2022-03-11 11:22:13
“要说本次政策的影响，那当然有。”刘继定是奔走于北京和郑州两地的房产经纪人，2021年他将工作重心放在了北京，而今年他计划要认真布局一下郑州业务，尤其是3月1日郑州市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称《通知》）之后。
《通知》包含了18条楼市新政策，从支持合理住房需求、改善住房供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等多个方面进行了调节。郑州此次新政也被业界认为是今年以来力度最大的楼市“纾困政策”。
那么，已经颁布10天的《通知》对郑州房地产市场产生了哪些影响？《每日经济新闻》记者为此进行了调查采访。
市场活跃度明显提高
“2021年，是郑州楼市最困难的一年了，几番疫情又加上暴雨灾害，市场真的是见底了。”
在郑州从事了多年房地产工作的姜坚告诉《每日经济新闻》记者，“实话讲，我在郑州根本就没什么生意。现在感觉郑州楼市正在走向正轨，逐渐在恢复元气了。这几天咨询和带看明显增多，有人大半夜还在咨询，这是不太常见的，但是实际的成交量还没有明显变化。”
姜坚认为，《通知》将在一定程度上缓解目前的郑州市房地产市场局面。
“信心恢复方面表现得很明显，除了二手房带看量激增外，我们售楼处的人气也较以前多了。但毕竟政策发布的时间还很短，实质的成交推动还有待观察。政策说要给予企业项目贷款支持，那我们肯定很高兴啊，现在河南很多房企的流动性都有问题。”
据诸葛找房数据，新政出台第一周（2月28-3月6日），郑州新房市场受政策影响尚不明显，开发商推售热度不高，去化情况也不理想，2个项目加推整体去化约19%。二手房方面有所起色，咨询量明显增多，市场价环比止跌回升，涨价房源量增加且占比扩大，市场活跃度明显提高。
不仅仅是房地产从业者，政策对一般购房人的心理冲击也比较大。
2021年底，张陆在郑州荥阳预订了一套房子，促使她买房的原因之一是开发商当时在进行大降价，“精装房也比周围的毛坯房便宜很多”，而当初开发商就承诺，在正式签约前她是随时可以退房的。
“因为当时看到房地产市场不太好，我也担心项目会烂尾，就想着把房子退了，没想到对方很爽快地答应了。不过最近郑州市出台了一系列楼市政策，我也在犹豫要不要退房，或许接下来房子还能升值呢。”
新政取消“认房又认贷”
3月1日，郑州出台的《通知》共涉及5大项、18小项内容，其中有多处重磅表述。
如鼓励大学生、外来务工人员、居家养老等购房需求，“外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。”
同时，郑州也成为国内首个取消“认房又认贷”的大城市。据《通知》，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
对于房地产开发企业也将给予项目贷款支持，“定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。”
《通知》还表示，将推行货币化安置，促进安置房转化。
贝壳研究院高级分析师潘浩向《每日经济新闻》记者分析认为，“在郑州市去年遭受了疫情和水灾的双重影响下，房地产市场和企业也遭遇了较大压力，郑州18条的出台有助于全面稳定市场、促进合理需求入市以及保障企业现金流稳定。其中关于合理购房需求的界定和支持方式都做出了明确阐述，具有较强的可操作性。”
值得一提的是，就在3月8日，郑州市还进一步发布了《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，表示“通过实施货币化安置，满足动迁群众多元安置需求，缩短群众安置周期，提高安置效率，减少过渡安置费用，集约建设用地，消化存量房源，促进房地产市场健康持续发展。”
郑州市城乡建设局邱绍翀对工作目标解读称，“结合安置房建设三年攻坚行动，集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。”
市场效果尚待观察
“政策出台之后的效果需要有一定的反应时间，从我的经验来看，应该用半年甚至9个月的时间来判断。”
刘继定表示，现在关键的问题是二手房市场没有被激活。“我的客户中很多都是置换客户，需要把自己手里的房子先卖掉才能筹款买下一套房子，我看这18条政策中没有特别针对二手房的，虽然取消了‘认房又认贷’，但能否对市场起到作用还得再观察。”
在刘继定看来，房地产市场的关键还在于普通购房者人手里有没有钱。据官方数据，2020年河南居民人均可支配收入24810.10元，比上年增长3.8%；居民人均消费支出16142.63元，比上年下降1.2%。“只有购买力上来了，房地产市场才能真正回暖。”
刘继定所说的二手房政策其实也在暗流涌动。有市场消息称，郑州目前“郑东新区、经开区、中牟、港区有差额税变动，二手房正常买卖个税差额20%和个税1%，买卖双方可自由选择。”也就是说，二手房流通领域的费用将大大降低，将促进市场流转。
姜坚告诉《每日经济新闻》记者，该政策确实存在。“二手房交易税一旦下调，之前观望的一波客户很快便会产生一系列二手房交易。”
对于本次郑州楼市新政的效果，姜坚其实也持谨慎态度。“存量市场释放出二手房，但新房销售依旧压力较大。而对于各种鼓励购买措施，其实暗中早就有项目放开了限购，但购买热情还是不高。至于货币化安置，那就需要考验郑州市的财政能力了。”
“据我的观察，目前郑州集中交付的项目大多数是在2017年前后市场高位时期销售的项目，由于利润被压缩，一些有延期，很多项目品质差，这也影响了如今的购买意愿。总之，政策效果需要再观察。”
据郑州市统计局数据，2021年郑州房地产开发投资同比下降9.9%。克而瑞统计显示，2021年郑州商品住宅成交面积约1398万平方米，同比下滑约25%；商品住宅成交金额约1769亿元，同比下滑约22%。
或许，这就是刘继定所说的郑州楼市“真的是见底了”。
不过，2022开年之后情况似乎有所好转。单以河南地产“一哥”建业来看，其2022年前两月已取得物业合同销售总额31.65亿元，同比增加为35.5%；总合同销售建筑面积409785平方米，同比增加为36.2%。
郑麟是一名在北京工作的河南人，他告诉《每日经济新闻》记者，“看到郑州出台的房地产政策后，我觉得我的返乡置业计划要赶紧落地实施了，万一房价又要涨上去了呢。”
