2022-03-17 11:28:48
最近一段时间，有关银行向“地产并购”开闸的消息搅动市场。虽然政策有鼓励金融机构为房企间项目并购营造良好融资环境，但在“房住不炒” 的调控主基调下，行业监管依旧没有放松。近日，《财经天下》周刊采访了多名银行和房企人士，以给予房企贷款支持力度最强的招商银行为样本，试图还原其在本轮房地产项目风险出清中的真实用意，观察融资用途能否达到预期效果。
房企“找钱”忙
立春之后的北京，有些倒春寒。从南方来这里出差的房企老板们对忽冷忽热的温度还有些不适应。
他们此次北上的目的不为别的，只为“找钱”。一位前30强房企的融资部负责人告诉《财经天下》周刊，“有的老板来北京晃一圈，可能一下子就带走几十亿，还有的老板晃一圈，可能真的就只是晃一圈。”
春节过后，西城区复兴门内大街156号十分热闹，总能看到许多西装革履、行色匆匆的办事者进进出出。上述房企融资部负责人就是其中一员。3月初，他陪着老板到北京“看看机会”，第一站就想到招商银行北京总部碰碰运气。
因为他们听说，从1月底开始，招商银行不动产战略客户部已经给包括华润置地、碧桂园、美的置业等房企发放了高达540亿元的并购贷融资额度。其中在北京，中粮集团旗下的大悦城控股就拿到了100亿元的额度。
对于求钱若渴的房企而言，这无疑是股行业暖风。过去的两年，开发商集体“入冬”，地产江湖重新洗牌。早期用力过猛、大举借贷、快速扩张的房企，终于在不可控的市场环境和日趋严格的调控监管下，自食其果。
公开数据显示，2021年中国的房地产企业破产公司数量有396家，几乎平均每天都有1.08个房企倒下。此刻，一笔几十亿元的并购贷融资也许就能让一家中型房企的现金流缓过来。
2021年12月，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构合规有序地开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。
这突如其来的“开闸放水”，似乎比起北京的春天，更让开发商们一时难以适应，既有些意料之外的惊喜，又有点说不出来的紧张。
惊喜的是，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。且最近两个月，除招商银行外，兴业银行、浦发银行、交通银行、广发银行、平安银行等也响应监管层号召，纷纷给房企提供并购贷，甚至有些还主动拿钱“上门”，发行并购主题债券。
而紧张则在于，一些处境微妙的开发商不知道自己能否得到金融机构的青睐。
一位负责公司贷款的国有银行人士坦言，现在的并购贷采取名单制，只有总行名单上认可的房地产公司才可以被批准。“毕竟没有真正放口子，银行要看房地产公司的财务情况和外部评级。只有财务比较安全的企业，我们才能判断它有能力收购不良资产。”
据公开数据不完全统计，截至3月9日，全国房地产并购融资总金额已达1247.5亿元，其中包括房企发行或拟发行并购债融资47.5亿元，银行提供并购贷款融资额度920亿元，以及金融机构已发行或拟发行的房地产并购主题债券金额280亿元。
招商银行“开闸”背后
令业界惊奇的是，一向以“零售之王”著称的招商银行，竟然对房地产行业如此出手阔绰。
3月3日晚，碧桂园和美的置业同时宣布获得招商银行提供的地产融资额度。其中碧桂园获授150亿元，该资金将全部用于地产并购业务；美的置业拿到120亿元额度，其中60亿元用于地产并购专项融资，另外60亿元用于美的置业个人住房按揭贷款专项用途。
这并不是招商银行第一次授予房企如此高的额度。今年1月份，华润置地和华润万象生活得到了招商银行230亿元的并购融资额度。随后大悦城控股也被授予了100亿元的额度。
全部累计后，截至当前，招商银行提供的并购贷款融资额度高达540亿元，占到了所有银行提供的该项融资总额的58%以上。
业绩快报显示，2021年招商银行完成营业收入超过3300亿元，同比增长14%，净利润则同比增长23.2%至近1200亿元。2021年末，该行资产规模约9.27万亿元，成功迈入“9万亿俱乐部”。
在近期的投资者交流会上，招商银行方面透露，该行信贷规模以及投放大方向不会有很大变化，但今年分配给对公业务的增量明显比去年多。
此次给房企提供并购贷款融资，或许就是招行扩大对公业务的表现之一。
然而更主要的是，克而瑞数据显示，今年3月至6月，据其跟踪监测的170家房企，合计将有超过1800亿元的债券到期。其中，3月是到期债券规模相对较大的一个月，合计约589亿元，占上半年到期总额的32.6%。
这意味着，房企今年的第一个偿债高峰期已经到来。据《中国证券报》援引业内人士看法，偿债可能对部分流动性本就紧绷的企业造成压力。而适度加大对房企融资的支持，也是保持房地产市场平稳健康发展的重要体现。
换句话说，响应政策号召，防范金融风险，是银行义不容辞的责任。但在这些大局观的背后，招商银行似乎还有自己的“小心思”。
一位Top20的房企高管向《财经天下》周刊透露，给予房企如此大的并购贷款额度，更深层的原因是，招商银行也有房地产不良资产需要房企帮忙消化。“招商银行以前也参与过一些房地产的项目，有些成了不良资产，放在银行就是坏账，所以招商银行也想尽快化解，把钱贷款给开发商，这个或许是其考虑的因素之一。”
2020年末，招商银行房地产业务的不良贷款率为为0.23%。而到了2021年三季度末，不良贷款率提升至1.29%。
在接近招商银行的业内人士看来，2021年房企生存压力太大，早期从银行借的钱，很多都无法偿还，“如果房企出现流动性困难，就会形成银行的坏账，后续很可能产生连锁的负面反应，所以这也是银行从自身利益出发做出的双赢选择。”
此前业界有传闻称，招商银行对房企的抽贷情况比较严重。有房企高管表示，阳光城、正荣地产相继出事，就是因为银行抽贷过多，“他们抽贷的方式要么是通过项目，要么是通过整个集团，阳光城在出事前，就被银行抽走了30多亿。”
尽管招商银行曾否认此事，但其对房地产的谨慎态度让很多合作过的房企有所担忧。客观地讲，在房企频繁爆雷的当下，银行为自保，适度压缩贷款亦在情理之中。只不过在行业人士看来，如果抽贷力度过大，反而会把房企逼入绝境。
眼下，房地产行业发展前景仍不明朗，许多房企还在打折出售资产。前段时间，粤系房企雅居乐以5折至7折的优惠力度，甩卖广州、佛山、中山的楼盘。外界推测，银行若此时“扶持”稳健型房企，也存在抄底的可能。
风险几何
随着并购融资逐步开闸流入市场，关于资金的风险，也有金融业内人士表示出担忧。
《财经天下》周刊了解到，目前出来的大部分并购债券，只有30%～40%用于并购，其余均用在项目建设上。还有一些债券的资金使用对象，仅限于跟房企有共同开发过项目的合作企业，并未惠及第三方房企。
而且，能够达到收购标准的，都是由多家房企联合操盘的项目，按期开工、推进顺利，即将开盘。本身合作到期后，这些股东也能退出。在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，“有些并购债显然并未明显体现出为出险企业的项目纾困的作用，反而成为房企为项目建设融资的新渠道。”
当市场存在一定的寻租空间，真正受困的项目或许无法获得资金支持。并且，当前收并购风潮并未大规模启动，招商银行此次大规模“开闸”并购融资，能否“抄底”还是未知数。
一方面，招商银行给予贷款额度支持的房企，面对不确定的行业前景，首先要保证手中的现金流充足，并购的意愿不会太强；另一方面，根据政策指导，接受融资的房企要尽量优先出售优质资产，很多出险房企非常抵触。“虽然表面上缓解了公司当期财务风险，但长期来看，剩余的资产质量不高，不利于房企维持后期经营。”刘水说。
因此，开放并购融资额度，对于招商银行的风险到底如何，现在下结论还为时尚早。
有人说房地产和银行之间，是鱼和水的关系。用重庆市原市长黄奇帆的话说，“每一家房企的背后都有一家或几家银行的支持。”但金融机构“踩雷”上市房企的故事却不在少数。
中国平安就曾遭遇过“踩雷”风险。2018年和2019年，中国平安两次化身“白衣骑士”入股华夏幸福，成为后者的第二大股东。然而2021年，华夏幸福被曝出有800多亿的债务未能按期偿还。
中国平安随即遭到众多大股东的减持，H股被摩根大通套现28.14亿港元，A股市场也惨遭曾经的铁杆粉丝、私募大佬李驰的清仓。
此事也直接激起一众散户的看空情绪。中国平安的股价在短短半年内，接近腰斩。
中国平安不会是唯一“踩雷”房地产的金融机构，其他金融机构也纷纷在房地产业务上“中招”。近些年，因为资金违规流入房地产，招商银行频收罚单。
2019年12月，招商银行上海分行因部分流动资金贷款违规流入房地产市场，被责令改正，并处罚款100万元。2021年5月，该行又收到一张7170万元的大额罚单，在银保监会指出的该行27项违法违规事由中，就包括该行同业投资、理财资金等违规投向地价款或四证不全的房地产项目。
在享受过房企带来的升值红利后，银行也必须接受现在房地产行业的调整。
尽管招商银行是所有股份制商业银行里利润比较丰厚的，但近年受到宏观经济环境的影响，这位银行界的“零售之王”也逐步进入风险暴露期，再加之新冠疫情，极易使零售类的资产逾期并致不良而集中爆发。
招商银行是希望尽快把钱安全收回的。因此不管是选择碧桂园，还是美的置业，过去凭借谁规模大，谁就能拿到更多融资的情况已经变了。当前银行更看重的，是房企能否给彼此带来一个双赢的结果。
1927年，经济学家在讨论经济周期的时候，曾认为“乐观主义的错误造成了随后悲观主义的错误”。这句话应用到当前的市场也是如此。虽然当前政策是在鼓励金融机构为房企间项目并购营造良好融资环境，但在“房住不炒” 的调控主基调下，行业监管依旧没有放松。如何做好后续并购资金的风险监管，将是很多和招商银行一样的金融机构需要思考的新课题。
