2022-07-07 14:03:37
都知道，楼市在国家的调控下，目前市场已经处于一个相对平稳状态。虽然有些城市、有些楼盘还有热点，那也是建立在价格倒挂的基础上，不足以影响整个市场的走势。但我们同时深知，房价短期平稳易做到，但如果是5年以后呢？懂行人6字说出“实情”。不过，要回答这个问题，先套用一位经济学家对房地产发展趋势的总结：“短期看金融、中期看土地、长期看人口”，意味着要弄清这3大关键因子的发展趋势。
首先看金融。从大的方面说，就是货币政策，就是看每年新增货币的速度。由于众所周知的原因，货币供应M2增速在去年重回两位数增长，市场上有钱了，所以可以看到，即使受到“风波”冲击，不少人的收入受到影响，但一些城市的房价不跌反涨，房价真正下跌比较多的城市极其稀少。
但同时也应知道，货币宽松不是长久之计。央行从召开2021年下半年工作会议开始时就强调，不搞“大水漫灌”，坚持稳字当头。这个“稳”怎么看呢？通过M2增速数据可以看出，即使经济面临下行压力，2021年全年的M2增长也不过9%，这是一个什么概念？基本上回到了“风波”之前的增速，2022年虽然略有回升，但基本都是稳经济大局的临时举措，而且从央行的表态看，大概率要保持眼下的节奏，波动不会太大。
一句话，房地产发展的宽松货币环境已经成为过去式，一切将回到与经济发展相适应的常态。而且从国家对房地产金融的管控来看，房地产难分到多余的羹，历次降准也均是支持实体经济，反而是房贷利率不断走高，无论是首套房还是二套房。所以，对于接下来的时间，我们不要对房地产金融抱有过多期待，从央行给银行划“红线”和住建部给开发商上“枷锁”看，未来3、5年，房地产都得过资金上的紧日子。谁都知道，房地产属于资金密集型行业，没有过多的资金支持，相当于失去了“金融”政策这个“臂膀”。
其次看土地。在商品房售价中，土地价格占有大概6-7成的成本，可以说，土地价格高低，决定了开发商售价多少。实际上，国家这几年一直在强调的一个词，即“3稳”，其中就包含“稳地价”，地价稳了，房价就失去了上涨的主要动力。
为防止开发商和地方炒作地价，国家在2021年推出了“集中供地”模式，但从结果来看，据好地研究院的数据统计显示，去年上半年，试点的22座城市土地出让金额达到了1.05万亿元，土地市场竞争还是比较激烈的。很显然，国家推出集中供地的初衷是“稳地价”，其结果显然并没有完全达到预期，但到了下半年，这个政策效果显现，第二、三批集中供地流拍、终止出让几乎出现在所有城市，2022年到现在的土地市场也没有恢复元气，包括合肥等热点城市仍旧半数地块流拍，土地市场由此现出原形。 就全国而言，目前，再也没有出现土地被抢购的盛况了。可以看出，土地价格、土地市场热度推动房价增长的因素必须得消除，人们需要认清这个大势：即便短期不能摆脱土地财政，起码不能有太多的增量。
第三看人口因素。供需直接决定了商品的价格走势，房子也不例外。说实在的，通过“7普”的人口数据看到，我们整体的人口基数还是比较大的，保持在14亿之上，这让很多担心住房市场需求不足的人稍许放宽了心。但不少人还是比较担忧另一个问题，那就是出生人口连年下降问题，官方公布的2021年新生儿户籍登记人口1062万，跌破千万似乎近在咫尺。用一句话解释，住房市场可能出现“青黄不接”，别看人口基数大，但后续接盘很可能无力。媒体的最新统计数据也显示，我们已有近半数省份人口进入负增长时代，负增长省份数量相比此前都是一个递增趋势。
好在，在这关键时刻，中央决定放开一对夫妻可以生育3孩的政策，目的就是应对老龄化，改善人口结构。很多人家庭认为，现在养2孩都吃力，有几个生3孩？实际上，这个观念转变需要一个过程，从去年至今的一系列举措来看，国家有意为生育多个孩子的家庭铺路，比如取缔课外培训、8部门开始长达3年的房地产市场乱象整顿。有理由相信，这才仅仅是开始，一定还会有更大力度、更多支持的政策，比如在抚育、上学，以及带薪休假政策等方面，直到让大家敢生、多生的目标达成。从结果来看，生2孩、3孩的家庭将形成一种氛围。所以，从住房需求上看，购买力只会持续，不会衰竭。
总结一下以上3个因素，未来几年，金融对房地产的支持肯定不会像以前一样，顶多维持正常需求，而土地价格也不会出现猛涨局面，稳中略涨应该能过关。反倒是人口，在国家战略布局下，原本很担忧的因素，在未来相当长一段时间应无大碍，支持性比较强。
说了这么多，有网友就直言，你就说能不能买吧？原因在于很多人有现实的购房需求，比如结婚需要、子女上学需要，还有一些人手中有一部分闲钱，放在银行存不了多少利息，又没其他靠谱的投资渠道，仍旧希望通过买房来对抗通胀。有这种需求和想法很正常，由于房子不是高频交易商品，要回答这个问题，可以把这个问题转化为：2022年不买房，到2025年，房子是越来越贵还是越来越便宜？对此，央媒的表态或让我们读出有关信号。
新华社以题为《合理房价是一个城市的竞争力所在》的专题文章阐述过，明确提到住房问题关系民生福祉，文中纠正了“把高房价作为城市繁荣的体现”的错误观念，明确提出“保持合理房价，是一个城市的竞争力所在”，文章在最后一段提到：
经过各方面共同努力，我国房地产长效机制已经建立起来，全国房地产市场总体实现健康平稳发展，这个成果来之不易，要倍加珍惜。
以上关键词，起码有这样几层意思：第一，房子不等同于普通商品，是民生，这符合此前一贯倡导的住有所居思想，说白了，在城市工作生活的人，人人会有房子住；第二，高房价并不倡导，房价需要保持合理，这个合理，目前我们能衡量的指标基本就是房价收入比和租售比两项关键指标，说到底，经济发展好、收入高的城市，其对应的房价要高一些，反之则要低一些。值得一提的是第三点，从央媒的表态看，官方对现阶段的房地产市场发展状态比较认可：全国房地产市场整体上处于健康平稳发展状态，要求保持。笔者就插一句，这里所认可的房地产健康市场应该包括了调控、秩序、房价等一系列因子。所以，喊要房价大涨大跌都是不现实的个人臆测。
一位懂行的开发商朋友坦言，央媒的定调其实答案已经很明确了。当下及未来的房地产趋势，其实可从近两年的市场表现看出一些端倪，到2025年时，房子是更贵还是变便宜？用“分化在所难免”6个字基本可以概括这个答案，感觉挺有道理。什么意思呢？可从3方面简单理解。
1.整体上平稳，不会出现大起大落。前面央媒表态说了，我国房地产的长效机制已经建立起来。说白了，就是我们现在看到的限购、限贷、限售、控地价、限房价（包括新房售价和二手房指导价）、防止非房地产资金流入房地产，这基本控制住了房价整体大幅上涨的基础。当然，大跌也不大可能，毕竟强调“平稳”二字，需要维护金融安全和经济安全大局。
2.占有优质资源的城市房产继续处于优势。这里的优质资源，有两层意思，一方面主要是一些在科、教、文、卫、产业等方面具有超前和集中优势的城市，对人口和资金的吸引力大，房价易涨难跌，在长效机制下，只是幅度和市场热度不会像以前那样了。另一方面是指核心地段，包括商业、交通、教育和医疗等方面配套优质，如果有钱了，谁不想拥有一套呢？
3.没有竞争力城市、人口净流出城市，回落的可能性变大。经过这些年的不断上涨，市场局部泡沫问题无法回避。总人口就那么多，一些城市或区域的人口和资金被优质资源城市吸走了，必然面临接盘需求不足的问题，房子空置、供过于求的情况也不可避免，其房产缩水的可能性也在逐步增加。
