2022-07-21 15:22:10
时间来到七月，2022年下半年正式拉开序幕，而各大房企与楼盘也陆续发布了上半年年中数据，我们通过政策、金融、土拍、市场、板块等对下半年福州楼市行情进行了一些预测，那么2022年二季度福州楼市走势如何，2022年福州楼市走势又会如何？一起来看看详情。
一、福州市房地产政策分析
2022年5月，福州住房公积金管理委员会出台《关于支持职工合理住房需求及提高二孩以上家庭住房公积金贷款额度的通知》。一是对首次申请纯住房公积金贷款购买产权面积在90平方米以下住房的，首付款比例调整为不低于20%，申请组合贷款购房的，参照商业银行首付款比例的相关规定执行；二是对第二次申请纯住房公积金贷款购房的，首付款比例由40%下调为不低于30%，申请组合贷款购房的，参照商业银行首付款比例的相关规定执行；三是对于生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，首次申请住房公积金贷款，在符合其他住房公积金贷款的条件下，其住房公积金贷款额度按公式测算时另加10万元，且最高可贷额度由目前的双职工80万元、单职工50万元，调整为双职工按100万元、单职工按70万元执行。
此举聚焦住房公积金对缴存职工刚性和改善型购房的融资保障作用，主要从降低首付款比例和提高贷款额度两个方面，对住房公积金贷款政策进行再调整。
二、福州市房地产市场状况分析
从成交量来看，福州市二季度商品房成交面积达110.28万平方米，环比上涨14.53%，同比下降46.25%。其中仓山区与晋安区依旧为拉动全市整体市场的成交量起到了关键性作用。
从成交均价来看，福州市二季度商品房成交均价为18599元/平方米，成交均价有所回落，环比下降10.17%，同比下降16.18%。
三、福州市新建商品住宅市场状况分析
1、福州市新建商品住宅整体市场状况分析
①供需状况分析
2022年二季度福州市新建商品住宅供应面积为35.53万平方米，环比上升35.56%，同比下降65.12%，成交面积为38.79万平方米，环比下降10.87%，同比下降63.45%，供需比为0.92，成交量及供应量整体呈现供求平衡的趋势。
②成交均价分析
2022年二季度福州市新建商品住宅成交均价为26534元/平方米，环比上涨2.86%，同比下降1.1%，成交均价持续回升。
其中，台江区成交均价重回榜首，以37102元/平方米的价格领跑福州商品住宅成交均价，鼓楼区成交均价以36969元/平方米紧追台江区之后。
③成交结构分析
从2022年二季度新建商品住宅成交面积结构来看，刚需户型及首次改善户型成为成交的主力户型。据统计，面积在70-144平方米区间范围内的成交套数占总量的79%，与去年同期相比下降2个百分点。大户型成交情况颓势依旧，面积在160平方米以上范围内成交套数为250套，占总量的7%，与去年同期相比上升1个百分点。
从成交价格看，全市新建商品住宅成交单价在20000元/平方米以上的占总量的72%，较去年同期相比下降7个百分点，住宅成交总价在200万以上的占总量的66%，与去年同期相比下降1个百分点。
2、福州市新建商品住宅区域性分析
①仓山区新建商品住宅市场
2022年二季度仓山区新建商品住宅供应面积为13.73万平方米，环比下降23.93%，同比下降78.05%；成交面积为18.44万平方米，环比下降13.02%，同比下降60.82%，供应量及成交量与上个季度相比均下滑。
2022年二季度仓山区新建商品住宅成交均价为28796元/平方米，环比上涨5.75%，同比上涨2.69%。
②鼓楼区新建商品住宅市场
2022年二季度鼓楼区供应面积为0.49万平方米，同比下降94.74%，成交面积为2.14万平方米，环比下降8.15%，同比下降63.48%。
2022年二季度鼓楼区新建商品住宅成交均价为36969元/平方米，环比上涨2.42%，同比下降6.17%。
③晋安区新建商品住宅市场
2022年二季度晋安区新建商品住宅供应面积为20.42万平方米，环比上涨321.9%，同比上涨27.86%；成交面积为13.92万平方米，环比下降10.19%，同比下降41.41%。
2022年二季度晋安区新建商品住宅均价25466元/平方米，近三个季度维持平稳，环比上升0.55%，同比下降8.4%。
④台江区新建商品住宅市场
2022年二季度台江区供应面积为0.89万平方米，同比上升111.9%，成交面积为0.51万平方米，环比上升8.51%，同比下降90.71%。
2022年二季度台江区新建商品住宅成交均价为37102元/平方米，再创历史新高，环比上涨4.23%，同比上涨21.31%。
⑤马尾区新建商品住宅市场
2022年第二季度马尾区新建商品住宅无供应面积，成交面积3.79万平方米，环比下降5.72%，同比下降77.06%。
2022年二季度马尾区新建商品住宅成交均价为12163元/平方米，有所回落，环比下降6.21%，同比下降17.43%。
四、福州市非住宅市场状况分析
1、福州市商业房地产市场走势分析
从供应量来看，福州市2022年二季度商业房地产供应面积为3.19万平方米，环比上涨99.9%；从成交量开看，福州市二季度商业房地产成交面积为3.95万平方米，环比上涨2.15%；从成交价格来看，福州市二季度商业房地产成交价格为29128元/平方米，环比下跌4.8%。
从成交结构来看，2022年二季度中小面积商业用房成为成交的主力户型。据统计，面积在90平方米以下区间范围内的成交套数占总量的82%，与去年同期相比持平从成交价格来看，高价位的商业房地产仍占大头，其中成交总价在200万以上的占总量的58%，但与去年同期相比下降16个百分点。
2、福州市办公房地产市场状况分析
从供应量来看，福州市2022年二季度办公房地产供应面积为3.29万平方米，环比下跌16.59%；从成交量来看，福州市二季度办公房地产成交面积为8.35万平方米，环比上升2.47%；从成交价格来看，福州市二季度办公房地产成交价格为16959元/平方米，环比下降16.23%。
从成交结构来看，2022年二季度小面积商务用房依旧为成交主力户型。据统计，面积在50平方米以上区间范围内的成交套数占总量的79%，与去年同期相比上涨4个百分点。而从成交价格来看，办公房地产成交总价在100万以上的占总量的23%，与去年同期相比下降9个百分点。
2022年福州楼市走势如何
纵观二季度，楼市政策“春风”持续发酵，房企在年中业绩冲刺压力下推盘量上涨明显，五区整体认购量也呈现出回升，同比降幅持续收窄。展望未来，我们认为，房地产行业复苏进程依旧存在较大不确定性，市场真正回稳仍需救市政策组合拳助力。一方面，继续支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，针对“暴雷”房企，或将给出实质性的解决方案，以便提振市场信心；另一方面，有望进一步放松居民按揭贷款政策，支持刚需和改善购房消费，引导房地产交易尽快恢复正常化。基于整体稳地产的政策基调和供应放量的大前提，预计福州市下季度成交有望逐步走出低谷，但全面回暖可能性不大。
