2022-08-16 17:58:56
今天，国家统计局公布的两组数据值得关注，分别是1-7月份房地产开发投资销售情况以及 7月70城房价指数。
两组数据均显示，地产行业在六月经历短暂回温之后，继续掉头下行。
立秋到来，凉风渐起。
商品房销售跌幅收窄后再次扩大
7月份，全国房地产市场需求端最大的变化，就是销售端跌幅在6月份收窄后，跌幅再次扩大。
统计局数据显示，1—7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，累计同比降幅扩大0.9个百分点；商品房销售额75763亿元，下降28.8%，累计同比降幅收窄0.1个百分点。从单月数据上看，7月单月销售环比止升转降，商品房销售面积和销售金额环比分别下降49.1%、45.4%。
7月份数据回落，一方面是因为疫情后的需求在5-6月释放殆尽，7月需求释放进度放缓，且疫情在部分城市再次出现，也导致线下看房和交易受到影响。
另一方面，7月楼市问题继续向纵深演化，突出表现在部分城市停工半停工、推迟交付的项目出现“停供断贷”现象，购房者维权案例增加，市场对期房的接受度降低。
此外，房企为冲刺半年业绩，在5-6月份推盘比较多，7月份新房供应下降，销售也减少。
不过，值得注意的是，销售额累计同比降幅连续2月收窄，释放了一定的积极信号；同时，从房价上看，时隔9月房价重回万元，7月全国商品房销售均价为10471元/㎡，环比连续4月上升，7月环比上升7.37%，房价持续企稳也给行业释放了积极信号。
拿地和开工继续大幅度下跌
销售数据不景气的同时，开发商新开工的积极性继续下挫。
1-7月，全国土地购置下跌48.1%，略收窄0.3个百分点，单月同比跌幅47.3%，比上月的52.8%有收窄，1-7月新开工下跌36.1%，比1-6月的34.4%继续扩大，单月新开工下跌45.4%，比6月45.1%的跌幅微幅扩大。土地购置面积跌幅收窄，但新开工跌幅扩大。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，上半年二三批次供地密集推出，地方政府拿出优质地块，且积极调整出让模式，给开发商让利。但是，由于信用风险事件不断爆发，停工烂尾现象增加，且向民生保障、金融领域传导，导致开发商开工的积极性下挫，拿地的主要是国企央企、城投，抵消不了民企暴雷的冲击。
此外，开发投资下跌幅度加大也值得关注。1-7月，开发投资下跌6.4%，跌幅比上半年扩大了整整一个百分点，其中住宅开发投资跌幅（-5.8%）扩大了1.3个百分点，跌幅大于全部房地产，彰显了住宅投资受到信用风险事件的影响更大。单月来看，7月份房地产开发投资下跌12.3%。
李宇嘉指出，开发投资跌幅连续扩大，主要受到土地购置、新开工持续下跌的影响。土地购置费、建筑工程投资合计占开发投资的70%左右，二者目前已经分别连续下跌14个月、12个月，并且近几个月呈现35%-50%的巨大跌幅，必然拖累开发投资，且由于土地购置费滞后计入开发投资，新开工继续下跌，后续开发投资仍会受到拖累。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也认为，房企端目前的投资信心仍不足。从单月数据上看，开发投资增速止升转降，说明信心修复进程仍较缓慢。
大部分二三线城市房价跌回一年前
市场方面，房价指数面临继续降温的压力，亟需各地积极出台政策确保市场复苏。
根据简单算术平均计算，7月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，同比涨幅为-1.7%。当前新房价格指数无论是环比跌幅还是同比跌幅，均有扩大。除了季节性因素外，7月份很多城市交易市场表现不好，使得价格数据出现了继续降温的现象。因此不能对市场复苏过于乐观，同时也要求各地政策放松需要继续发力。
从数据看，成都、杭州和西安等城市表现较好。说明当前楼市复苏过程中，有部分重点二线城市表现较好。但也需要看到，除了此类城市外，其他城市的市场压力普遍是比较大的。由于新房环比连续11个月下降，导致同比指数（同比指数为过去12个月环比指数连乘得到）跌幅连续3个月扩大，从6月份的-13.%扩大到7月份的-1.7%。同比下跌城市数达到48个，意味着大部分城市新房价格低于去年同期，除了一线城市微幅上涨外（涨幅持续收窄），二三线66个城市中的大部分城市房价跌回一年前。
分类来看，二手房价格指数明显弱于新房，7月份70城二手住房价格指数环比下跌0.2%，比新房价格指数下跌跌幅要大，且连续11个月下跌（与新房一样）。今年以来，二手住房价格指数月平均跌幅为-0.27%，比新房-0.1%的平均跌幅要大，显示二手住房市场整体要弱于新房市场。
李宇嘉指出，出现这种情况是由于新房整体呈现降价促销态势，很多城市二手住房价格高于新房，特别是二三线城市，因此，购房者更愿意选择新房。前几年楼市祸火热，导致近年来次新房挂牌多，老破小远的二手房很难卖得出去，价格一路阴跌。此外，二手房交易税费成本（契税、增值税、所得税等）也大于新房。
未来房价走势，取决于供给端的风险事件能否缓解
从7月份房价数据来看，由于商品房销售回落，特别是行业风险事件继续发酵、向纵深演化，市场（金融机构和购房者）对开发商的信心继续下降，企业资金链紧张加剧，从而导致开发商不得不继续降价促销。可见，行业供给端的冲击是房价不稳、信心不稳的主要原因。
因此，未来房价走势，取决于供给端的风险事件能否缓解，以及需求端的政策力度。供给端房企暴雷、交付难，导致信心不足，金融机构不给融资，购房者不愿意买房，企业资金链进一步紧张，不得不降价促销，不愿意拿地。因此，房价、地价稳定的关键在于，供给端的冲击能否止住。同时，需求端提振信心的关键，也在于供给端能否释放出好消息，而不是现在不断听到的交付难、企业暴雷。
当然，需求端好转，还需要政策释放。7月28日的政治局会议，将房地产的内容放到防风险表述中。显然管理层已经认识到，供给端的冲击、风险事件不断爆发，并向民生保障、市场预期、银行担忧不良资产等方向演化，如果得不到有效处置，房地产全链条下行的走势就难以止住，供给端对需求端预期和销售的冲击，就难以止住。
近期，风险处置进度较快，包括各地成立纾困基金、央企AMC开始对接出险项目、保交楼上升为楼市主题，夯实地方主体责任等等，都意味着风险处置开始加速，如果四季度供给端冲击得到缓解，辅以需求端政策再次出台（比如南京调整“认房又认贷”），房地产全链条下行的局面有望得到缓解。
