动)。
据中指院统计数据显示，这22城2020年商品房销售面积占全国的比重为24.3%、销售额占全国商品房销售额39.9%；住宅用地出让金占全国宅地出让金的37%。据此可见，这22座城市在供地“两集中”新政下将呈现另一种市场格局。
22座重点城市中，杭州、北京、苏州、广州、上海等城市显然更受头部房企青睐。今年1~3月，50家代表房企拿地面积TOP10城市中，杭州继续以累计优势占据首位。TOP10城市中，区域较为分散，除杭州、苏州、温州和南京为长三角城市外，其余6城市涉及成渝、中西部、京津冀等多个城市群。
受土地供应“两集中”政策的影响，3月份典型企业拿地规模均受不同程度影响。区域深耕型企业如滨江集团、广州地铁等单月拿地金额受政策影响较大；保利发展、中海地产等全国化布局企业受影响较小，3月拿地额均超100亿元。
中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者表示：“区域深耕型企业要看位于哪些地方。房企从拿地布局来看，还是青睐一二线城市。集中供应是短期集中释放多幅待售地块，会导致资金往优质区域流动，如果深耕这些区域城市的房企可能会受到多路资金挤压，竞争会比较激烈。相反，如果是激烈程度不高的三四线城市，压力不会太大。”
“具体来看，一些大型房企，以滨江为例，也是区域深耕有心得的企业，市场应对力不弱。供地新规则大家都需要适应，这点对所有企业都是公平的。企业有足够的土地储备，即便短期有影响也是相当有限的。”卢文曦说。
回顾2020年各企业的拿地情况，保利发展在22城拿地金额最高达1300亿元，万科、龙湖、华润、中海、招商蛇口、绿城等企业均超900亿元；从具体企业在22城拿地金额占比来看，滨江集团最高达到94.7%，远洋、合景泰富、龙湖、招商蛇口、奥园、中海等企业占比超过70%，这些企业在22城战略布局较为集中，未来将成为22城的重要参与者。
“更多大企业强强联合，市场集中度将加速提升，小企业机会将更少。”刘水分析称。
卢文曦则认为：“中小房企仍有一定拿地机会。集中供地下，再大的房企不可能兼顾所有地块，总有兼顾不到的地方，那么此时中小企业就有拿地机会。给予中小房企一定开发产品机会也是丰富市场产品，防止大房企垄断市场，也对楼市稳定健康运行有利。”
