2022-08-27 11:50:15
澳洲央行的加息潮导致房贷利率飙升，此前几个月，整个澳大利亚房地产市场和南半球季节一起步入冬天，不仅价格持续下行，拍卖率也不断下降。但是随着传统春季住房销售回暖潮的到来，市场似乎也吹进了一缕春风。截至8月20日的一周，全澳首府城市的初步拍卖清空率为62.6%，创12周以来的最高水平。
不仅如此，从最近交易数据来看，全国最贵的邮政编码区域的房价相较一般区域（suburbs）更为抗跌。根据 CoreLogic 的独家分析，全国前 2% 贵的地区房价中位数，悉尼约 465 万澳元，墨尔本约 300 万澳元，布里斯班约210万澳元。而在截至7月底的12个月中，这些区域的价格浮动显然要小于其他地区，显示出一定的抗跌性。
传统的富人区往往位置和自然环境优越（如既临近市区，又在海岸边、或拥有林荫大道等）、治安良好、配套齐全。而且，这些地区常常拥有非常优质的教育资源。而其投资者往往经济实力较强，收入受大环境影响较小。因此，即使地产市场不景气，富人区的房价也依然处于第一梯队，“抗跌性”自然较为显著。
对于普通购房者来说，如何寻找同样“抗跌”的区域？事实上，那些距离富人区不远，又有公立名校的区域就很值得考虑。
学区对房价的影响到底有多大？
事实上，很多人会有个误区：认为学区房，就得是有小孩并且要上学的时候才会考虑。其实不然，学区本身就可以提高房产的潜在价值，是较好的购房标的。
一方面，不少家长为了子女能够进入排名靠前的学校，会在相关学区抢购房产或者租房，这会大大推高学校周边区域房产的需求；另一方面，随着公立学校的学生增加，学区的划分和入学资格就会越来越严格，因此对于供应有限的学区房，竞争就会加剧，房价会持续走高。
从数据上来看，过去3年在每个首都城市的学区买房成本都上涨了至多60%。
Domain数据显示，墨尔本2021财年排名前列公立学校的学区房，整体上涨了20-40%。一套理想学区内的房产，售价会比在学区外的类似房产高出多达44.6万澳元。而这种学区房上涨的趋势仍在持续。
在悉尼，过去3年中，表现最好的学区的回报率超过了50%，比大悉尼地区的回报率高出约30%。其中，89%的小学和95%的中学每年都在上涨。
如何找到好学校和好学区？
对于有兴趣的购房者来说，学区千千万，到底该怎么选？
首先需要关注的是学校排名。通常来说，那些排名靠前、非常受欢迎的学区房会相对更加值钱。其次则是学区的划分。由于每个州政策有所异同，学区房的划分也有差异。并且，不同地区，不同类型的学校学区对房价影响也存在差异。比如在墨尔本，中学的排名对一个学区的房价影响更为显著。
购房者在比较学区房的时候，可以先参考澳洲学校排名网站Better Education找到排名靠前的学校，下图就为2021年新州和维州排名前十的公立中学（包含精英公立学校，此类学校需要学生通过考试入学，因此没有学区概念）。
十大名校所在的房价自然水涨船高，但房源也较为紧张。购房者也可以先选择自己喜欢的地区，再从网站中寻找区域排名较高的学校。
选定学校校后通过相关政府网站，了解该校所辖的学区。以新州和维州为例，主要分别在网页中搜索“findmyschool”和“School Finder”，就能确定所在学区。
需要提醒大家的是，由于学校容量有限，但随着人口增加，最好的学校入学需求总是不断增长。通常公立学校的学区每年都会重新审核一次，也可能会被“重新划分”。在购房前一定要确切了解房产是否还处在学区中。
墨尔本学区房推荐
作为澳大利亚人口最多、教育资源也最丰富的两个城市，悉尼和墨尔本到底有哪些值得投资的公校学区房？
墨尔本学区推荐
从以下排名可以看到，墨尔本的好学区几乎全都是华人区，侧面反映出华人对于教育的重视：
Glen Waverley
整个区共涵盖了共8所全维州排名前100的中小学公校，包括了3所中学和5所小学。其中，Glen Waverley Secondary College排名全州第20，也是除精英学校外的公立中学第一名。此外，该区还有3所顶尖私校。
从房价方面来看的话，根据realestate的数据，Glen Waverley 整个区在过去12个月中独立屋房屋中位数上涨了13.8%，达到165万澳元。而其中，Glen Waverly primary school所在学区的房产涨幅最大，在2021财年同比增长了33%，房价中位数达到188万。
Doncaster East
共涵盖了4所全维州排名前100的中小学公校。其中，中学有全维州排名第62位的East Doncaster Secondary College。而小学共有包括Beverley Hills Primary school在内的3所。不仅如此，该区离Westfield购物中心以及华人区boxhill的距离都很近。
根据realestate的数据，在过去12个月中，该区独立屋房价中位数上涨了14.29%，达到153.5万澳元。
Balwyn/Balwyn North
Balwyn North： 该区最著名的学校，就是全维州排名第24位的Balwyn High School公立中学，这也是除精英学校外的公立中学第二名。而该学校所在学区的房产，2021财年中位数达到230万澳币，较上一年同比增长了13%。
Balwyn：包括全维州排名11位的Balwyn primary school在内的两所前100名公校小学。与此同时，墨尔本顶尖女子私校Fintona Girls’ School也在该区。根据realestate的数据，在过去12个月中，Balwyn独立屋房价中位数为280万，上涨了9.6%。
Mckinnon
该区共有2所非常优秀的公立中学和小学，备受家长追捧。一所为Mckinnon Secondary College公立中学，维州排名第68位。另一所为Mckinnon Primary School公立小学，排名第58位。
其中，围绕着两个学校的学区房2021财年，房价分别同比上涨了 17.3%和21.8%。而从整体来看，在过去12个月，该区独立屋房价中位数共上涨7.9%，达到了194万澳元。
悉尼学区推荐
与墨尔本相比，悉尼整体学区房产遍布范围更大、更分散。以下为三大华人比较熟悉的学区：
Carlingford
新州永远的第一名——顶级公立精英中学James Ruse Agricultural High School就坐落于Carlingford。与此同时，Carlingford High School近些年也突飞猛进，已经稳定在新州第56名的位置。此外，该区2所公立小学也名列前茅，均挤入位公立小学前10宝座。
在截至2021年12月底的一年时间内，该区涨幅为32.8%，三年涨幅高达57.4%，是全澳房价增速最快的学区。房屋中位数达到为191万澳元。
Chatswood
作为双学区，这里公立小学、公立中学排名都非常靠前。其中Chatswood Public School公立小学排名新州14位，Chatswood High School公立中学排名41位。另外还有三所顶尖私校坐落于此。
Chatswood在过去12个月中独立屋房价中位数为324万，涨幅为23.7%。
Baulkham Hills
Baulkham Hills有3所新州排名前100的公立小学，其中Matthew Pearce Public School更是蝉联悉尼公立小学排名第一的桂冠。
根据realestate的数据，在过去12个月中，Baulkham Hills独立屋房价中位数为172万，涨幅达到21.6%。
此外，像华人较多Epping和Eastwood，也都各自拥有三所排名前100名的公立小学。当地房价的年涨幅也都在20%之上。
