2022-03-10 10:12:16
央行宣布：向中央财政上交结存利润1万亿！
要知道，央行投放的可是基础货币，按照7.34的乘数效应，这一万亿理论上可以衍生出7.34万亿的广义货币M2。
分析认为，这相当于50个基点的全面降准！
公告显示，这一万亿将“主要用于留抵退税和增加对地方转移支付”。
过去一年，房地产低迷，很多地方卖地收入锐减，这一万亿，有相当一部分用来弥补土地财政的缺口。
然而，土地财政的缺口太大，长期来看，这个缺口只能靠产业财政来堵住。
01
从土地财政到产业财政，写字楼价值觉醒
这个趋势，将从根本上改变城市发展的底层逻辑。
长期以来，中国城市基础设施的最大融资来源就是卖地收入，而随着土地财政的缺口越来越大，这个“融资来源”将变成：产业财政。
两种财政体制，对楼市有什么影响呢？
在土地财政体制下，市场的注意力集中在住宅市场。在产业财政体制下，市场的注意力会更集中在商办市场。
这实际就涉及到一个经典的问题：从资产配置的角度，住宅和写字楼，谁应该更值钱？
国外的话，写字楼往往更值钱，比如纽约、伦敦、新加坡，其写字楼无论是售价还是租金都远超住宅。
而在国内，正好相反，住宅比商办物业更值钱，这就是土地财政和产业财政的差别。
十年河东，十年河西，当土地财政难以为继时，产业财政又将卷土重来，这个过程蕴含着巨大的机会。
对中心城市来说，产业财政的基石就是楼宇经济。
02
楼宇经济井喷！写字楼大宗交易频现
从2021年的市场来看，住宅市场和商办市场已经开始分野。
克而瑞数据显示，2021全年中国内地32城大宗物业成交总额3326亿元，同比上升65.9%，平均单笔12.7亿元，成交宗数同比上升80%！
其中，北京、上海、深圳大宗交易成交金额分别上升46%、53%、13.0%。
广州写字楼成交量为73.7万平方米，同比上升19%，其中10亿以上的成交额占比74%。
与此同时，2021年广州写字楼净吸纳量达42.6万平方米，同比增长约47%，创2017年以来的历史新高！
而且空置率仅7.6%，在中国内地城市中排名倒数第一！
除了写字楼，公寓市场同样红火。
2021年，广州公寓成交量突然大增，一手公寓成交17587套、99.8万㎡，分别同比涨17%、16%，去库存周期也持续下降至15.3个月。
商办物业井喷，归根结底还是企业买楼的意识越来越觉醒，更倾向于把闲置资金用于买楼来保值，网上甚至有“上市公司总市值不如总部一栋楼”的调侃。
03
多中心发展！广州迎来新一轮城市扩张
毕竟，产业风口一直在变，但总部大楼的价值稳如磐石。
当前，大城市正在从“土地财政”向“产业财政”的过渡期，提前布局商办市场、抢占楼宇经济的蛋糕，是为明智之选。
最近一段时间，广州发布了两个重要文件，从中可以窥探到广州未来产业布局与城市拓展的大方向：
根据《广州服务业十四五规划》，广州将在全市打造五个世界级地标商圈，分别是天河路-珠江新城，长隆-万博、金融城-黄埔湾、白鹅潭、广州塔-琶洲。
根据《广州创新十四五规划》，广州将构建“一轴四核多点”为主的科技创新空间功能布局，包括琶洲、天河智慧城、知识城能。
可见，无论是服务业还是制造业，都能凸显广州多中心发展的雄心壮志，继广州亚运会之后，广州新一轮城市扩张即将来临。
从写字楼的成交区域来看，也能感觉到广州向外拓展的趋势。
2021年，广州写字楼成交区域主要位于外围区域(番禺区、黄埔区、南沙区、增城区、花都区、从化区)，占比77%，其中年度成交最高的区域是花都区！
那么在广州，该如何选择商办物业呢？毕竟，购置商办物业不仅要读懂政府规划，还要选对发展商。因为，商办物业是非常考验运营能力的。
众所周知，在广州商办市场，保利两个字就是写字楼运营的金字招牌。回顾广州城建40年， 保利一直是CBD商办市场的领军者！
业内流传一句话，“有中心必有保利，有保利必是中心”
2021，保利商办综合（公寓+写字楼）全市成交60亿，成交面积16.7万㎡，已连续三年稳居广州商办之王。
其中，保利办公产品劲销26.4亿，商业产品销售额30.3亿，一举拿下广州商办和广州商业双第一。
更重要的是，保利办公产品在广州市场的占率高达17.49%，每卖5.7平米办公楼，就有一套来自保利。
04
2022广州商办，且看保利“四朵金花”
2021，保利蝉联广州“商办之王”，离不开这四朵金花的强势助推。
保利南方财经大厦
在广州国际金融城最核心的「金融方城」区域，保利金融城项目去年以12.8亿元的销售额称霸金融城，目前保利南财项目办公面积去化率超60%。
最近，政府又给金融城注入了一剂强心针。
2月17日，《广州国际金融城“十四五”产业发展规划》正式发布，明确提出要构建“一核一芯三翼”产业体系，以金融业为发展核心，以新一代信息技术为推动产业数字化发展内芯。
简单来说：左手金融，右手科技。
这个定位，还是很特别的！放眼全国主要城市，科技与金融往往是各玩各，很少有商务区把它们兼容到一起的。
不仅如此，《规划》还对金融城提出了几个“小目标”：
到2025年，金融城地区生产总值将达700亿元；
金融业增加值达250亿元；
软件和信息技术服务业，营业收入超300亿元；
新增四上企业300家，新增税收超亿元楼宇达8-10栋；
“十四五”时期，推进116个重大项目建设，涉及总投资超1800亿元。
这些目标非常清晰，一点都不含糊，等于是立了个Flag！
规划要求，十四五期间，对金融城总投资1800亿元！平均每年360亿元！
而到2025年，GDP还将达到700亿元，平均每平方公里的产出超过100亿元！放在全国范围内，这都是很厉害的。
金融城强起来，”金融方城“区域必定是风暴眼，保利南方财经大厦想不腾飞都难。
目前，项目在售约1.4万方类独栋总部，临江、超甲、全新、保利，稀缺性不言而喻。
保利国际金融中心
2021年，花都迎来多重利好，一是《广州市临空港经济区条例》正式获批，空港经济区正式享受市一级管理权限。
由此，“广州北进”的呼声越来越高。
二是新白广城际、18号线北延段、空铁联运等重大基础设施均迎来重要进展，尤其是空铁联运，让花都成为粤港澳大湾区最醒目的新型枢纽。
种种利好推动之下，花都商办市场逆势增长，成交面积在广州11区中排名第一。
放眼整个花都，写字楼最集中的区域当属花都中轴商务区，其中的佼佼者当属保利国际金融中心。
项目毗邻花都区政府，是区域内首个52万方超甲级旗舰办公综合体，项目配建花都区政务中心（已投入使用）、图书馆、青少年宫（现已试运营）、大剧院等大型城市公建配套。
通过下图可以感受一下项目引领广州北中轴的王者地段
2021年10月，保利国际金融中心T1栋面市，11月便勇夺花都成交面积&金额TOP1，全年劲销2.19万㎡！
目前，项目在售约160m 起甲级写字楼，约3000m 独栋小总部，为总部型企业量身定制。
保利天汇
在天河智慧城，保利天汇周边已汇聚2500多家高科技企业，包括网易总部、宏太智慧谷、中国移动南方基地等知名企业。
既然与科技公司为邻，保利天汇深知工程师的审美偏好：向往硅谷式的办公环境。为此，项目打造了花园式独栋小总部
为了和传统小独栋相区分，保利天汇的小总部，每栋划分为四个单元，每个单元大约2200-3800㎡，各自拥有自己的独立大堂、专属电梯、私密动线，是一个完整、独立的企业小总部。
为了满足创意从业者、都市白领的个性化需求，项目正推出29-44m 创意空间，户型可塑性大，功能多样，堪称百变空间。
作为一个产城融合的高新区，天河智慧城怎能没有商业？为此，项目还推出25-140m 金街旺铺，为天河智慧城的高知人群提供优质商业配套。
2021年，广州中心区域的商铺成交量同比上升50%，堪称井喷。这说明，人口净流入地区的商铺，仍然被市场十分看好。
保利汉溪大都汇
在南CBD万博，保利汉溪大都汇持续热销。
项目位于汉溪·万博CBD商务区内，毗邻广州长隆欢乐世界，位于3、7号线汉溪长隆站地铁上盖，1站到南村万博，4站到广州南站，北距今珠江新城12公里。
万博商务区内，已汇聚虎牙、欢聚时代、携程、微软、IBM、小米等企业，是琶洲以南最强势的就业中心。
项目50万㎡连片开发，带3万㎡文艺开放街区，集齐高端写字楼、公寓、独栋总部等业态，实现工作、生活、娱乐无缝切换。
目前，项目在售业态齐全，包含65-100㎡4-6钥匙百变空间、1793-2623㎡独栋办公、单套145-257㎡甲级办公。
