2022-05-01 10:41:37
中国高楼数量冠绝全球。据不完全统计，截止到2019年底，中国仅200米以上的高楼就有895座，且全球在建的摩天大楼，其中87%在中国。另外，安居客研究院的数据显示，我国还是拥有高层住宅最多的国家。
中国人为什么喜欢盖高楼？和其他国家无异，主要是三方面原因：首先，土地资源的不可移动性造成有些城市该种资源特别稀缺，这是产生高楼大厦的主要原因——要解决经济、人口规模与有限的土地资源之间的矛盾，不得不把大楼越建越高。唯有如此，才能满足城市不断增长的居住需求。简单来说就是，城市为了节约土地资源，提高空间利用率；
其次，摩天大楼除了成为世界顶级建筑师展示才华和追逐的目标以外，也是人类财富、权力和力量的象征。尤其是2010年之后，全国一二线大城市，200米以上的建筑建成数量明显加快，城市之间的攀比也在暗中较量；
再者，地价太贵，开发商为了赚取更多利润，乐此不疲地疯狂建造高楼。事实上，不仅一二线大城市热衷于建高楼，连一些人口只有几十万的小县城，也开始把普通住宅盖到30-40层了。站在开发商的立场，楼盖得越高，利润就越高。
过去二三十年，中国建造了无数流光溢彩的高楼大厦。而且高楼因为具有通风好、采光佳、视野广、无蚊虫等优势，也颇得新一代年轻购房者的青睐。但是近两年，却有声音认为，“一二十年后高层可能会沦为贫民窟”。届时高楼的价值将会越来越低。关键问题是，发出这类声音的并非泛泛之辈，而是东北财经大学国民经济工程实验室主任、中国新供给经济学50人论坛成员周天勇教授这样的知名人物。
另外，在清华大学建筑学院教授、博士生导师尹稚看来，高层住宅之所以可能沦为贫民收容所，其中重要的因素是，我国的住宅出让是70年，但有效寿命是三十年甚至是二十几年。参照美国，其实也发生过类似事件：30年前建造的一批高层住宅，已经沦为了永久贫民窟。
事实上，早在2014年4月11日，王石就直言揭露，“高层住宅的弊端逐渐显现，住宅平均使用寿命只有30年。”他解释并非高层住宅的质量只有30年，我们现在建的房子80年没有问题，问题在于没有地，所以到了二十年就要拆。这和我们的规划、对未来的理念有关。
无独有偶，2019年9月18日，朱荣斌也直言表示，“楼房的使用寿命短主要是因为房地产开发业发展过快，建筑质量没有跟上发展速度。而由楼房的质量问题导致的拆除重建的周期短，则会造成巨大的社会财富浪费。”
我们不去纠结，高层住宅的寿命到底几何。主要来说一说，未来的高层真的会如王石和朱荣斌所言，会全面“拆除重建”吗？
对此，有开发商直言预测：30多层的高层住宅，未来几乎不可能推倒重建！原因有两个：一是高层拆迁安置成本太高，二是拆迁已非主流趋势，未来城市更新将以旧改为主。
现在看来，开发商预言已应验——2021年8月31日，住建部正式发布“防止大拆大建”文件，其中明确提到：不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
以笔者所在的城市老城区某片区拆迁举例，新规未发布之前，整个片区都可以拆迁，原有建筑面积大概在52万方左右。但新规发布后，原有建筑最多只能拆迁10万方，拆迁比例一下就降低了4/5。这其中就包括很多高层住宅。
此外，有专家经过测算后发现，原有高层住宅拆除重建的成本比新建还要高出30%。比如原先30层的建筑，需要建50-60层高，才能覆盖掉拆除和新建等花费的成本。开发商想盈利，只能盖超过60层以上。当然，这是不现实的。为什么？因为受“限高令”新规的约束——2020年4月、2020年12月、2021年9月，住建部等部门已经三次发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》，文件对有关建筑的高度做了详细要求：100米、150米、250米、500米的建筑未来建设需要各地相关部门严格审批，而且“实行责任终身制”。
总结来说，未来很多高层住宅，拆不起，开发商需要兼顾利润，但是因为有“限高令”限制，未来几乎不会有开发商会接手这样的项目。
既然如此，那么中国二三十层的高层住宅，未来面临什么结果？房产专家刘博分析认为，中国超26万栋二三十层的高层住宅，未来将迎来3大难题：严重的质量问题、设施老化问题、安全隐患问题。
首先，严重的质量问题。如朱荣斌担忧的那样，未来随着楼龄增长，很多高楼就会出现质量问题，比如玻璃外墙松动掉落、建筑结构老化、机电系统老化等。而且这些质量问题出现后，几乎是“不可逆”的。换而言之，很难修复到原来的模样。
至于为什么我国的很多住宅会出现严重的质量问题，这一点也有专家直言不讳地指出过：我国绝大多数住宅的开发建设周期很短，这就是业内俗称的“高周转”。这种环境下建成的房子，很难不让人产生质量问题的遐想。事实上，很多建筑学家都透露，有些开发商的施工工艺、建设材料、操作规范等都不符合标准。尤其是疯狂赶工期、抓进度的开发商建成的房子，质量问题频出。“在建大楼倒塌”这种事情，很多人也都司空见惯了。
其次，设施老化问题。主要涉及的是电梯、水、电、气、网等基础设施。此外，还有公区供娱乐、健身的设施等。这些问题其实不用等到二三十年后，我们现在回过头来看，2010年建成的小区，其实已经出现了设施老化的问题了。其中故障率最高，老化最快的就是电梯，尤其是两梯四户、两梯六户的单元小区，由于使用频率极高，电梯老化的速度惊人。
有人可能会说，设施老化维修更换就好了。购房时，每家都交了大笔的房屋维修基金。说到房屋维修基金，我们想说的是，如果你遇到的是不靠谱的物业，可能没得到房子出质量问题，房屋维修基金就已经被“败光了”。这种事例更是比比皆是。其中原因我们不想过多解释。所以这也是我们一直建议大家，有条件的情况下，真的不要购买超高层住宅，即便要买，也尽量选择较低的楼层。未来如果电梯真的出现故障，等电梯的时间会很长。未来如果电梯损坏换新，更是很难实现的事情。
再者，安全隐患问题。最常见的就是火灾救援。事实上，这类问题，现在还少有人关注。不过，随着四川地震、郑州洪水等“天灾”发生后，越来越多的人也开始深刻思考高层住宅的弊端了。有人可能会反驳说，这类事故不可能天天发生，过度忧虑，纯属庸人自扰。俗话说得好，人无远虑必有近忧。而且事实上，中国高层住宅发生火灾的事故率并不低：根据2017年的数据，2007-2017年十年间全国发生了3.1万起高层住宅火灾。
此外，我们查看了上海之前的一项调查数据后，也是脊背发凉：上海超过80%的高楼，都超过了消防救援的高度。国内消防云梯，能伸到100米的屈指可数，普遍只能够到五六十米。换句话说，80%的高层住宅，一旦发生火灾，高楼层的住户，自救只能靠自己。即使消防救援设施能满足条件，但地面停车场私家车乱停乱放阻碍消防车进小区，耽误黄金救援时间的事情，也是屡见不鲜。
以上高层住宅未来将面临的3大“难题”，并非专家危言耸听，而是真真实实存在的事情。
或许正是因为看到了二三十层的高层住宅未来会迎来3大难题，所以相关部门才研究准备制定高楼“限高令”：一方面严格限制各大城市，过度建设，超高建设；另一方面，真正为了购房者打算，从源头上扫清高层住宅可能带来的一系列问题。明白了这些，以后大家在买房时，如果不想有后顾之忧，应该尽量避免购买二三十层的高层住宅。
