2022-06-04 14:57:38
姗姗来迟的北京二批次土拍终于落下帷幕。
2022年6月1日，随着现场竞拍结束，为期两天的北京二批次土拍收官，共计成交14宗地块，总成交金额499.6亿元，成交规划建筑面积144万平方米，平均溢价率5.35%。
北京规自委官网显示，本轮集中供地推出17宗地块，土地总面积约98公顷，总建筑规模约175万平方米，总起始价约560亿元，涉及朝阳、丰台、平谷、昌平、石景山、顺义六个区域。其中，朝阳区和丰台区是供地大户，均有5宗地块摆上货架。在本轮土拍中，房企参与较为积极，共吸引30余家房企参与。
本次土拍首日（5月31日）为线上竞价环节，在此环节中，最终有7宗地块以底价成交，总成交金额218.1亿元，另有三宗地块流拍；第二日，线下竞拍的7宗地块均经过多轮出价，总成交金额达281.5亿元。
北京链家研究院数据显示，参与拍地企业中，华润参拍率超6成、报名9宗、斩获2宗；北京城建与首开均报名6宗，分别竞得2宗及1宗；中海报名5宗，落子2宗；中建系报名4宗、收获2宗。
表现稳健
北京链家研究院高级分析师岳微向时代周报记者表示，从具体结果来看，北京二批次土拍表现稳健，符合预期，热门与非热门地块分化态势明显，地块位置及利润率仍为房企拿地核心依据。
如备受瞩目的朝阳区太阳宫地块，其位于北三环外，附近有10号线太阳宫站、13号线芍药居站等，还有人大附朝阳分校。其优越的地理位置吸引了中海、金茂、首开+保利+建工联合体等7家房企竞争。
最终，这宗地块被中建玖合以66.815亿元+10%政府持有商品住宅产权份额竞得，溢价率15%，成交楼面价约8.8万/平方米，住宅销售指导价13万/平方米。
按照10%的政府产权份额计算，那么未来购房者购买时，只需支付9成的房款，折合下来，单价仅为11.7万元/平方米。而同一板块内的红玺台二手房挂牌价超过16万元/平方米，丰和园二手房挂牌价超过13万元/平方米。相较之下，太阳宫地块形成明显的价格倒挂优势。
而丰台区亚林西地块为另一热门地块，其位于北京南二环、南三环之间，是为数不多的三环内稀缺地块。该地块总起始价74.7亿元，是北京二批次集中供地中起始价最高的地块，价格上限为85.905亿元。
业内曾对上述地块报以极大的期待，但在竞拍中，该地块仅有华润置地一家房企报名，最终其以底价74.7亿元斩获。
对此，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向时代周报记者表示，上述地块高达74.7亿元的起始价对于房企资金的考验足以使不少企业望而却步。同时，此地块周边有华润昆仑域，开发建设方面的优势在一定程度上得以凸显，这或在一定程度上导致其他房企的竞争动力有所下降。
同时，与外界此前预测不同，丰台区小瓦窑地块在热度上反而超过了竞拍前呼声极高的太阳宫地块，成为了本轮竞拍中报名开发商最多的地块，包括中建一局、中铁、首开、华润、葛洲坝、懋源、保利、招商、中海、首农发展、电建、首钢、润泽等十多家开发商或联合体，该地块最终被电建+首钢联合体以26.45亿元的地价上限，以及3万平米现房销售面积拿下，住宅楼面地价约4.46万元/平方米。
“丰台小瓦窑地块走红，首先在于该地块为纯商品房地块，没有配建任何保障性租赁住房的要求，整体品质较高。其次，该地块区位不错，属于西四环稀缺宅地，最后，该地块最高限价7.5万元/平方米，而周边的项目均价基本已经达到8万元/平方米以上水平，因此该地块具有明显的价格优势。开发商拿地重要的一点考量就是利润空间，因此该地块的吸引力较强。”关荣雪告诉时代周报记者。
民企增多
纵观本轮土拍表现，中指研究院土地事业部负责人张凯认为，房企本次仍然延续了自去年北京二批次土拍之后的竞价风格。
他向时代周报记者表示，房企以核心区域去化有保障（特别是销售指导价倒挂）的地块为主要竞拍目标，且特别青睐纯商品住宅用地，“房企仍然青睐于短平快且利润空间足够的优质项目。流拍和底价成交地块多位于配套尚不成熟的区域，亦或是周边竞品项目去化不理想的位置，又或是因为捆绑了商业用地或托幼用地等。”
关荣雪则认为，北京二批次土拍存在区域及地块热度分化趋势，如太阳宫、小瓦窑等地块的溢价率均达到了15%，同时另有7宗地块均以底价成交。
值得注意的是，相较于一批次只有旭辉一根民企“独苗”来说，参与二批次土拍的民企明显多了起来，出现了龙湖、懋源、润泽、万科的身影。其中，龙湖+建工联合体在5月31日以底价24.41亿元竞得了丰台区北宫镇地块。
在关雪荣看来，这或许与前不久民企在公开市场发债有关。关雪荣表示，前段时间上交所为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家房企举办投资者路演，向市场传递一定积极信号，支持房企合理融资需求释放，切实从资金注入方面给予民营企业更多支持和信心，对于提高房企拿地扩储积极性、提升民营企业在土地市场投资活跃度等方面具有一定帮助。
此外，时代周报记者还注意到，本轮土拍，联合体收获颇丰，如住总+金隅联合体以38.8亿元竞得朝阳区十八里店地块、大悦城+铁建联合体以23亿元竞得石景山衙门口地块、京能+城建联合体以8亿元竞得平谷区府前街地块等，14宗成交地块中，联合体拿地占比达50%。
针对于此，关荣雪表示，市场针对合作房企出现违约后资金调用等方面提出较为完善且合理的对策，这在一定程度上缓解了部分房企对于合作者出现违约导致资金冻结等现象的担忧情绪；其次，合作开发将能够充分结合并发挥各房企优势，并且也能够在一定程度上减轻拿地及建设高成本的资金压力。
