2022-08-16 18:02:02
8月15日，国家统计局发布2022年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数略增。
其中，一线城市商品住宅销售价格环比微涨、同比涨幅回落，二三线城市环比整体下降、同比降幅扩大。
国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称：“从环比看，一线城市商品住宅销售价格微涨，二三线城市整体呈降势；从同比看，一线城市商品住宅销售价格涨幅回落，二三线城市降幅扩大。”
一线城市仍上涨但涨幅回落
数据显示，一线城市房价仍在上涨，但涨幅回落；二三线城市，尤其是三线城市房地产市场明显趋冷。
从环比看，一线城市商品住宅销售价格微涨，二三线城市整体呈降势。
7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅均与上月相同。
从同比看，一线城市商品住宅销售价格涨幅回落，二三线城市降幅扩大。
7月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.1%和0.9%，涨幅比上月均回落0.2个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.5%和2.5%，降幅比上月分别扩大0.3和0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.2%和3.9%，降幅比上月分别扩大0.4和0.2个百分点。
此外，从房价下降城市个数来看，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有40个和51个，比上月分别增加2个和3个；新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有48个和61个，比上月增加0个和4个。
房价触底趋势受阻原因有三
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，7月70城房价指数变化表明，房价触底趋势受阻。
具体来看，5-6月份，70城新房价格指数跌幅持续收窄，但7月份这一收窄趋势受阻，环比从6月份的-0.10%微幅扩大到-0.11%。其中，一线城市涨幅从0.45%降至0.27%，二线城市涨幅从0.06%降至0.03%，连续2个月反弹后均收窄，上涨城市数也下降了。
分析个中原因，李宇嘉认为主要有三点：
一是，7月份疫情在部分城市再次出现，导致线下看房和交易受到影响，7月份新房销售同比跌幅（-28.9%）比6月份（-18.3%）高出了10多个百分点。
二是，7月份楼市问题继续向纵深演化，突出表现在部分城市停工半停工、推迟交付的项目出现“停供断贷”现象，购房者维权案例增加（其中有不合理的“房闹”），导致市场对期房的接受度降低。
三是，“保交楼”上升为楼市主题等，导致金融机构对房地产风险偏好进一步下降。7月份，开发商到位资金降幅在连续2个月收窄以后，7月份再次扩大，自筹资金（占比36%）和银行贷款（10.3%）下跌幅度最大，外部融资受阻，开发商不得不继续降价促销。
7月的70城房价指数还呈现其他特点：
1、48个城市新房价格同比下跌。
由于新房环比连续11个月下降，导致同比指数（同比指数为过去12个月环比指数连乘得到）跌幅连续3个月扩大，从6月份的-13.%扩大到7月份的-1.7%。同比下跌城市数达到48个，意味着大部分城市新房价格低于去年同期，除了一线城市微幅上涨外（涨幅持续收窄），二三线66个城市中的大部分城市房价跌回一年前。
2、二手房价格指数明显弱于新房。
7月份70城二手住房价格指数环比下跌0.2%，比新房价格指数下跌跌幅要大，且连续11个月下跌（与新房一样）。今年以来，二手住房价格指数月平均跌幅为-0.27%，比新房-0.1%的平均跌幅要大，显示二手住房市场整体要弱于新房市场。
主要原因，一是新房整体呈现降价促销态势，很多城市二手住房价格高于新房，特别是二三线城市，因此，购房者更愿意选择新房；二是，二手房交易税费成本（契税、增值税、所得税等）也大于新房。三是，前几年楼市火热，导致近年来次新房挂牌多，老破小远的二手房很难卖得出去，价格一路阴跌。
此外，行业风险事件继续发酵、销售下滑是影响房价的主因。从7月份房价数据来看，由于商品房销售回落，特别是行业风险事件继续发酵、向纵深演化，市场（金融机构和购房者）对开发商的信心继续下降，企业资金链紧张加剧，从而导致开发商不得不继续降价促销。可见，行业供给端的冲击是房价不稳、信心不稳的主要原因。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，最新一期的70城房价指数面临继续降温的压力，亟需各地积极出台政策确保市场复苏。
7月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，同比涨幅为-1.7%。当前新房价格指数无论是环比跌幅还是同比跌幅，均有扩大。除了季节性因素外，7月份很多城市交易市场表现不好，使得价格数据出现了继续降温的现象。因此不能对市场复苏过于乐观，同时也要求各地政策放松需要继续发力。
从7月份房价指数环比涨幅和同比涨幅数据看，成都、杭州和西安等城市表现较好。这也说明了当前楼市复苏过程中，有部分重点二线城市表现较好。但也需要看到，除了此类城市外，其他城市的市场压力普遍是比较大的，包括兰州和南宁等城市楼市偏弱。同时北海安庆等三四线城市也明显偏弱。
从7月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为0.3%、0.0%和-0.3%。同比涨幅则为3.1%、-0.5%和-3.2%。总体上看，三类城市无论环同比指标，相比6月份数据均有所恶化。这也警示我们，要密切关注各类城市动向，主动优化和加码政策，以确保三季度房价和楼市稳定。
后市有待积极政策支持
严跃进认为，整体来说，7月全国70城房价指数数据有两个特点。第一、相比二季度复苏态势，当前略受到了阻力，也说明房价复苏面临各类新情况。第二、一些重点城市总体表现态势较好，但也要防范出现一些炒作。从后续市场政策情况看，8月份各地政策放松动作依然增加，包括二套房首付比例、公积金额度等，客观上有助于推动市场数据复苏，对于房价稳定等也有积极的作用。
对于后市，李宇嘉认为，未来房价走势，取决于供给端的风险事件能否缓解，以及需求端的政策力度。供给端房企暴雷、交付难，导致信心不足，金融机构不给融资，购房者不愿意买房，企业资金链进一步紧张，不得不降价促销，不愿意拿地。因此，房价、地价稳定的关键在于，供给端的冲击能否止住。同时，需求端提振信心的关键，也在于供给端能否释放出好消息，而不是现在不断听到的交付难、企业暴雷。当然，需求端好转，还需要政策释放，南京调整“认房又认贷”就是一个好消息。
