2022-08-20 19:31:48
刚刚，全国新建住宅的平均价格，逆势上涨，再次突破了万元大关！
你以为都在跌，其实它在偷偷地涨。
今年上半年，全国超过180 个城市优化调整了房地产政策，政策出台频次近 500 次。
平均每天有一座城市出手救市，平均每天发布 2.7 条救市政策。
终于等到统计局开了金口，说：房地产行业当前处于筑底阶段。
乍一听有点怪，也没说是好是坏啊，感觉话只说了一半。仔细一想确实是。啥时候反弹，没说。
单从数据来看，在筑的这个底有点宽，施工量有点大，估计得筑一段时间。
房价下跌的城市还在增加。
70 个大中城市里，有 40 个新房价格在跌，又多了 2 个；51 个二手房价格在跌，又多了 3 个。
所以到底是谁涨了？
根据城市能级梳理过之后，答案就很明晰了：
一线城市，新房价格环比上涨 0.3%，同比上涨 3.1%
二线城市，新房价格与上月持平，同比下降 0.5%
三四线城市，新房价格环比下降下降 0.3%，同比下降 3.2%
一线城市横冲直撞，二线城市冷热不均，三四线城市跌跌不休。
压根就没有 " 楼市共此凉热 "。一二三四线，直接划分了房价涨跌的楚河汉界。
环比涨幅前 10 的城市里，一二线占了 7 个。正是它们把全国房价水平托举过万。
你想想，以北京差不多 7 万 / 平的价格，房价一涨，整个大盘都被拉高了。
全国限购最严的北京，新房价格相比去年同期涨了 5.5%，涨幅全国第二，房价马上要超过深圳了。
房价破万的背后，城市分化更惨烈了。
城市内部的房子也在分化，以一种更隐蔽的方式发生着。
过去投资买房，大家都是抢小户型。原因很简单，小户型总价更低，够得着的人更多，在刚需主导的市场里，意味着潜在买家更多。
很多二手房小区里，小户型的单价明显比大户型要高。
现在完全变了，改善需求正在成为主流。
说出来可能会有点残忍，一个人要想从零开始在大城市里买房，基本不可能。现在买房的，都是有房的人，是在之前普涨行情中吃到红利的人。
一个刚毕业没几年的年轻人，能在一线城市买房，99% 需要家里帮忙。虽然产权证上是他们的名字，但出资人是他们有房的父母。
大城市的工资，是跑不过大城市的房价。比起 " 赶快上车 "，他们的需求是 " 一步到位 "。一步限购区，一步买三房。
上一波普涨行情已经在大城市买房的人，也住了六七年，很多人已经抱上二胎了，也到了该置换的时候。
这就是改善购买力崛起的底层逻辑。
克而瑞调查发现，1-6 月成交主力面积段集中在 100-140㎡，占比已经超过了一半。100㎡以下的刚需面积段成交占比全线下滑。90-100㎡更是下滑了 1.8 个百分点。
房价全国第一的深圳，市场仍以刚需、刚改为主，也难逃改善趋势。80-90㎡同比下跌 15.8%，100-120㎡同比上涨 10.6%，成交产品面积段中枢上移。
房价涨幅很猛的杭州，三房、四房合计成交占比近九成。四房累计同比成交占比大涨近一成，三房成交占比缺却跌了一成。
于是我们看到，改善的市场份额一飞冲天，刚需却狠狠下坠，二者之间的差距越来越小。
在日益萎缩的刚需面前，改善正在爆发前期。
7 月新房数据显示，在北上广深 4 座城市，90㎡以下的户型，是涨幅最小的。
刚需户型正在被市场抛弃，小户型涨赢大面积，注定成为过去。
无论是一线城市房价领涨，还是改善需求迎来春天，都在指向一个事实：
楼市再无 " 普涨 "，只有 " 结构性上涨 "。
房价上涨红利，只属于高能级城市和改善产品。
高能级城市还有一个特点，城镇化起步比较早，程度也比较深。
程度最深的当然是深圳，全国第一个城镇化率 100% 的城市，已经没有农村了。广州的城镇化率不到 90%，但中心城区全都是 100%。
城镇化率到了这个水平，核心区域几乎没什么增量用地了。住房总量变化趋近于静态，但永远不缺想要住进来的人。
我们的城市并不缺房子，只有住房的 " 结构性短缺 "。
在贝壳那份 " 消失的空置率报告 " 里，如北京阜成门、金融街附近的空置率甚至不超过 2%，比黄金还稳。
结构性短缺，缺的是核心区次新房。楼龄 30 年的老破小，面对楼龄 10 年的近郊次新，未必有十足胜算。
再举个例子。广州房价最贵的天河区，在贝壳有超过 1.2 万套二手房放盘。
经过 " 楼龄 15 年以内 "" 电梯房 "" 三房及以上 " 等限制条件后，只剩下了——
还不到 1/10。
天河区有多少高收入群体，每年又将引入多少高层次人才？房子明显是不够的。
只要是 " 结构性短缺 " 的房子，就有机会享受 " 结构性上涨 "。
也只有 " 结构性短缺 " 的房子，才有机会享受 " 结构性上涨 "。
流行文化常常能反映社会现实。
比如这两年有个很火的游戏，叫《糖豆人：终极淘汰赛》。玩家需要一路闯关，跑赢足够多的对手，才能获得加分升级，以及晋级下一轮的机会。
关卡越来越难，通关的名额也越来越少，获得的奖励也越来越丰厚。
玩着玩着我突然发现，这不跟买房一样吗？
买对房子的人，涨幅一路领跑，身价水涨船高，甚至能实现财务自由，阶级跃迁。他们永远是少数人。
而大多数人，只能停留在自己的关卡和阶级，一遍遍地碰壁。
最大的区别在于，游戏里有重开的机会。错误的买房决策，可能会影响你的一生。
一定要抓住，晋级下一轮的机会。
