2022-08-19 10:20:11
全国房价反弹11%，北上广深都在涨，万科和碧桂园也涨价
全国新房价格已经连续4个月上涨。
近日，国家统计局公布了全国商品房销售、70个大中城市的住宅指数变化情况，7月份全国新建住宅销售均价上涨，销售额却创近6年最大降幅，新开工面积创近7年最低记录。
新房价格上涨却滞销
国家统计局数据显示，全国新建住宅7月份平均销售价格是10766元/平方米，比6月份上涨6%。这一价格，虽然仍低于2021年的1月和2月的小高峰(11228元/平方米)，但和今年3月份的低谷(9671元/平方米)相比，上涨11.3%。
这篇文章引用的应该是统计局官方公布的数据：特别是销售面积和销售金额数据，简单的做了一个除法。
在6月份市场有所恢复的情况下，7月市场再次下行，7月单月商品房销售面积只有9255万平米，销售额也只有9691亿元，整体看同比跌幅达到了接近30%，分别是同比下调28.9%和28.2%。
从市场整体情况看，投资数据等也依然没有明显恢复。市场在7月份相比6月份明显下调。
楼市在7月明显下调的原因主要有：
1：市场未恢复信心
虽然最近房贷数据有所恢复，但市场信心没有全面恢复，购房者大部分没有信心入市，整体市场成交非常低迷，三四线城市已经很难刺激，一线城市又没有稳楼市政策。
2：2021年疫情波动导致前值过高，全国疫情影响巨大
整体看，因为2021年整体市场上半年萧条，下半年井喷，所以去年下半年整体数值较高，2022年5月整体疫情影响巨大，特别是2021年5月整体市场活跃，出现了同比数据明显下调。
3：楼市宽松政策井喷，但房企暴雷依然持续
经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。
6-7月份是交房高峰期，结果因为违约增加，整体市场出现了明显的维权井喷，导致购房者全面谨慎，市场有继续下行的风险。
截止2022年7月，全国卖地最多的100个热点城市合计卖地金额只有7349宗，合计卖地金额也只有16627亿，同样在2021年同期，100个卖地最多的城市合计卖地8946宗地，卖地金额高达27938亿，热点城市卖地金额同比少了41%。
从土地市场走势看，房地产市场整体依然在调整过程中
首先：从100城卖地金额看，同比下调幅度明显，在2021年全（全市）2.79万亿的基础上，2022年只有不足1.7万亿，大部分城市土地成交均明显下调
其次：从各级城市卖地数据看，2022年1-7月市场有6个卖地超过千亿城市，而在2022年1-7月只有杭州上海与北京。22城2022年首批次供地共计成交4969亿元，同比下降52.7％；涉宅用地成交面积则不及去年首批次的40％。
第三：相比2021年，2022年土地市场第二轮集中供地刚刚开始，也部分影响了2022年的土地销售数据，但整体看，预计2022年土地市场将比2021年有大幅度下调。
具体到7月统计局的房价数据：
7月新建住宅与二手房住宅市场都出现了下调城市数量又增加的现象，房价下调幅度有所加大。
整体看，在政策已经全面宽松的生活，市场还在寻底过程中，虽然越来越接近底部。但需要警惕烂尾楼断供等带来的房地产系统性风险出现的可能性。
从市场角度看，2022年下半年，市场的走势需要观察在高杠杆房企已经基本暴雷下，其他房地产企业的资金链安全以及大部分项目的交付安全问题。
市场是不是企稳要看8-9月
烂尾楼停贷风波起，给购房者心里压力巨大
目前稳楼市政策力度应该继续升级个人按揭房贷数据7月继续低迷，需要注意的是，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题。更多是对经济的预期问题，疫情不稳定，市场很难稳定。需要楼市出台更多更积极的稳楼市政策，只有真正降低了购房者的成本，市场才有望稳定。
烂尾楼停贷事件已经爆发，对于房地产市场的心理打击非常大，很可能会影响未来市场的企稳，不抑制继续出现房企暴雷，交房烂尾，购房者信心会继续下降，需要警惕市场再次出现明显下调。
从两则媒体的新闻看，背后就是房地产市场的现状
1：说房价上涨的新闻明显是忽视了成交结构的变化，统计局从来不计算销售均价，因为这不客观，市场的成交结构变化非常明显，特别是当下，三四线城市萎缩速度远超过一二线城市。
而县委书记鼓励买房则凸显了县城房地产市场的惨淡情况。
2：千万别因为这些新闻说房价涨了这么多，就不敢稳楼市了，市场需要更大力度的政策。
