2022-06-02 12:07:02
陈晨(化名)是一名软件工程师，2020年12月在美国加利福尼亚州硅谷购置了一套自住房。他向第一财经记者透露，当时买入价为121万美元(约合808.11万元人民币)，目前市价已经升至148万美元(约合988.43万元人民币)，涨幅达22%。
“还好当时果断出手。”陈晨感叹道，“湾区房产市场长期供不应求，为拿下心仪的房子，买家们加价内卷的例子比比皆是。我当时也在市场上考察了三四个月，2020年底时锁定了这套，当时房主没有加价，我就立刻下单了。”
美国房地产投资平台淘沙找房CEO、联合创始人况麦克在接受第一财经记者采访时也表示，2020年中至2021年全年，美国各地盛行抢房之风。“去年中，硅谷有一新楼盘发售，由于开发商采取先到先得的出售方式，部分买家提前几日在售楼处外搭起帐篷露营，而当时的房价已经很高。”他说，“普遍的现象是，卖家可以提出各种条件，买家也不惜加价甚至牺牲一些购房条款。”
不过，这一风气在今年初时开始转向。况麦克表示，最主要的原因还是利率的收紧。
贷款成本飙升
据房地美(Freddie Mac)的数据，5月美国30年期抵押贷款利率一度飙升至5.3%，为2009年6月以来的新高，而去年同期仅为3%。
“2021年全年，30年期抵押贷款利率平均维持在3%以下，今年初则快速攀升至5%，这样的跃升在美国历史上实属罕见。”况麦克说，“据估算，利率上升1% ，购买力下降接近10%，现在30年期抵押贷款利率上升超过2个点，居民可负担性明显下降，购房需求锐减。”
美国30年期抵押贷款利率一年走势(图源：房地美公司官网)
陈晨给第一财经记者算了一笔账，其首付为房屋总价的20%，剩余款项按30年分期月供，利率锁定为2020年底时的30年期抵押贷款利率，即2.5%，月供为3825美元(约合25549.85元人民币)。如果按目前的市场价148万美元买入同一套房，按30年期固定利率5%计，月供为6356美元，每月还贷金金额高出66%，不到一年半时间，购房总成本相比2020年底时高出近100万美元。
美20城房价综合指数同比涨21.2%
当地时间5月31日，衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数(S&P CoreLogic Case-Shiller)出炉，3月美国房屋价格同比上涨20.6%，高于前值20.0%，20大城市房价综合指数同比劲升21.2%，前值为20.3%，上述两项指标均创35年来最大同比涨幅。
按城市来看，佛罗里达州的坦帕、亚利桑那州的凤凰城以及佛罗里达州的迈阿密领涨20大城市，房价较去年同期分别暴涨34.8%、32.4%和32.0%，其中，凤凰城已是连续34个月录得上涨。
3月标普CoreLogic凯斯-席勒房价指数(图源：标普道琼斯指数公司)
标普道琼斯指数公司董事总经理拉扎尔(Craig Lazzar)表示，3月报告显示楼市依旧强劲，20大城市房价均实现双位数同比涨幅，其中有17座城市涨幅较2月加速。他说：“随着美联储上调利率，抵押贷款利率也同比走高，意味着宏观经济环境可能不会在更长时间内支持房价超常规上涨。作出房价涨势将开始放缓的判断是合理的，不过预测拐点仍然十分困难。”
况麦克解释称：“3月，30年期抵押贷款利率相比现在还是低不少，很多买家想抓住较低利率的尾巴，导致3月房价还在继续往上走。预计房价放缓将会在接下去的几个月中体现出来。”
供求不均形势仍然严峻
不过，需求端的降温已在交投指标上率先反应。5月24日，美国商务部公布的数据显示，美国4月新屋销售总数为年化59.1万户，为2020年4月以来新低，远逊于前值70.9万户和预期值75万户，环比跌幅达16.6%，为2013年7月即近九年来的最大跌幅，较去年同期下滑26.9%。
美国房地产经纪人协会(NAR)公布的数据显示，美国4月成屋销售总数为年化561万套，创2020年6月以来新低，环比下跌2.4%，同比下降5.9%。
况麦克分析，一般认为，6个月的库存消化周期(包括新屋和成屋)反应市场供需平衡，去年楼市最热时，库存量约为两个月，而目前，在成交骤降的情况下，库存量仍在2.2个月，显示美国楼市供求不均的形势仍然严峻。
另一方面，美国通胀正处40年高位，占到消费者物价指数(CPI)权重约三分之一的住房成本4月同比上涨5.1%，为1991年3月以来的最快涨幅。“租金上涨令美国民众考虑由租转买，反而增加购房需求。”况麦克表示。
全球最大对冲基金桥水创始人达利欧近期也表示，在通胀严重影响实际回报的时期，投资者最好投资房地产等“实物”资产。
为对抗顽固的通胀，美联储今年已实施两次加息，美联储主席鲍威尔已经放风表示支持6月、7月再各加息50个基点。对此，况麦克表示，30年期抵押贷款利率与十年期美债收益率挂钩，而今年加息预期大部分已计入十年期美债收益率，未来即便货币政策继续收紧，也只会缓慢推动30年固定利率走高，不会重演年初时的快速上涨，故这方面不大会显著影响买家购房意愿。
况麦克预计，今明两年美国房价仍将呈现小幅增长，增长率较去年明显下降，出现大跌的概率不高，同时，他提醒：“美联储加快紧缩会否令经济硬着陆，失业率上升会否导致居民无法负担月供……如果经济基本面恶化，那么房价可能会向下松动。”
