2022-06-28 11:47:51
随着宽松性政策不断出台，楼市迎来低位修复。下半年，楼市能否回暖备受关注。而作为楼市晴雨表的二手房，市场预期已从底部回升。
贝壳研究院在一份全国二手房报告中（下称贝壳报告）指出，今年上半年全国二手房市场低位修复，市场量价及预期均有改善。强二线城市复苏效果明显强于其他城市。预计下半年市场呈现逐月修复态势，同比降幅不断收窄。
贝壳报告中的数据显示，从成交量来看，5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%。二季度成交量比一季度增长约15%。
“市场复苏动能分化的根本是城市基本面的差异。在本轮调控放松中，除了广州限购政策微调外，其他一线城市均未松动，但这些城市市场已经开始恢复。”贝壳报告称。
来自北京中原数据显示，受疫情因素影响，5月北京二手住宅成交大幅回落，累计签约8600套/82万平方米，环比下降40%，同比下降54%，成交规模大幅回落至近一年低位；二手房参考价格为6.3万元/平方米，环比基本持平。
但截至26日，6月北京二手住宅累计签约8058套/76.88万平方米，签约套数环比上月同期上涨11%。麦田房产预计北京全月二手房成交量在1万套左右。
同受疫情影响的上海，随着6月全面复工复产，二手房交易也快速步入正轨。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾分析表示，今年3月以来，受到疫情影响，上海各项经济活动进入停摆状态，4-5月楼市成交也全部暂停。出现少量成交均为前期已进入交易最终环节的住宅所产生的网签数据，其中，4月份成交145套、5月份成交279套。
但6月第一周（6月1日-5日）的情况乐观，单周带看量恢复至封控前35%的水平，单周成交量恢复至封控前30%的水平，单周新增挂牌量已经恢复至此前的六至七成左右，说明二手房市场的活跃度正在有序恢复。
深圳也在底部酝酿复苏的动力，环比增长势头比较明显。据乐有家研究中心监测，5月深圳全市二手住宅过户量为2318套，环比涨幅25%，连续两个月上涨。
对于二线城市，贝壳报告表示，杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后，二手房成交明显增长，政策效果持续性较强。
郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市调控政策出台后，短期成交量增长但后期政策效果弱化，持续性较弱。如3月1日郑州出台扶持政策，3月二手房成交环比增长超过100%，但后期效果乏力，4、5月成交量持续下降，6月“房票”新政出台带动新一轮住房需求释放，“房票”新政的效果仍有待观察。
从更受市场关注的价格方面来看，贝壳报告认为，二手房价格接近到底。
6月以来贝壳50城周度二手房价格指数环比下跌0.3%，比5月份跌幅收窄。6月北京房价保持平稳，上海尽管交易量低，但房价保持小幅上涨。绍兴、南京、南通、苏州等14城市环比上涨，广州、珠海与上月持平。
上半年北京、上海、泉州房价指数同比上涨，部分城市房价同比跌幅开始收窄，表明房价正在接近底部。
从市场预期来看，贝壳报告预计已从底部回升。去年年底以来，贝壳50城二手房景气指数触底反弹，目前已处于荣枯线附近。上海处于景气扩张区间，表明短期房价将出现修复上涨。杭州、厦门、成都、合肥、大连、佛山、南昌、福州、东莞、广州等城市预期处于平稳区间。
二手房成交量价及预期的改善，或许是楼市回暖的信号。
贝壳在报告中指出，根据历史政策传导规律，市场复苏分为领头复苏、带动复苏和整体复苏三个阶段。
第一阶段领头复苏，即少数领头城市市场信心率先修复，成交量修复增长、价格止跌企稳；第二阶段更多的城市跟进，出现量增价涨。第三阶段修复传导至其他基本面较弱的城市。
当前市场走到了复苏的第一阶段向第二阶段过渡时期，即强二线和一线城市领头修复，普通二线及以下城市预期仍在低位。
从2014-2015年市场复苏时间节奏看，第二阶段复苏在第一阶段约3个月之后，第三阶段在第二阶段约4个月之后。考虑到本轮下行出现房企流动性风险和疫情扰动风险，本轮市场第二、第三阶段修复所需时间可能更长，并且第三阶段修复只包括部分城市。据此推演，今年8月普通二线城市房价企稳，年底部分低能级城市房价企稳。
假设下半年外部经济形势没有突发事件，根据不同城市需求基本面和政策支持力度综合判断，预计今年6-12月一线城市与去年同期销售额基本持平，二线和三线及以下城市同比略有下降，带动2022年全年一线、二线、三线及以下城市销售额同比降幅约9%、19%、14%，全国商品住宅累计销售额13.8万亿元，较2021年降幅15%。
考虑到二手房市场主要集中在一二线城市，二手房销售额同比降幅可能更大，比2021年下降20%。
从绝对量上看，全年新房有望实现13.8万亿元的销售额，与2019年13.9万亿元的销售规模基本持平，略低于2018-2020年三年平均14万亿元的规模，新房市场基本回到合理中枢水平。二手房市场5.6万亿元的销售额，与过去5年最低的2017年6万亿元的成交规模仍有一定差距。
贝壳在报告中表示，总体看，房企流动性风险叠加疫情冲击对房地产市场造成的缺口，在今年年内无法完全回补，但逐月修复的态势已确立。
