2022-06-17 22:48:02
从国家统计局的数据来看，5月，全国70城房价环比总体延续降势，但降势趋缓。其中，新房价格环比跌幅收窄，下降城市个数减少，一线城市中，深圳环比由跌转涨、广州环比涨幅扩大，带动一线城市整体环比涨幅扩大；二线城市环比跌幅持平，三线城市环比跌幅收窄。
不过，二手房市场降温仍然明显，二手房价环比下降城市个数增加，二三线城市同比降幅均扩大，其中，牡丹江同比跌幅达到10.5%，是全国唯一一个跌幅为两位数的城市。
业内人士认为，5月新房价格环比边际改善，但更能反应市场真实情况的二手房价仍下调，说明市场仍在寻底中。预计后期供需两端政策效果持续释放，继续利好市场成交，6月单月新房、二手房销售有望环比改善，带动价格环比跌幅收窄。
新房价格环比边际改善
国家统计局的数据显示，5月份，70个大中城市中，新房价格环比下降城市有43个，比上月减少4个。其中，一线城市新房价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。
从新房价格环比涨幅排名来看，成都涨幅全国第一，为0.9%；乌鲁木齐涨幅第二，为0.7%；广州、深圳、海口、济南涨幅并列第三，为0.5%；北京、杭州、锦州涨幅并列第四，为0.4%；西安、牡丹江涨幅并列第五，为0.3%。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，5月新房价格环比边际改善，环比跌幅收窄，下跌城市个数减少。
对于新房价格环比边际改善的原因，许小乐认为，价格的改善是量改善的结果，国家统计局最新数据显示，5月全国新房销售面积和销售额年内首次环比增长，投资和新开工也均环比增长。销售和投资端的积极变化带来价格环比跌幅收窄。
许小乐进一步指出，新房市场一线、三线城市价格均改善。深圳新房价格环比由跌转涨、广州环比涨幅扩大，这带动一线城市新房价格整体环比涨幅扩大，二线城市新房价格环比跌幅与上月持平，三线城市的新房价格环比跌幅收窄。对整体市场而言，三线城市新房价格环比跌幅收窄释放的积极意义更大。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一二三线城市新房价格环比涨幅数据呈现积极的信号，即一线城市涨幅略扩大，二线城市跌幅未扩大，三线城市跌幅有收窄，这与5月份房地产层面稳发展的举措有关，也是房地产趋稳的一个重要佐证。
二手房价同比降幅扩大
国家统计局的数据显示，5月，70个大中城市中，二手房价环比下降城市有53个，比上月增加3个。其中，一线城市环比由上月上涨0.4%转为持平；二线城市环比下降0.3%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。
从二手房价环比涨幅排名来看，成都涨幅第一，为0.9%；无锡涨幅第二，为0.8%；太原、南充涨幅并列第三，为0.6%；厦门涨幅第四，为0.5%；徐州、赣州、桂林涨幅并列第五，为0.3%。
从同比涨幅来看，5月份，一线城市涨幅回落，二线城市和三线城市均降幅扩大。其中，一线城市同比上涨1.7%，涨幅比上月回落0.7个百分点；二线城市同比下降1.7%，降幅比上月扩大0.7个百分点；三线城市同比下降3.2%，降幅比上月扩大0.7个百分点。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，5月份，70城二手房价指数环比下跌0.4%，跌幅比4月份扩大0.1个百分点。二手房价跌幅超过新房，一方面是二手房挂牌量增加，3-5月份挂牌量月均增幅比1-2月增加40%，5月份比4月份增长10%；另一方面是新房继续降价促销，在价格上有优势，二手房交易成本比较大；另外，热点城市新房豪宅化趋势明显，二手房户型多样、年代多样，总价可控，以刚需、换房需求为主。由于信心预期不足，目前刚需、换房需求仍难以实现。
严跃进指出，二手房市场当前降温的态势较为明显，首次出现了跌幅为两位数的城市。牡丹江二手房价同比跌幅达到10.5%，是全国唯一一个跌幅为两位数的城市。此类跌幅较大的城市说明，一些城市楼市受到人口结构和市场行情的影响，楼市明显较为疲软。此类较为疲软的城市，也需要积极做政策的研究，以减少二手房市场下行所带来的负面影响。
楼市何时见底？
中原地产首席分析师张大伟指出，在疫情下，很多地方稍微放宽了新房限价政策，所以新房价格出现了轻微上行，特别是一二线城市，但二手房更能反应市场真实情况，二手房价依然下调，说明在政策已经全面宽松的背景下，市场还在寻底过程中。
李宇嘉进一步指出，前期一揽子纾困政策密集布下，特别是疫情管控趋于放松，资金面改善对购买力的拉动效应更加显著，但这种效应主要在一线及二线热点城市比较明显，表现在一线城市新房价格反弹最明显。比如，近期一线城市高价住宅（豪宅）交易回升，带动价格上涨。二三线城市在政策放松（比如限购、限贷、限售、税收）方面的空间最大，新房市场也开始触底，预计也将在未来2个月左右出现触底反弹的趋势。
展望后市，许小乐认为，6月以来地方政策支持力度仍在加强，房企端融资支持、风险纾困等政策也在进一步落地。从现有成交情况看，6月上半月贝壳50城二手房日均成交量较5月日均水平超过20%。预计后期供需两端政策效果持续释放，继续利好市场成交，6月单月新房、二手房销售有望环比改善，带动价格环比跌幅收窄。
不过，李宇嘉同时指出，目前，70城有53个城市的二手房价在下跌，43个城市的新房价格在下跌，意味着多数城市的新房或二手房价在下跌。目前，热点城市新房看房量增加，但转化率比较低，导致很多开发商不得不继续降价促销。二手房价格跌幅大于新房，这对于从二手房到新房的复苏路径来说，并不是好消息，卖一买一的改善需求受到冲击，对新房市场也形成了拖累，一线城市二手房价格涨幅收窄说明了这一点。近期，二手房挂牌增加，对二手房价继续形成制约，并可能会传导至新房。因此，复苏的路径并不稳定。
李宇嘉认为，下一步，随着5月份定向降低LPR的实施落地，纾困疫情及地产政策松绑等开始见效，如果再加上民企开发商债务处理能加速，复工和竣工交付能加速，市场对开发商无法交付的担心下降，预计热点城市回暖速度会加快，特别是，当能看到从豪宅回升到全面市场回升的走势，这才能实现整体市场的复苏，也就是新房市场从一线城市到二三线的复苏。另外，预期复苏后，刚需和换房能更多选择存量房，带动存量市场稳定，二手房市场跌幅收窄或止跌，才能对新房市场复苏形成进一步的支撑。
