2022-04-04 11:52:04
分梯队来看，2022年一季度，一线城市新房价格环比有所恢复，二线城市初现恢复迹象，三四线代表城市继续调整。2022年一季度，一线城市新建住宅价格累计上涨0.15%，较2021年四季度由跌转涨，市场有所恢复。二线城市一季度新建住宅价格累计上涨0.06%，3月价格环比由跌转涨，市场初现恢复迹象。三四线代表城市一季度新建住宅价格累计下跌0.11%，各月价格环比均下跌，市场继续调整。
二手住宅方面，2022年一季度百城二手住宅价格累计小幅上涨，2月价格环比止跌转涨，市场初现企稳迹象，3月受多地疫情影响，价格环比涨幅有所收窄。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年一季度百城二手住宅价格累计上涨0.18%，较2021年四季度由跌转涨。进入2022年，“稳楼市”信号继续释放，各地因城施策，积极出台需求端支持政策，二手房市场信心略有修复。2022年1月，百城二手住宅价格环比跌幅收窄，2月止跌转涨；上海、深圳、长春等多地受疫情影响，3月市场恢复节奏被打断，百城二手住宅价格环比涨幅有所收窄。
综合来看，2022年一季度，百城新房和二手房市场均呈现企稳后的横盘状态，2月价格环比均止跌转涨；3月，受多地疫情反复影响，市场恢复节奏一定程度上被打乱，百城新建住宅价格环比涨幅与2月持平，二手住宅价格环比涨幅较2月有所收窄。
（二）成交规模：购房者置业信心尚未实质修复，市场成交规模降幅明显
根据国家统计局数据，2022年1-2月，全国商品房销售面积为1.6亿平方米，同比下降9.6%，商品房销售额为1.5万亿元，同比下降19.3%，其中商品住宅销售规模降幅较大，销售额同比降幅超两成，销售面积降幅在10%以上。
一季度，重点100城新建商品住宅成交活跃度偏低，成交规模居历史同期较低位，同比下降超四成。据初步统计，2022年一季度，重点100城市新建商品住宅月均成交面积约2963万平方米，同比下降40.5%，与2019-2021年同期均值相比下降19.0%，较2019年同期下降17.0%，市场情绪整体偏低。今年以来，房地产信贷环境和调控政策持续优化，但在部分地区疫情反复等因素影响下，市场活跃度恢复不及预期，楼市“小阳春”未现，高基数下重点城市3月成交面积同比降幅近五成。不同梯队城市来看，一季度，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，三四线城市同比降幅最大。据初步统计，2022年一季度，在全国市场下行环境及部分地区疫情反复等影响下，一线城市商品住宅成交面积同比下降34.9%，二线代表城市同比下降39.1%，三四线代表城市同比下降43.1%。3月，各线代表城市成交规模同比降幅均超四成，多数城市市场仍处于深度调整中。市场整体活跃度不足，但热点城市高端项目销售占比提升。以北京、上海为例，2022年一季度，北京、上海成交的商品住宅中1000万以上总价段占比均有所上升，其中北京1000万以上住宅成交套数占比15.8%，同比上升8.3个百分点，较2021年全年提升4.4个百分点；上海1000万以上住宅占比16.2%，同比上升2.4个百分点，较2021年全年提升3.9个百分点。
从成交量来看，一季度北京1000万以上住宅成交套数同比增长8.1%，而同期1000万以下住宅成交同比下降53.4%；上海1000万以上住宅成交套数下降4.0%，降幅明显低于1000万以下产品成交情况，在市场下行阶段，高端产品销售表现优于刚需产品。
（三）供求关系：供应明显缩量，短期库存去化时间延长
全国房屋新开工面积同比降幅进一步扩大，施工面积同比小幅增长。2022年1-2月，全国房屋新开工面积为1.5亿平方米，同比下降12.2%，降幅较2021年全年扩大。全国房屋施工面积为78.4亿平方米，同比增长1.8%。
受市场销售下行、企业资金压力大等因素影响，房企推盘意愿不足。据初步统计，2022年一季度，重点50城商品住宅月均供应规模1391万平方米，同比下降近四成，与2019-2021年同期均值相比下降26.7%。其中，2月恰逢春节假期，市场情绪低迷态势延续，新批上市面积同比下降超五成；3月，供应规模环比增加，房企推盘情绪略有改善，但在高基数下，供应面积同比降幅仍在四成左右。从销供比来看，一季度供需均走弱背景下，重点50城整体表现供小于求。据初步统计，2022年一季度，50个代表城市商品住宅月均新增供应约1391万平方米，同期月均成交面积为1849万平方米，销供比为1.33。其中，多数城市销供比在1.2以上，房企推盘意愿不足下，供应端的明显缩量导致短期市场供小于求。
一季度尽管市场销售端去化压力较大，但受供应节奏同步放缓影响，重点城市库存规模小幅下行，但出清周期有所延长。截至2月底，50个代表城市商品住宅可售面积环比小幅下降，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为12.2个月，较2021年末延长0.3个月；若按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为16.2个月，较2021年末延长1.4个月，其中，三四线代表城市出清周期最长，为19.7个月，较2021年末延长2.5个月。
2022年一季度，房地产信贷环境和调控政策虽有改善，但政策明显显效仍需时间，整体市场仍延续低温态势，部分地区疫情反复打乱了市场恢复节奏，叠加房企推盘意愿不足，供应端缩量进一步限制需求释放，新房市场成交规模低位运行，各线代表城市成交规模同比均下滑，除一线城市外，二线、三四线代表城市成交规模均低于过去三年同期均值。短期库存出清周期延长，其中三四线城市库存去化压力大。预计二季度，随着政策环境不断优化改善以及疫情得到有效控制，市场情绪或逐步回归，但在2021年同期高基数下，市场成交规模同比或将继续回落。
（四）土地供求：300城住宅用地供需规模同比明显缩量，“两集中”供地市场表现分化
2022年一季度，受重点城市“两集中”供地批次增加、房地产市场下行等因素影响，全国300城住宅用地供求规模同比明显缩量，成交楼面价为2019年以来首次季度同比下滑。据初步统计，2022年一季度，全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降42.0%，绝对规模为2013年以来同期最低水平；住宅用地成交0.7亿平方米，同比下降59.6%；成交楼面均价为4621元/平方米，同比下降6.4%；成交溢价率仅为4.4%。受房地产市场下行及房企资金压力较大等因素影响，一季度房企拿地热情不足，叠加地方政府推地力度明显放缓，土地市场持续低温运行。
注：推出面积按公告时间统计，为规划建筑面积，下同。一线城市成交楼面价同比数据剔除了上海动迁安置房、租赁住房用地数据。各线城市住宅用地供求缩量，一线和二线城市楼面价结构性上涨。据初步统计，2022年一季度，一线城市中广州未推地，住宅用地整体供应缩量，推出面积999万平方米，同比下降32.1%，受上海2021年一季度成交规模大影响，一线城市成交规模同比下降76.5%；二线城市及三四线城市住宅用地供求同比继续缩量，其中二线城市成交规模同比下降65.0%，三四线城市成交规模同比下降54.9%。价格方面，优质地块增加带动一线和二线城市住宅用地成交楼面均价结构性上涨，分别同比上涨22.2%和4.2%，三四线城市成交楼面价同比下跌14.7%。
