2022-03-28 11:03:06
最新版《住宅项目规范》正式起草完成，在前期多次征求意见基础上修改完善并经专家审查通过。现再次向社会公开征求意见。
《住宅项目规范》属于全文强制性工程建设规范。根据最新征求意见稿，对新的住宅产品有了进一步的提升要求。相比现行规范，针对建筑层高、净高、设置电梯、配置新能源汽车充电设施、楼板厚度等方面进行了调整。其中明确要求，新建住宅层高不应低于3米。
此条的执行，对一般住宅项目利润会有多大的影响？本文通过一个具体项目案例进行简单分析。
项目概况：
占地面积：93149㎡
建筑面积：274384.89㎡
计容面积：204927.8㎡
地下车库面积：67877.09㎡
建筑类别：3层联排别墅41栋、34层高层10栋
总 户 数：2029户
容 积 率：2.2
建筑密度：25%
设防烈度：6度（0.05g）
场地类别：Ⅲ类
基本风压：0.45kPa
地面粗糙度类别：B类
该项目10栋高层均为34层，地面以上层高均为2.9m，檐口高度98.6m。
多层均为3层联排叠墅，层高为3.3m、3.1m、3.0m，屋面为坡屋面，檐口高度折算为9.4m，屋脊高度12.386m。
现行规范仅对净高进行了规定，如“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m”，据此要求，部分住宅项目层高取2.90m，室内梁高最大取450mm时，可满足规范2.40m的要求，本项目按此原则控制，最小层高取2.90m。
对本项目层高的分析，假设现有总图方案为最优方案。当按最小层高3.0m调整时，叠墅层高满足要求不需要调整，高层则需要将层高由2.9m调整为3.0m。如果仍保持34层的设计，则总高度为3.0mx34=102m大于100m。
根据《建筑设计防火规范GB 50016-2014》中规定建筑高度大于100m时，在防火规范中按超高层进行设计，主要有以下要求：
需设计避难层
建筑设计防火规范GB 50016-2014 5.5.31
每户每间卧室均需设计自动灭火系统
建筑设计防火规范GB 50016-2014 8.3.3
每户每间卧室均需设计火灾自动报警系统
建筑设计防火规范GB 50016-2014 8.4.2
每层楼板耐火极限不低于2h
建筑设计防火规范GB 50016-2014 5.1.4
外墙保温材料燃烧等级不低于A级，不大于100m时可做B1级
建筑设计防火规范GB 50016-2014 6.7.5
应急照明及疏散照明的连续供电时间增加，不小于1.5h
建筑设计防火规范GB 50016-2014 10.1.5
另外，高度大于100m的住宅建筑根据《建筑防烟排烟系统技术标准GB51251-2017》3.1.2中规定，楼梯间前室等均需设置机械加压送风系统。（具体设计要求详见防排烟系统技术标准3.3~3.4）。
当高层部分保持34层且层高调整3.0m时，防火及防烟排烟方面的成本投入有较大幅度的提高，同时楼间距需要根据日照要求重新调整，从而引起地下室车位排布等一系列问题。所以，最优方案是调整层高的同时，保持檐口高度不超100m。按此方案，高层可调整为33层，3.0m x 33=99.0m，总图不需要进行调整。10栋高层的可售面积共计减少5091.63㎡，减少货值约5000万元（按项目所在地商品房均价计算）。
结构方面成本的变化，选取本项目一栋高层进行对比，分别根据调整前后层高及层数调整结构计算模型，修改梁上线荷载并分别优化至指标等贴近规范要求，进行同参数绘制施工图并统计钢筋混凝土指标。
单个楼层材料变化如下表，单层的结构成本有所提高，提高幅度为2%。
高层塔楼地上部分材料变化如下表，整栋楼的结构总成本有所减少，减少幅度为1%。
以上数据说明，在总高不变的情况下，结构的成本基本上没有变化，或者说变化非常小。以上分析仅针对本项目个例，对于高烈度区，结构成本的变化会相应增加，大量项目统计数据为：层高每增加0.1m，结构材料单方指标增加约1kg/㎡和0.01m /㎡。同时，在总高度相同时，门窗、砌体等的变化均与结构总成本类似，变化极小。
结论：
01
对于本项目，对利润影响最大的是可售面积的减小，即10栋高层住宅的可售面积减少5091.63㎡，从而减少的货值约5000万元（按项目所在地商品房均价计算）。
02
实际工程中，可在方案阶段尽可能贴近地块容积率要求，平衡品质和可售面积，将层高对项目利润的影响降至最低。针对此项目，若维持原有可售面积时，在高层减少一层的情况下，需要另外增加约5000㎡的面积进行平衡，由此引起的成本增加约600万元，即综合成本增加约30元/㎡。
