2022-08-20 19:38:16
澳洲房价可能正以十多年来最快的速度下跌，但房地产网站Domain的首席执行官认为，房地产市场只是从炙手可热的状态转为正常。
ABC中文网报道，杰森·佩莱格里诺（Jason Pellegrino）表示，尽管上一财年下半年的上市和交易量仍较高，但市场“整体热度有所缓和”。
“价格已经开始下降，上市活动也开始缓和，”他在澳洲广播公司（ABC）的商业（The Business）节目上说。
“我们预计，未来12个月将回归更季节性的模式，上市交易量和市场活动将更平均。”
房地产价格在疫情期间获得了非同寻常的增长，这在很大程度上要归功于当时创纪录的低利率。
从2020年年中到2022年4月房地产市场见顶，全国平均房价上涨了28.6%。
还不到熊市
自5月份澳洲央行澳联储（Reserve Bank）开始加息以抑制飙升的通货膨胀，自此房地产活动明显放缓。
房价已连续三个月下跌，原因是购房者看到自己的借贷能力下降，并考虑在高通胀和低工资的环境下，他们是否有能力支付不断上升的房贷还款。
但佩莱格里诺表示，低迷并不意味着市场正在进入“熊市区域”，相反，市场正在企稳并恢复正常。
他表示：“我们正回到平均市场状况，即需求和供应之间的良好平衡。”
“代理、供应商和买家必须折中，必须进行合乎逻辑和理性的讨论，而不是像我们去年看到的那样，供应不足，需求曲线非常强劲，特别是由害怕错过机会的思想（俗称FOMO）驱动交易。
“买家把价格推高，在库存不足的环境下追逐收购。我们开始看到这种平衡。”
佩莱格里诺补充称，随着市场回落，公寓和独立屋之间的价差正在缩小。
他说：“在过去的六个月里，我们看到对公寓的需求超过了对普通独立屋的需求，而公寓的价格也超过了普通的独立屋。”
“这缩小了一年前独立屋价格和公寓价格之间最大的差距。”
卖房时间更加久
Domain的主要竞争对手、地产广告公司REA Group的最新上市报告显示，7月份待售房产的总供应量意外增加，环比增长0.6%。
与去年同期相比，挂牌出售的房地产供应总量增长4.9%，为2010年以来的最大同比增幅。
与2021年7月受封锁影响的水平相比，悉尼今年的可用库存总量创下了有史以来的最大同比增幅，增长30.7%。
PropTrack经济学家、报告作者安格斯·摩尔（Angus Moore）说：“这部分是由于2021年7月的选择有限，许多首府城市都处于封锁状态。”
他说：“衡量买家需求的指标已经从高位回落，卖房的时间变长了，拍卖清仓率也下降了。
“与此同时，近几个月来，买家有了更多的房产可供选择。”
更多的房屋待售，加上需求疲软，意味着房价可能会继续下跌。
Domain预计，房价将从峰值跌至谷底，跌幅最高可达15%，略低于澳新银行（ANZ）18%的预测。
根据澳新银行和地产分析公司CoreLogic的数据，到明年年底，全国房价中位价可能会下降超过150518澳元。
悉尼的房产中位价可能会进一步下跌，从2022年7月到2023年底预计会下跌204543澳元，至1141650澳元。
房产是负资产的业主可能面临“抵押贷款监狱”
有警告称，利用联邦政府低存款计划的首套房购房者，如家庭首次置业计划（First Home Guarantee）的参与者，可能会受到房地产市场低迷的最严重打击，因为他们将更加难以进行转贷。
贷款机构通常要求借款人至少拥有20%房产价格的资金才能进行转贷，否则他们会面对新贷款机构昂贵的抵押贷款保险（mortgage insurance）的冲击，这可能会抵消掉任何可能节省的费用。
净资产很低或为负的借款人可能会发现，放贷机构根本不愿意接纳他们。
金融产品对比网络平台RateCity利用澳新银行的房地产预测进行的分析显示，如果有人在2021年12月以10%的存款在悉尼购买了一套中位价的房子，到2023年底，他们欠银行的钱可能比他们的房子的价值高出8%。
RateCity的研究主管莎莉R26;廷德尔（Sally Tindall）警告称，这意味着，即使房地产市场有望在2024年反弹，但不断下跌的房价可能会迫使一些借款人进入“抵押贷款监狱”。
她表示：“越来越多的人将发现自己被困在抵押贷款的监狱里，被当前的贷款机构困在那里，直到他们的净资产可以增加到20%以上。”
“被关在抵押贷款监狱不是无期徒刑，但根据目前的房地产预测，可能需要几年时间才能出狱。”
由于全国范围内的实际工资增长持续下降，加上就业数据显示出一些疲软的早期迹象，一些经济学家预测，这可能会促使澳洲央行在9月份的下一次董事会会议上放慢加息的步伐——加息幅度从0.5个百分点变为0.4或0.25个百分点。
