2022-02-27 17:27:43
过去一年，地产行业可谓陷入“冰点”时刻，在政策端的调控高压下，行业内一众房企陷入流动性危机，引得“雷声”阵阵，极大的打击了市场情绪。进入新年以来，随着政策面的改善，市场预期逐步缓和，地产股接连出现大涨行情。不过即便如此，仍然有不少房企未能在“春天”来临前缓过来，陷入到债务风波当中，甚至引得市场风声鹤唳。而近日，宝龙地产ABS项目遭终止一事也引发了外界的担忧，那么真相究竟是什么样呢？
从消息面来看，2月22日，据上交所披露，宝龙地产（01238.HK）旗下上海宝龙实业发展（集团）有限公司20亿元ABS项目状态更新为“终止”。这被外界看来是公司融资遇阻，并引发一系列对公司经营陷入困境的猜想。
笔者注意到，宝龙地产这笔20亿元的ABS债券名称为“天风-瑞龙应收账款1-10期资产支持专项计划”，原始权益人为上海宝龙实业发展(集团)有限公司，计划管理人系天风(上海)证券资产管理有限公司。该债券在今年9月获上交所受理，但由于交易所去年四季度对地产尾款ABS全部停止审核，因此这笔债券在审核期到期后也就出现了自动终止，这一情况实际上同样也出现在了象屿地产、金辉集团等房企身上。
结合ABS发行情况来看，据此前安信证券研究中心研究显示，去年9月以来，房地产ABS发行明显减少，其中交易所供应链ABS和购房尾款ABS基本停发。直到11月，购房尾款ABS发行有所回暖，且主要体现在少部分企业购房尾款ABS重启发行，当月仅1个购房尾款ABS项目获通过，为“招商证券-江南华府1-3期购房尾款资产支持专项计划”，发行主体通过差额补足人识别为招商蛇口。此外，11月更新审核状态的房地产ABS项目中，更新审核状态的购房尾款ABS也均为国企项目，包括招商蛇口、铁建等。而在12月，象屿地产、弘阳置地、金辉集团几家房企此前提交的购房尾款ABS项目状态更新均显示为“终止”。
由此来看，此次宝龙地产ABS项目状态更新为“终止”仅可看作是此前政策收紧带来的“尾部效应”。交易所对此前申报仍然在途的购房尾款ABS项目在到期后也多会出现像宝龙地产这种“终止”的状态。很显然市场就此事件出现的过度解读明显有失偏颇。
就笔者观点来看，在暴雷潮涌动的房地产行业大背景下，宝龙地产的表现相对来说还算可圈可点，具体可从如下几个方面来看：
1、销售增速亮眼，行业逆境下展现稳步扩张势头
过去的2021年，除了政策在融资端给予压力外，房企在销售端遇阻亦是其资金面遭遇挑战的另一个重要因素所在。根据克而瑞此前2021年度销售点评，年内百强房企累计业绩增速持续放缓，截至12月末累计销售操盘金额较2020年同比降低3.5%，规模房企销售增速罕见出现负增长。此外规模房企整体的目标完成情况也远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。
在多数规模房企销售表现不佳的大背景下，宝龙地产可谓实现了逆势增长，2021年全年，公司实现合约销售额1012.27亿元，同比增加24.13%。宝龙地产不仅业绩增速喜人，还成功跨越到千亿房企阵营之中，展现强劲的发展势头。从其逆势表现中亦足以见得公司优异的经营能力，这背后实际上亦是宝龙地产在战略布局、产品力、品牌等多方面硬实力的体现。
2、手握优质土储，兼具防御性与业绩弹性
宝龙地产能够在行业逆境中取得如此成绩这背后离不开其优质的土储支撑。此前，西南证券研报显示，截至2021年上半年，宝龙地产土储总体计容建面 3775 万平方米，可售货值4759 亿元，其中新一线和二线城市合计占比 83.9%，长三角区域占比 68.4%。平均土地成本 3570元/平方米，仅为销售均价的22.8%。
不难看出，公司土地储备优质，成本优势明显，这也为其奠定了在逆势行情中较高的防御性，与此同时未来随着市场风向转好其业绩也将具有更大的向上弹性。
3、良好财务基本面，多元商业布局下可持续性收入夯实抗风险能力
在当前行业整体下行的大趋势下，房企面临的压力可想而知，房企暴雷问题频发的背后实质上是资金面出现了危机，因此现阶段，房企不仅要审慎扩张，持续夯实财务基本面的安全，另一方面也要善于开源，构筑形成可持续现金流的能力。
从这两点来看，宝龙地产俨然走在了行业前头。凭借稳健的业绩增长，出色的盈利能力公司财务基本面不断得到强化。与此同时面对评级机构接连对房企下调评级的大环境，宝龙地产的评级状况也处于稳定状态。在去年11月24日，标普全球评级还曾表示，宝龙地产控股有限公司（宝龙地产）的绿色融资框架符合《绿色债券原则》、《绿色贷款原则》，对公司绿色融资框架表示了认可。同时标普在2021年12月重申维持宝龙地产主体评级为BB-，债券评级为B+，展望稳定。
值得一提的是，过去一年面对房企“躺平”潮涌动带给境外融资环境的冲击，宝龙地产仍然成功发行两笔美元票据，充分展现了公司坚持稳健发展获得了海内外资本市场的认可。在2月25日晚间，宝龙地产还对外发布公告称，截至2022年2月25日，该公司已于公开市场回购500万美元于2022年到期的2亿美元3.9%优先票据。透过回购票据动作，反映了公司具备充足的资金流动性，同时致力于优化财务结构，并进一步向资本市场释放了信心。
此外，再关注到公司的持续性收入方面。在地产开发主业之外，宝龙地产的多元商业生态布局亦不断进入收获期，凭借商业项目中租金等经常性收入的提升，带来稳健的现金流，不仅能有助于平滑风险，同时也进一步夯实了整体的经营实力。与此同时优质的投资性物业不仅具有增值属性，亦具备良好的融资功能，考虑到公司拥有大量优质的商场资产，具备发行经营性物业贷或者CMBS的物业资产基础，在信用融资市场收缩的当下，公司也仍有资源进一步补充流动性，应对市场风险。
此前中期财报数据显示，2021上半年，公司商业运营收入18.5亿元，同比增长20.5%。同时，预期2021年商业运营收入将达到40亿。公司商业规模不断扩张，于上半年新增储备7家自持商场，此前预计下半年计划开业18个商场。而根据公司官网宝龙集团2022年开年会议报道显示，年内其商业综合体项目开业达22个。在疫情大环境下仍然实现了稳步扩张，展现了强劲的发展势头。
（来源：公司中期财报演示）
此前野村证券研报首次覆盖宝龙地产将其列为行业买入首选之一，其观点就特别指出，宝龙同时拥有房地产开发收益和商业运营收益两大业绩增长引擎，且旗下商场运营日益改善，是行业中十分有竞争实力的商业地产运营商。野村证券同时预计，到2023年宝龙商业的整体出租率将达到95%，进一步提升公司租金收入的增长水平；2020至2023年，宝龙商业年复合增长率估计将达到45%，将持续增加公司的业绩增长的确定性。
结尾部分
当前从政策面逐步宽松的趋势来看，房地产最悲观的时刻或已经过去。特别是近期菏泽、重庆、赣州等部分城市下调首套房房贷利率的政策进一步提振了市场信心，这或意味着对房企销售和去化带来有效刺激，进一步增强房企的造血能力，有助于行业回暖。
同时注意到，金融机构和市场对房企融资端的支持也在持续加码，并由满足头部央企国企，逐步溢出到优质的民企，近期包括金科股份、信达地产、首创集团等多家房企宣布拟发行中期票据，房企融资呈现转暖势头，而随着两会的到来，不排除也将为房地产行业稳定健康发展释放积极的信号。
在此背景下房地产板块或将继续延续此前修复行情。这之中更具优势的宝龙地产相信也将成为率先受益者。凭借站稳千亿梯队带来的增长惯性以及规模效应下的融资、品牌等优势的进一步释放，公司或将在资本市场演绎业绩与估值双提升的“戴维斯双击”行情。
