2022-03-28 11:01:16
按照房地产营销逻辑，每年的3、4月被认为是春节过后的楼市小阳春，近期，有数据显示，广州二手房、新房市场都出现升温迹象，进入3月，广州二手住宅周成交量都在550宗左右，新房成交量都在1500套左右，与春节期间比起来，成交量明显上升。
有专家表示，广州二手房升温，最主要的原因是房贷利率的快速下行和房贷额度的增加。《华夏时报》记者还了解到，在房贷利率下行，房贷充足的背景下，广州市目前二手房贷款是参照成交价，而不是二手房参考价，这在一定程度上降低了购房门槛。
不过，尽管多项政策利好楼市，目前，市场多数观点认为，由于买家信心仍处于重建阶段，3月广州楼市小阳春成交量未如预期。
二手房市场现暖意
近期，广州二手房市场出现了暖意。
广州中原研究发展部最新数据显示，上周（3月14日-3月20日）广州二手住宅共成交550宗，环比回落2.7%。《华夏时报》记者翻阅此前的数据了解到，自2021年8月15日以后，广州二手房周成交量几乎都在500套以以下，然而，进入2022年3月，广州二手住宅周成交量都在550宗左右。
价格方面，国家统计局数据显示，2月广州二手房价环比上升0.6%，这是广州二手房价格连续5个月下跌后首次转涨。
有5年从业经历的房产中介张明（化名）对《华夏时报》记者表示，广州最近挂牌的房源和成交量都变多了，很多业主都在置换，挂牌的房源中两房更多。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，广州二手房升温，最主要的原因是房贷利率的快速下行和房贷额度的增加。
克而瑞广佛区域统计的数据显示，近期广州地区各银行房贷利率又有松动，3月，民生银行、广发银行、光大银行、招商银行、汇丰银行的首套和二套房贷利率都有不同幅度的下调，目前，汇丰银行的房贷利率最低，首套利率为4.8%，二套利率为5.2%。另外，克而瑞广佛区域调研发现，目前各家银行住房按揭贷款额度充足，积极配合投放贷款提速。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对《华夏时报》记者表示，广州二手房升温原因是多样化的，一方面，随着春节假期效应逐渐褪去，部分新盘将降价等优惠收回，使得部分购房者回流到二手房市场；另一方面，作为一线城市之一，广州楼市本身就具有较强的韧性，加之五部委发声后，广州四大行也同步下调房贷利率，而且广州地区多家银行还加大住房按揭贷款投放规模，放款周期进一步缩短，或对二手房成交上升有一定的助推作用；另外，广州改善置换需求增多也是推高挂牌量的重要因素之一。
不按二手房参考价贷款
值得注意的是，在贷款额度充足的背景下，广州二手房贷款，有些银行并不按照参考价执行。张明向《华夏时报》记者透露，此前，广州市有参考价的房源都是按照参考价格贷款，而现在，银行是按照成交价贷款，而不是参考价贷款。
可以不按照参考价贷款，似乎已经成为广州二手房市场公开的秘密。广州当地一房产中介对《华夏时报》记者表示，广州现在大部分银行都可以按照成交价来批贷款，“所以参考价现在的意义不大”。也有房产中介表示，现在四大行还是按照参考价贷款，而有些非四大行的银行可以按照成交价贷款。
2021年8月31日，广州市住房和城乡建设局发布的《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》明确指出，“二手住房交易涉及的相关机构，应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一，在相关业务开展过程中作为重要参考。”
广州市随后对天河、越秀、海珠、番禺、黄埔五个区域的96个小区制定了明确的交易参考价格，值得注意的是，多数小区的参考价格只有原来挂牌价的一半。参考价格发布之后，银行按照低于成交价的参考价进行贷款，而成交价与参考价之间的差价则需要买方自己承担，这无疑增加了购房者的资金压力。而现在二手房参考价真的“仅供参考”，无疑减轻了购房者的压力。
张明还对《华夏时报》记者表示，2021年因为二手房参考价等政策影响，广州二手房已经跌了一波，现在房价处于低位。例如位于黄埔区的金碧世纪花园小区，去年五六月份64平北向户型需要380万元，而现在300万元就可以买到；位于天河区的盈彩美居小区，此前北向两房最高卖到520万元，现在只需要460万元。
信心仍处于重建阶段
除了二手房市场，广州新房市场也开始升温。广州中原研究发展部最新数据显示，2022年第十二周（3月14日-3月20日），广州全市一手住宅网签1555宗，环比上升11%。
尽管新房市场升温明显，但是广州新房市场库存高企也是不争的事实。克而瑞数据显示，截至2月底，广州一手住宅库存为10.6万套，值得一提的是，自去年9月起，广州连续6个月住宅库存记录超10万套。按照近6个月市场库存消化的速度计算，广州现有的住宅库存需要消化14.2个月。而按照行业公认的库存警戒线，只要库存量超过12个月，就被认为存销比过大，存在积压和滞销的风险。
广州中原研究发展部认为，由于买家信心仍处于重建阶段，3月广州楼市小阳春成交量未如预期，尤其3月上、中旬市场表现疲弱，因此市场除信贷以外仍需要更大的利好刺激，才能进一步提振市场。
关荣雪对《华夏时报》记者表示，近期广州新房市场的整体冲劲还是较强的，回暖趋势是有的，但仍处于恢复阶段。由于从政策面回暖到市场面回暖尚需时日，加之近期全国范围内疫情反复或多或少会对楼市交易产生一定的影响，预计广州接下来或将延续回暖趋势，但仍是以稳为主，过热情形难现，而且不排除受疫情等因素的影响出现回调现象。
李宇嘉则对《华夏时报》记者表示，广州3、4月的小阳春反弹不是很明显，市场还处于筑底阶段，一方面，因为2020年下半年广州外围7个区的人才政策放松和落户政策明显放松，释放了一部分购买力，再加上深圳楼市政策调控之后，南沙、黄埔来自深圳的购买力也已经释放，广州新房市场很难出现明显的反弹。
