2022-04-05 16:49:51
房地产前些年有些被污名化，确实应该纠偏。但是，最近有不少声音提出要房地产 " 重出江湖 " 成为拉动经济增长的主力，这又是从一个极端到了另一个极端。
昨晚夜半，看到朋友圈转的一篇文章，吓了一跳。标题确实惊人，《官媒发声！房地产限制性政策已完成使命！恢复住房消费势在必行！》。三个感叹号，激动无比，好像是特大喜讯一般。
细看却有 " 标题党 " 之嫌。
文章的主体是《中国房地产报》官方微博的文章。" 标题党 " 还是很有技巧的。我查了一下，《中国房地产报》是国家住房和城乡建设部主管的一家媒体，文中提出对房地产限制政策全面调整的建议，" 恢复住房消费势在必行 " 的结论也不能说是错的。
但是，标题里每一条表述都有一点夸张，乍一看像是正式官宣的政策从 " 严 " 到 " 爱 " 的大转向，其实只是政策分析和建议。
那么，政策扶持、金融加持之下，房地产能不能重回经济增长主力 C 位？我觉得很难，甚至可以说是很危险。
01
对房地产的限制策确有调整的必要，这样才能恢复房地产企业的正常经营、保证正常的住房消费。这些也是主管部门正在做的。
但是，正常的政策调整，绝对不能放大到靠房地产刺激经济的程度。因为目前房地产行业的现实状况，难以承担拉动经济增长的重任，强行 " 注水 " 会产生严重的风险。
应当看到本轮房地产调控力度空前、时间跨度超长，已经触及到了行业基本逻辑，对资产估值做了一番大手术。三线以下城市几乎 " 团灭 "，二线以上明显分化。因此，房企目前压力山大的不仅是流动资金，还有资产层面的大坑。
可是，这个坑到底有多大，又很难准确判断。长期系统性的价格管制，终端市场的价格信号失真。调控放开再加大规模灌水刺激，大规模市场动荡难以避免，涨的疯涨，跌的暴跌，后果如何，很难预料。
我们的金融体系虽然很强势，但是并不擅长应对大规模波动造成的风险，如果因此积累了系统性风险，真是事与愿违了。
其次，目前房地产行业已经是央企、大型地方国企为主。这些企业不同于民企，他们的资金来源、风险责任直接与政府财政捆绑。如果金融体系开闸，通过房企渠道转为地方债的老问题能避免吗？
要知道经历了三年防疫，大部分地方政府财政承压，强烈的短期趋利会造成土地供给无序、土地价格泡沫化。再经企业配杠杆放大风险，一旦爆雷会比此前的大型民营房企爆雷更难处理。按照过去的经验，大型国企 " 爆雷 " 事件的 " 雷声 " 不大，但是内伤严重。
因此，房地产限制政策的调整要循序渐进，慎而又慎。大开大阖是不可取的。
02
除了考虑房地产行业目前 " 体虚肾亏 " 的状况之外，对房地产在国民经济中的作用定位，还要通盘考虑整个经济形势的影响和风险。
中国目前的经济形势下，重启房地产的经济拉动作用难以指望，产生的泡沫风险不可小觑。
首先，中国目前的整体经济走势、资本环境和调控前相比，已经发生了天翻地覆的变化。市场信心不足，限制了房地产重启的天花板。
房产是长期持有的高价固定资产，没有稳定的环境预期，市场吸引力大大降低。
目前支撑房产价格的，主要是市场避险情绪，再加上政策限制大幅降低了流动性，稳住了房价。部分热点城市的价格偏高，并不代表市场的投资动力强劲。因此，大量资金流入房市，能否激发市场活力是高度存疑的，甚至不排除放松流动性后造成价格大幅下跌的可能。
再从住房消费的角度看，由于疫情影响、出口趋冷、互联网行业整体下行的影响，近期很难期待消费能力的增长。
就算放松金融限制，降税费的措施，没有收入增长预期的消费者，买房的动力和能力依然不足。即便把最后的消费力导入房市，也只是存量分配，并非真正的拉动经济增长。把买菜的钱省下来买房还按揭，算不上增长。
