2022-07-01 11:49:09
Part 1
房票为什么会拉高房价？
首先，我们翻开郑州的政策，取的名儿叫《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》。
这时候你就知道了——要了解这个政策，我们得先回忆一下，「大棚户区改造」是个啥玩意儿。
「棚户区」可以简单理解为中国的贫民窟，它们长得丑、居住环境差，有些甚至已经变成危楼了。
而「大棚户区改造」（简称「棚改」），就是要把居住环境变美。
这就得先把住户弄出去，把老旧的楼房推倒，新房建好后再把住户弄回来。
这些住户江湖人称「拆迁户」，他们基本都可以拿到应有的安置补偿。
补偿有一般有两个方式，要么给房，要么给钱。
这次郑州的房票政策，是在这俩的基础上多给了一个选择——房票安置，给拆迁户一张票据，让他们去商品房市场选房子。
所以，这个政策本质呢，就是冲着棚改的拆迁户们去的，让他们变成这轮「楼市拯救战」中的英雄，贡献出自己的购房需求。
需求多了，对房价自然是个支撑。
从政策上来看，以后新的棚改项目就不再新建安置房了。
也就是说，房票安置其实是实物安置的替身，以后可能会慢慢取代实物安置。
我们来看下这个替身具体长啥样。
那么问题就来了，任何政策出台、维护都是要成本的，这个政策有什么好处吗？
而且既然房票安置是选择权，那万一大家都不选，这个政策不就打水漂了吗？
Part 2
为什么要搞房票政策？
这里我们要先理解当下楼市的困境——
而郑州，就是楼市困境的经典代表。
根据克而瑞的统计，到2021年底，郑州存在交付问题的房子有25249套，占2021年总成交房子数量的的28%，在全国烂尾城市排名里名列前茅。
房票政策，就是为了解开楼市困境而生的。
从拆迁户的角度来看，开发商的烂尾楼属实有些整怕了，如果可以不用等待安置房，拿出现有库存来住，还能有些补贴，确实不失为一个好办法。
另外，我也有看到一些棚改的家庭拆迁七年都没有房子可以安置。
对这些老项目的拆迁户来说，经过多年等待，现在这个房票对他们来说更是久旱逢甘露。
毕竟想想开发商那薛定谔的资金链，如果继续等安置房，很可能最后啥也没有。
有合适的房源，现在置换掉总比苦苦等待要划算一点。
对开发商来说，根据贝壳研究院的数据，到2021年末，郑州的商品住宅去库存周期为17.6个月，而近郊商品房库存去化周期为27.5个月，去化压力确实是不小。
现在有了拆迁户来买房，就可以消化掉自己的库存，拿到销售回款，缓解现金流压力。
地方政府方面呢，财政压力可以降低。
毕竟郑州对土地财政的依赖度也有约45.7%（2020年数据），楼市在拆迁户拉动下努力朝健康的方向发展，和楼市相关的税收、土地拍卖也能比较好地运转起来。
Part 3
楼市可以重振雄风吗？
这一轮的各种楼市松绑下，刚需、改善甚至是炒房客都没有办法创造有效的购房需求了，那么把拆迁户对安置房的需求转化为对商品房的需求，也是一个为楼市成交寻找增量的办法。
不过，这波政策创造的新需求，似乎没有很好地解决「给市场注入new money」的问题。
2015年棚改货币化的时候，钱主要是由央行通过 PSL工具 给到政策性银行，然后再给到政府，最后政府再给到拆迁户。
然后拆迁户会拿这笔钱直接买预算内的房子，或者是通过按揭贷款等方式再凑一点钱，去买更贵的房子。
虽然央行没什么动静，不过国开行似乎还是愿意掏钱。
郑州市长就提到，会「积极对接国开行3000亿元棚改资金」。
除此之外，郑州市也可以靠中央转移支付或者是发债借钱来搞定这笔钱。
毕竟2021年郑州市财政赤字300多亿，靠当下收税卖地确实是挤不出额外的钱了。
当然了，我们还可以参考申万宏源给的思考角度——
这波先由财政出钱，这样房企有了钱，买地积极性会上来，政府的土地不滞销了，自然这钱又回来了。
