2022-02-26 12:05:18
进入2022年，多家房企出现不同程度的销售回落，百强房企拿地规模同比下降逾六成。融资受限的情况下，部分房企流动性压力未明显缓解，房企分化趋势凸显。
但有专业人士认为，2022年注定是房地产行业新时代的转折年。今年房地产政策走向、房价趋势、融资形势将发生怎样的新变化备受关注。
一、政策篇：“稳楼市”信号频发，以宽松政策为主
2022年首月，房地产调控总体延续了去年四季度以来的适度宽松政策，保持“维稳”总基调不变。
中央层面，“房住不炒”调控基调下，强调调控政策的连续性稳定性，提升调控政策的协调性精准性。
1月20日，全国住房和城乡建设工作会议明确了2022年房地产的八方面工作，重点强调，推进住房供给侧结构性改革，实施乡村建设行动，坚决有力处置个别头部房企项目逾期交付风险，持续整治规范房地产市场秩序。
地方层面，各地频出“稳楼市”政策，公积金、购房补贴等支持性政策力度加大，支持合理的住房消费。
据中泰证券研报统计，截至1月23日，株洲、南宁、保定、玉林、马鞍山等18个城市或市区出台房地产相关支持政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭购房补助、放宽落户限制、下调公积金首付比例。
中指研究院认为，短期来看，行业政策环境改善预期进一步明确，资金、政策端等均将发力，释放居民住房需求潜力，促进行业良性循环。各地落实因城施策，楼市调整压力较大的城市，仍将加强对首套及二套住房的信贷支持。
二、楼市篇：一线城市房价转涨，北上广深全线领跑
1月70城商品住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。
统计局数据显示，房价层面，环比来看，1月一线城市新房和二手房价格环比上涨0.6%和0.1%，二三线城市新房和二手房价格环比上涨或降幅整体收窄;同比来看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅总体回落。
房价下跌的城市数量层面，70个大中城市中，房价指数环比下降的城市个数减少，同比下降城市个数增加。1月各线城市新房和二手房销售价格环比下降城市个数分别是39个和55个，同比分别减少11个和8个;不过，销售价格同比下降城市分别有20个和30个，同比分别增加3个和4个。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，1月份全国70个城市新建商品住宅价格指数平均环比跌幅仅为0.04%，同比涨幅降至1.7%。在此前连续四个月下跌后，1月份房价数据已经出现企稳止跌的趋势。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，整体来看，一线和二线城市新房价格止跌转涨，楼市韧性显现，且一线城市涨幅领跑，北上广深新房价格全线上涨。其中，北京新房、二手房涨幅均位居前列，在当前行业景气度偏低的情况下，北京作为首都城市率先触底回升。
三、房企篇：1月销售再遭“滑铁卢”，下调筑底迹象浮现
全国来看，2022年首月，多家上市房企的销售额出现了同比大幅下滑的现象。
克而瑞研究中心的数据显示，近九成百强房企单月销售业绩同比降低，其中两成房企降幅在30%至40%之间，近四成房企降幅高于40%。
1月，百强房企实现销售操盘金额5256亿元，单月业绩规模同比降低39.6%，较2021年月均水平降低43%。
资本邦从1月销售额TOP50上市房企中筛选了位于不同梯队的20家典型房企，对销售额、销售面积进行分析。
据统计，销售额方面，20家典型房企均呈现出不同程度的同比下降趋势，下降幅度从9%-66%不等;销售面积方面，房企表现同样不尽人意，20家房企中仅2家房企呈现增长。
1月销售面积正增长的两家房企分别是时代中国控股和碧桂园，同比增2.61%和1.32%。
从销售额及销售面积的下滑程度来看，下滑幅度位居前三的均为中南置地、龙湖集团和中国金茂，销售额分别同比下滑66.1%、64.17%和50.25%，销售面积分别同比下滑62.9%、64.3%、59.08%。
相比之下，20家房企中，1月销售额下降幅度最小的是头部房企碧桂园，同比下降9.82%至363.6亿元。
房企销售状况低迷下，1月全国商品住宅成交面积下滑。贝壳研究院发布的全国新房市场1月报指出，2022年1月全国重点66城商品住宅成交面积为1711万平方米，同比下降4成。从较长的周期来看，2022年1月成交量的绝对值已经接近2018、2019、2020年同期的平均水平。房企市场下行筑底迹象浮现。
克而瑞研究中心认为，2022年1月，房地产市场开局惨淡，一方面因春节假期临近，不少房企放缓供货节奏，一定程度上导致成交大幅下滑;更主要的是，去年下半年以来，市场下行压力加剧，购房者观望情绪愈加浓重。
四、拿地篇：土地市场低迷，房企拿地分化显著
中指研究院数据显示，2022年1月，TOP100企业拿地总额837亿元，拿地规模同比下降62.6%，门槛值为3亿元，同比下降3亿元。
50家代表企业拿地数据显示，2022年1月，50家代表房企拿地总额同比下降88.8%。对于土地市场低迷的原因，中指研究院指出，一方面是2022年1月，受春节和集中供地影响，各地供地节奏放缓;另一方面是受各类金融调控政策影响，房企资金承压下拿地意愿和拿地能力降低。
不过在整体下降的环境中，房企拿地分化依然显著，部分现金流稳定的企业拿地相对积极。
中指研究院数据显示，2022年1月有21家房地产企业权益拿地金额超过10亿元。其中，绿城中国以104亿元的权益拿地金额位居榜首，华润置地的权益拿地金额为48亿元，排名第2，滨江集团、大家房产、新希望地产、容翔房产4家房企业的拿地金额介于20亿元-30亿元之间，依次排名第3-第6。
