2022-08-26 09:00:49
今年以来，全国楼市低迷。8月24日召开的国务院常务会议部署了稳经济一揽子政策的接续政策措施，其中提到，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
在“房住不炒”大背景下，今年各地均频繁发布宽松政策。政策包括限购松绑、购房补贴、降低首付比例、提升公积金额度等。西安也出台了“以租换购，完善保障性租赁住房”等政策。那么，全国楼市“救市”已进入加速跑，现阶段该如何置业?
各地“救市”政策不断
北京、上海也相继放松调控
根据克而瑞统计，截止到今年6月底，共有36城放松限购，54城放松限贷，多个城市放松限价，142城放松公积金贷款。
进入8月之后，越来越多的城市加入了放松限购限贷的行列，或者在金融政策层面给予更多支持。南京、无锡、苏州等城市调整了二套房贷款政策，即首套结清，二套首付三成起，未结清，首套首付40%-60%；福州限购政策调整，限购区户籍二套首付降至四成，非限购区户籍首套首付降至三成，给高层次人才给予最高180万元的购房补贴；河北邢台要求合理确定住房贷款的最低首付比例。
更令市场惊讶的是，北京和上海也相继加入了楼市放松调控的行列。8月20日，上海定向放松临港片区限购政策，非本地户籍，社保满一年可购房一套。在8月初，北京作为全国楼市调控政策最严厉的城市终于松开了口子，不仅定向放松了认房又认贷，而且还允许子女“接力贷”，可谓是力度空前。虽然只针对三个试点项目，但是部分业内人士认为，北京楼市放松的信号，意义大于其他。
另外，国家卫健委等17部门在近日发布关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见。要求住房政策向多子女家庭倾斜，在购买房屋时对首付、贷款、公积金额度等方面给予相关政策支持。
由此可见，国家从各个层面对于提振房地产市场都给了大力度的政策支持，而各个城市也在根据实际情况不断进行调整，以期尽快盘活市场。
西安推出“以租换购”
放松了商品房市场限购政策
西安也不例外。8月19日晚10点，西安市住房和城乡建设局通过官方微信公众号发布《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》，明确指出“住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格”。也就是说，西安有两套住房的家庭可出租一套作为保租房，额外可拥有一次购房资格，即可购买第三套房产。
其实西安并非首个推出“以租换购”政策的城市。
今年5月8日，长沙正式印发实施方案，全面开展盘活存量房供作租赁住房试点，到6月8日，试点满一个月时间。通过有关数据显示，截至6月8日18时，累计接受咨询4879户，“长沙住房”App累计有3025套存量房提出申请供作租赁住房，其中已完成签约833户。可见，“以租换购”方式很受欢迎。
回到西安市场，从美城股份发布的月度数据可以看出，今年以来，西安市新开盘市场去化率持续走低。最高去化率是在今年的2月份，当月去化率75%，最低去化率是刚刚结束的7月，去化率下降至51%。意向登记平台数据也可以看出，今年摇号项目锐减，其中7月份（不完全统计）数据中，34个项目进入意向登记平台，只有9个项目需要摇号选房，其余项目均是平销状态。
因此，西安此次“以租换购”政策的发布执行，既增加了市面上的保障性租赁住房，为低收入人群的住房需求提供支持；又变相地放松了商品房市场的限购政策，以刺激客户购买需求，可谓一举两得。
有业内人士表示，自市场下行以来，行业一直期望能有重磅支持政策出台，但碍于主城“千人摇”“万人摇”的频出，导致政府出台政策顾虑重重，而该政策的发布执行是对目前主城限购政策变相弱化，是积极的。
购房者预期和置业信心有望回升
刚需置业可抓住有利窗口期
进入8月份，LPR迎来了历史上最大幅度的下降，房贷利率创十年内新低。聚焦于西安目前的房贷利率，主流银行首套房贷利率主要集中在4.35%-4.45%，相比于曾一度破6的高点，令购房者十分欣喜。现在买房，比前两年买房，利息能省十来万。
中指研究院分析，房地产开发投资增速自2021年2月至今持续下行，房地产销售面积再度走低，而7月部分城市出现项目集体“断供”的事件，进一步加大了房地产市场恢复的难度。政治局会议“因城施策用足用好政策工具箱”定调后，预计调控政策或将持续加力优化，叠加信贷环境的优化改善，政策效果有望逐渐显现，购房者预期和置业信心有望逐渐回升，后续市场有望企稳。
那么在楼市政策不断利好的情况下，置业者又该如何选择？
沈视楼市主理人沈玮认为，此时选择置业，重点关注“双保险”。一是尽可能地靠近主城区，二是选择有良好背书的开发企业，安全放在第一位。
创典全程信息部部长刘兰兰建议，刚需置业者可适时上车。
西安房地产行业资深分析师朱郁表示，目前置业者可抓紧置业，因为多因素降维度，综合环境利好，因此是上车的有利窗口期。在大环境以及阶段性影响有限的前提下，西安楼市的三季度价格分梯度会愈加明显，摇号、流摇项目分化程度继续加剧，热点区域和典型改善楼盘仍会走出独立行情。
