2022-08-20 10:04:27
本身这个问题就是个伪命题，因为目前房屋不存在一个强制拆除期限。
但是，如果房屋确实因为各种原因变成危楼了，不具有修复加固价值了，这个时候只要能做到原址回迁，拆危楼旧楼就不会有太大的阻力。
因为现在拆迁最大的阻力就是政府总想把旧城区的居民赶到开发区去，然后旧城区改造后升值部分以土地财政的形式被政府收走。
而我们都知道，土地财政势必不可持续，财税制度进一步改革势在必行。
另外，我们要明确一点，近10-20年大跃进式的房地产开发项目，到需要大规模拆除还需要至少50年，所以另外一个重要的事是，我们在讨论的是一个50年之后的问题。
至于一些朋友谈到土地的问题，土地一直都是你的，只不过你的续期缴费。或者将来改成某种税收的形式，比如起名叫房产税？土地税？反正你使用国有土地了，你就交点钱给国家。
所以，直接扣题回复就是：目前按当下社会治理的情况，当然是政府来出面主导拆除重建工作，具体拆除工作交由专门的拆除公司，建筑物拆除费用本身几乎可以忽略不计，开发商负责重建房屋。如果能做到原址回迁，最大的补偿难题就不存在了。重建费用由业主承担，政府可以在一定程度上对依法应缴税费进行减免。（这里面几个关键点我会在下文简单的解释一下）
以下是部分问题简单的解释：
（声明：本人作为工程造价从业人员本身对房屋建造与拆除、建筑市场以及房地产开发有一定了解，但是毕竟不是科班教授，所以请不要纠结本回答中我使用的名词和概念的绝对准确性，各位看官看个意思就好，如想表达绝对严谨，我需要按写论文的态度来查资料和文献，但是我并没有把此回答写成一个学术论述的想法，所以请见谅）
题主说的70年年限（其实70年是指土地使用权，住宅结构安全使用年限是50年）是指结构安全，我们不去扒国标条文的细节到底是怎么定义的。对于普通人，你只需要知道，所谓的50年，是指结构不需要维护就能达到安全使用的年限，不是说50年后房子就塌了，实际上只要很好的维护，钢筋混凝土结构使用上百年都是可以的。打个比方，房子住到50年，相当于你家车需要大修检测了。
拆楼的直接成本几乎可以忽略不计，高层我不知道，7层以下的住宅，拆楼是免费的。业主单位只需要把拆楼拆出来的建筑垃圾给拆楼施工单位即可，也就是建筑物的残值归拆除单位就能覆盖大部分拆除成本，有用的的材料包括但不限于：结构钢筋卖废铁、旧门窗有人收有地方能二次利用、砖和混凝土碎块也能卖，比如施工工地做临时施工道路的路基。下面配图中挖掘机一天8小时是2000-3000块钱。图中一层楼的钢筋大概有35-40吨，按1吨1000块钱算废铁钱，拆一层光钢筋就能卖4万块钱。当然这只是粗略计算。总之拆楼是个很赚钱的生意，一般在当地没点社会势力你根本抢不到这个活。所以拆楼这件事，在一些钢材价格处于高位的时期，不光你不用负担拆楼成本，反而要由拆楼公司向你支付一笔钱来购买废旧物资。
新建房屋本身的直接建造成本也并不高，一般中端小区，连配套管网和园区绿化，有3000块一平米就够了。
当高层住宅变成危楼或者其他原因必须拆除的时候，只要能做到原址回迁就能很容易解决问题。
原址回迁仍然要花一部分钱，比如建筑垃圾残值无法覆盖的那部分拆除成本，新建房屋的成本，原有业主应得的拆除重建期租房补助和装修补助等等。这些都需要花钱，这笔钱从哪里出呢？下条说
关于重建资金的来源，首先我举个例子，假设你买了一辆私家车（一套住宅），开了20年（住了七八十年了）觉得实在不行了，再开上路可能有危险了（房屋已经没有加固维修的价值了），要换车了（换房了），那么这个时候你会想着找汽车销售商或者厂家（房地产开发商）或者政府要求获得一辆新车（一套新房）吗？如果你看明白了这个例子，你需要明白，无论你今天买的房子有多贵，可能掏空了你们家的六个钱包，但是本质上，商品房是一件商品而已。若干这件商品已经过了合理的使用寿命范围后，需要更换新的了，那么你应该再掏腰包重新买一个，而不是指望厂家或者政府再白送你一个。所以，重建资金的来源主要是原业主。当然在我的设想里，政府应该在重新开发建设过程中依法应收税费方面给予一定的减免，这样是因为房子虽然是商品，但是还需要体现一定的保障性。
补充一个小知识，房价都包含什么？主要是三大块，一是土地出让金，买地的钱；二是政府依法应收的税和费；三是开发商的开发建造成本以及一定的利润空间。这个三也是我上面提到的直接建造成本。
关于日常维护问题，这才是目前最迫切需要解决的问题。目前的大部分住宅的维护情况不容乐观，很多事情权责不分。很多事情找不到行为主体来牵头和推动。先说做的比较好的，电梯这块做的比较好，无论是日常强制维护还是到期强制报废，在全国或者部分地区已经在执行。做的不好的地方，比方说建筑物外饰面以及外门窗的维护、小区内部小市政管网的维护、小区绿化景观的维护以及楼宇内公共区域的重新装修问题。这些方面目前都多多少少存在着责任主体不明确，费用由谁来承担不明确的情况。
关于拆楼，补几张图片吧，拆楼我知道的有拿挖掘机换上破碎锤拆的，有爆破的，还有用千斤顶在一楼把建筑撑住然后从一层往上拆的。
国内常见的拆楼方式，破碎锤破碎。另外爆破就不上图了，大家也都知道。
