2022-06-30 13:31:13
今年下半年以来，房地产市场迎来了罕见降温，房价也几乎迎来“普降”。
这一点从7-11月全国70个典型城市房价月度环比下跌城市数量走势，可见一斑——不管是新房还是二手房，7月以来月度环比下跌的城市数量都在持续攀升，其中11月份的数据可谓相当“辣眼”：
85%的城市新房价格下跌，90%城市二手房价格下跌。
除此之外，今年9月以来，开发商销售业绩更是“节节败退”。
根据克而瑞研究中心发布的数据，9月份百强房企销售业绩环比下降1.8%，同比下降36.2%。其中有超过九成企业销售业绩同比下降；10月百强房企销售业绩同比延续自9月以来的下跌趋势，但降幅收窄至32.2%；11月份，即便各家房企努力冲刺年底业绩，但仍然“未止颓势”，百强房企销售业绩同比降幅进一步扩大至39.3%。
另58同城、安居客发布的《国民安居指数报告》显示，2021年11月，经纪人信心指数仅为83.6，环比上月再次下降3.5%，较一季度末的96.8，下降了13.6%。
从业人员信心不断下降，直接反映的是市场行情不好：买卖房屋变难，交易频率降低，经纪人带看、成交等都严重受挫。
基于上述事实，不少专家都直言预测，2022年的房地产市场将持续降温，楼市“降价潮”或持续到明年6月份。
深圳房产研究专家贾明志认为，市场一旦进入“降价通道”，短时间内就很难扭转局势。一方面购房者的预期严重不足。俗话说得好，信心比黄金重要。而按照历史规律来看，市场一旦开启降价通道，持续时间短则6个月，长则可能达到12个月以上；另一方面，从央行、银保监、住建部等部门释放的信号来看，调控政策在明年很难发生大幅转向，这决定了明年的市场很难在短期内“阴转晴”。
此外，11月28日，天风证券陈天诚在接受记者采访时，也认为，房地产行业的降价潮才刚刚开始，在政策不发生重大转向的前提下，预计这个降价趋势将持续到明年上半年。尤其是人口流失严重、远离中心城市、经济增速缓慢的三四线城市，在全国房价进入下跌周期时，此类城市下跌行情也会更突出。
12月16日，每日经济新闻在标题为《“跌”声一片！新房价格连跌3个月，未来跌幅或超二手房》
的文章中援引易居研究院的观点：
预计未来几个月新房和二手住宅价格下跌城市数量大概率都将超过90%，甚至明年年初70城房价可能全部下跌。
其中三线城市二手房价格同比涨幅12月大概率将转负，一二线城市则可能在明年上半年转负。一言概之，2022年，楼市依然会延续“降价潮”，且房价下跌的范围还将进一步扩大。
然而，进入12月以来，伴随着楼市暖风频吹，一些媒体、专家对市场的预测画风开始突变：由之前的坚定“不看好”，转而开始预测“2022年的房价将全面迎来上涨”。加上一些置业顾问、中介群体从中“摇旗呐喊”，市场“触底反弹”的意味格外浓厚。
楼市暖风频吹，2022房价真的“全线上涨”吗？2022专家预测的“降价潮”真的会失约吗？
在房产专家刘博看来，站在开发商、房产中介、投资客等的立场，近期的楼市确实释放了三个“好消息”：
第一，时隔5个月，央行再次于12月15日宣布全面降准，释放长期资金1.2万亿。货币学角度分析，降准意味着货币政策宽松，市场上的流动资金增多了。按照以往的经验，降准释放的流动性，很可能以“聪明的”方式流进楼市。尤其是对受信贷持续收紧借不到钱的开发商而言，精准无异于“久旱逢甘霖”。基于此来看，降准无疑是一个大利好消息；
第二，11月份，具有“风向标”意义的5座城市，深圳、杭州、广州、北京、上海等二手房成交量全部迎来反弹。对于投资客、房产中介来说，这是市场回暖的重要信号。尤其是深圳，二手房成交量已经“7连跌”，二手房市场行情长期低迷，导致二手房成交价也整体跌去了10%左右。11月份，深圳二手房成交量再次上扬，无异于给低迷的市场打了一剂“强心剂”。这对于地产从业人员来说，自然算得上是利好消息；
第三，半个月内，高层两次提到“房地产是支柱产业”，信号意义巨大：12月11日，统计局局长宁吉喆说：“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。”12月23日，中国城镇化促进会常务副主席郑新立说，“我国目前的消费水平和发达国家相比差距仍很大，房地产业会成为持久不衰的支柱产业。”
高层两提“房地产是支柱产业”，算得上是利好消息吗？答案是肯定的。从发言的时间节点来看，当前处于市场降温期，这时候重提“房地产是支柱产业”，很明显是有意在强调房地产的重要地位。业内专业人士蓝白更直言，高层不断喊话“房地产的支柱地位”，说白了，还是为了提振市场的信心。
但据此就断言，2022房价“全面上涨”，楼市“降价潮”要失约，我们认为结论无法成立。
首先，以上三个“好消息”，确实能够起到提振市场信心的作用，但并不能作为支撑房价“全面上涨”的依据：1、降准确实释放了流动性，但央行明确提到，此次降准根本目的是“提升金融服务能力，更好支持实体经济”。而且更会“严防死守资金流向房地产”。因此，降准根本不足以对房地产市场产生转向性影响。所以，有些人拿降准说事，认为2022房价将因降准释放流动性而“全面上涨”，简直是痴人说梦；
2、11月起，少数较发达城市二手房成交量确实有所回升，但在专业人士看来，年底购房消费季，二手房成交量有所回升，实属正常。另外，仔细观察5大头部城市二手房成交量上涨情况，不难发现，环比数据虽然非常好看，深圳环比深圳超过32%，但是成交量不过500套左右，不到往年楼市的正常成交量的15%。所以，以极少数城市二手房成交量反弹，来预言明年房价全线上涨，更不具说服力；
3、摆正房地产的地位，不代表房价就要上涨，更不可能出现房价全线上涨。一方面，“不再将房地产作为短期刺激经济发展的手段”基调依然在，另一方面，在房产专家卢俊看来，强调房地产支柱地位，提振市场信心，本质上是为了“防止房价过快下跌”。尤其是出台“限跌令”的城市，市场基本面非常不稳，如果再不出手干预，市场很可能继续下探，这不符合国家“促进房地产市场平稳健康发展”的主基调。
正如经济学家马光远所说，当前时期，楼市吹来的“暖风”，并不意味着房地产市场会立即迎来反弹。只能说，房地产的政策转折点来了，最难的阶段过去了。但考虑到市场的滞后效应，市场最终的反弹恐怕得明年一季度后了。也就是说，2022大多数城市的房价大概率还会继续下调。换言之，2022楼市“降价潮”不会失约。尤其是基本面不稳的“三无”三四线城市，2022年上半年，房价回调的压力更大，开发商降价销售的更多。
其次，对于明年的楼市走势、房价走势，住建部已经发声定调了，一个字就说清楚了：稳。这打了很多预言“明年房价将全线上涨”者的脸。
12月26日，住建部部长王蒙徽接受央视新闻记者采访时表示，用一个关键词来总结明年住房城乡建设事业最主要的工作，“就一个字，稳”。此外，住建部部长王蒙徽还强调，要稳妥地继续实施房地产长效机制，要落实城市政府的主体责任，同时也要强化省级政府的指导和监督责任，进一步保障刚需，同时满足合理的改善性的需求。
易居研究院专家分析认为，住建部“一个字”定调明年的楼市，给所有人吃了一颗“定心丸”，尤其是让很多鼓吹“明年房价会全线上涨”的言论，不攻自破了。另外，从住建部高层表态来看，2022年房价大起、大落，都不太可能出现。住房是咱们国家民生工作的重要一环，牵涉到千家万户的切身利益。2022年，稳字当头，对于每个人都是最好的结果。
再者，12月29日，知名经济学家马光远的一席话，也说清楚了明年的房价走势：
尽管政策的暖风不断，但明年房价不可能暴·涨，这是基本常识。因为市场已经面目全非了，不可能回到过去一放就涨的周期。
在马光远看来，从目前的情况看，很多房地产行业的从业者，特别是开发商，还停留在过去的模式，期待着政策放松后能够再次迎来反弹，而没想着如何和过去的高周转模式告别，这是很危险的。未来房地产会进入真正的洗牌阶段，只有那些有真正新发展模式的房企才能真的活下来，至少有一半的房企会倒掉。
专家直言，马光远的这席话，透露了两层含义：一是明确了“明年房价不可能再次大涨”，因为市场基本面决定了房价没有上涨的动力，尤其是信贷偏紧、需求减弱、房企打折促销欲望强烈等因素，决定了明年上半年，房价都很难反弹，甚至有些基本面偏弱的城市，明年一二季度，房价还是会以“降价”为主旋律。换言之，明年上半年，楼市“降价潮”不会失约，尤其是远离中心城市、远离区域中心、人口大量流失的中小城市，房价回调的压力更大；
二是调控进入常态化阶段，开发商要改变思想，认清现实了——调控不可能“一放就涨”，开发商应该积极降负债，勤修内功，努力提升自身的造血能力，而不是继续坐吃“高周转”的红利。只有这样，才能在回归正轨的房地产新市场环境下，生存下来，否则只能被淘汰出局。
最后，对于在2022年打算买房的人，我们有几句心里话想说：1、按需行动，量力而为。刚需买房自住，不掺杂投资房产获利的思想，随时可以买，但也不能过度加杠杆。全球经济下行趋势下，我们也很难独善其身，手有余粮心不慌；
2、买房尽量选择大中城市，远离“三无”特征的三四线城市，尤其是“收缩型”城市一定要避开。截止到目前全国有22个城市出台了“限跌令”，其中90%都是人口流失严重、经济发展缓慢的三四线城市，这类城市房产基本没有投资价值。这也是为什么，市场下行时，这类城市房产率先下跌的根本原因；
3、买房选择开发商尤其重要，并不是越大越好，也并不是品牌开发商就好。我们认为，未来定义“好开发商”的条件有两个：一是“三条红线”全是“绿档”，这意味着其资金流动性充裕，不会发生债务问题，对于购房者而言，这是安全的保障；二是开发商口碑要佳，产品过硬。这决定了房子自身的质量，购买这类产品，不管是自住，还是投资，都比较能打；
4、2020年大概率是楼市“小年”，信贷偏紧、购房者预期逆转，叠加开发商降价促销力度加大，市场行情不会太好。这意味着市场上的工抵房、法拍房、打折房会层出不穷，购房者在“捡漏”的同时，也要仔细辨别，千万不能踩坑。
