2022-08-27 12:16:40
近期，青岛居民买房的经历刷屏，由此，网络上引爆公摊面积之争。著名主持人白岩松表示，“能不能借这样的机会，下大决心，按套内实际面积来销售？”白岩松的呼吁，得到不少网友的点赞与支持，目前来看，多数网友呼吁取消公摊。不过，在热烈的取消呼声中，相关专家也提出了新的疑问。
近日，《华夏时报》记者采访了北京市近期新开的几处新盘，关于公摊面积，销售人士的答复多具有一定弹性，并且相差幅度不小。
中国房地产开发集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏8月23日接受《华夏时报》记者采访时表示，“若按照使用面积买卖房屋，那么房价就太高了，社会各界可能会更难接受，这样也没有真正实现取消公摊。”豪宅研究院院长朱晓红也对记者表示，取消公摊后将面临两个难题，即房价的控制和公共设施的保障。
得房率乱象
近期，一则消息引发网络热议：青岛居民购110平米新房，销售人员承诺公摊面积约31%，但新房到手后却惊愕发现新房套内面积竟只有60多平，实际公摊面积高达46%。
《华夏时报》记者了解到，上述青岛居民所述的小区名为“维多利亚湾”。事实上，维多利亚湾小区只是海中的一粒沙，公摊面积问题在多地普遍存在。
8月20日-24日，《华夏时报》记者采访了北京市目前在售的部分新盘，关于公摊面积，销售人士的答复多具有一定弹性，并且相差幅度不小。以7月15日开盘的北京城建·龙樾天元项目为例，其销售人员表示，该项目得房率大约在78%-83%之间。7月19日开盘的沙子口某住宅项目，销售人员表示其得房率在72%-78%。而6月19日开盘的端礼著项目销售人员表示，得房率在75%-80%之间。
从记者的调研情况来看，近期开盘的项目，其销售人员对于得房率的说明，多是一个区间，幅度在5%及以上。不过，与以上近期开盘的几个项目不同，由首开地产、金融街控股、通州投资、北京融泰4家开发商共同开发的亦庄金悦郡项目，2020年已开盘，目前还在销售，销售人员坦陈，该项目得房率大约只有73%。
《华夏时报》注意到，面对购房者关心的得房率问题，销售人员也有一套话术为准客户进行“心灵按摩”。以绿城沁园为例，面对得房率问题，销售人员说明，“会赠送飘窗面积，飘窗不在房本面积内”。不过，北京市某在售项目的一位销售人员曾对记者表示，目前相关部门已不允许再使用“赠送面积”这样的措辞。
为提升房屋使用面积，开发商的设计也是“煞费苦心”。位于朝阳区的壹亮马由北京亮马置业有限公司、九龙仓、绿城等几家公司联合开发。据相关销售人员介绍，该项目的下跃产品设计得很巧妙，平层带地下，而地下又是买一层送一层，地下得房率可达到200%。另一位销售人员介绍，地上平层产权70年，地下室产权50年，地下实际是6米多高的挑空，可以做出一个夹层，这就达到了地下两层的效果。销售人员称，实际上，壹亮马的样板间就直接设计了地下两层。
销售人员表示，虽然壹.亮马的样板间已经分割了负一层和负二层，但为了通过建委的验收，只将面积算成一层，所以现房不能直接分割。假设现房直接分割成两层，就达不到“赠送”其中一层的目的。
北京市一位资深的房产销售告诉记者，近几年，北京市住宅得房率80%算是比较高的，78%的得房率是常态化，而个别公寓的得房率则比较低，有公寓得房率低至60%。
8月22日，《华夏时报》记者针对公摊面积问题采访了一位资深的房企营销负责人，该位负责人表示，作为销售人士，尽管有销售话术，也要注意“程度”，以维多利亚湾的销售人员为例，如果业主申诉的信息无误，那这位销售人员就是在“胡说八道”。“我认为首先从销售人员的管理上，政府应该监管。”
此外，该负责人认为：“假设立即取消公摊面积，也会倒逼房价的上涨，事实上，公摊面积的大小取决于售价，使用率高时，售价也高。解决问题的核心是需要多方联合去科学规范公摊面积，而不是简单地取消与不取消。”
公摊面积到底该不该取消？
公摊面积之争由来已久，此次青岛居民的经历仅是一根导火索。今年3月全国两会期间，全国政协委员洪洋就曾提议取消公摊，表示不能由开发商信口开河，而业主毫无申辩权利。
不久前，中国质量万里行曾监测到不少项目均存在公摊面积与实际不符合：山西省晋中市“台商书语郡”、山东省潍坊市“金庆御花园”、山东省淄博市“天泰嘉亿城”、内蒙古自治区赤峰市“春城金澜湾”等。
对于公摊面积的困惑，著名主持人白岩松表示，“商品房的公摊面积呈扩大化趋势，从最初的10%以下，到现在动不动就30%、40%，而且极不透明，让消费者云里雾里地就被框入其中。现在我们要扩大消费，要满足住房刚需等，能不能借这样的机会，下大决心，按套内实际面积来销售？虽然可能表面上带来房价平米数价格上涨，但涨得透明，让消费者不被骗，实际上消费者还是受益人。”
事实上，对于取消公摊面积，业内人士也表示出相应的顾虑。孟晓苏8月23日对《华夏时报》记者表示，“我国按照建筑面积计算房价，建筑面积和使用面积之间大约有30%的差异，因此房屋买卖出现了‘公摊’的表述。若改为按照使用面积买卖房屋，那么房价就太高了，社会各界可能会更难接受，这样也没有真正实现取消公摊。”
8月21日，豪宅研究院院长朱晓红对《华夏时报》记者表示，公摊面积取消后将面临两个难题：1、房企建房成本提升，售房价格如何控制？2、公摊面积取消后，如何保障配套公共设施的品质？
律师：虚增公摊面积不好考证
对于公摊面积的解决办法，多名法律界专业人士给出了解释和建议。
京润律师事务所主任张志同8月23日对《华夏时报》记者表示，常见的虚增公摊面积途径有两个，一是虚列公共建筑设施；二是虚增、夸大公共设施面积。譬如开发商将没有为小区业主提供公共服务的“自用房”纳入公摊部分，或者将500平米公摊面积说成1000平米。对此，购房者通常是稀里糊涂，弄不明白，也无从考量。事实上，即便是开发商为购房者提供了公摊部分测绘数据，数据也可能存在“水分”。
另外，张志同分析，开发商经常组织购房者集中签约，人数多、场面热闹，购房人在火爆的氛围中也很难仔细研究合同内容。如果业主有证据证明销售人员此前的允诺与实际公摊面积相差甚远，可通过法律途径维权，因为这可能存在销售欺诈。不过，若要维权，还需到住建部门查阅公摊部分的备案资料。测量公摊面积，也要请具备资质的第三方专业测绘机构重新测量。作为资深的房地产行业律师，张志同认为，取消公摊面积，让消费者直接为套内面积明明白白买单，这能避免开发商“夹带私货”。
知名律师彭艳军8月23日对《华夏时报》记者表示，有关部门应进一步规范公摊面积制度，细化、明确不同类型房屋公摊面积的最大比例、公摊区域的组成要素、公摊面积的测量方式、公摊区域的收费标准等，减少因公摊面积问题产生购房争议或隐患。同时，可以引入“惩罚性赔偿机制”，对于开发商违反合同约定随意扩大公摊面积，较大幅度超过合理误差的行为，可以参照《消费者权益保护法》中的惩罚性赔偿责任，要求其给予购房人公摊面积费用三倍赔偿，从而提高违法违规成本，遏制和根除“乱公摊”现象。
彭艳军对购房者建议：“公摊面积还未取消的情况下，业主可以通过一些方式来了解真相，譬如要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，查阅其最终设计图纸、最终面积测量报告等，另外也可了解各种数据的计算方式等。最好在买卖合同和补充协议中进行明确，详细约定公摊的具体部分和面积，也要明确发生面积误差后的具体处理方式。”
公摊面积最终能否取消，何时取消，不得而知。不过，从目前的网民评论来看，多数网友呼吁取消公摊。
张志同律师对记者表示，如果公摊面积超出设计规范要求，就要看是否通过验收，如果没有通过验收，就不具备交付资格。有网友对维多利亚湾小区发出质疑：公摊面积46%是如何通过审批的？
