2022-08-29 09:02:18
“在行业剧烈变化下 绿城会获得更多市场份额，预计未来三年后，绿城的销售额大概能占到行业的3%，这个份额以后还会逐渐提高。”8月26日下午，在2022年中期业绩说明会上，绿城中国董事会主席张亚东向《证券日报》等媒体和投资者表示，关于绿城未来的长相，产品画像是“高颜值、极贤惠、最聪明” ，综合画像是“有特长且全面发展的优等生”。
“长期还是看好这个行业，感觉绿城未来还大有可为。”张亚东补充道，接下来，“我们会更加看重营收和利润的有质增长，未来还会保持两位数的增长。”
从绿城中国（简称绿城）交出的这份“中考”成绩单来看，营收和净利润双双实现两位数增长。今年上半年，公司实现营收647.31亿元，同比增长79.1%；净利润48.6亿元，同比增长24.3%。
“在出险房企增多，多家‘千亿房企’今年中期业绩亏损的行业格局中，绿城守住了‘销售规模增长、财务安全以及利润增厚’的基本盘，这并不容易。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，其背后有三大关键能力支撑：一是绿城股权结构为混改企业，大股东央企中交集团（以下简称中交）于行业低谷中背书“增信”；二是“融资＋销售”双渠道发力，保证现金流安全及如期偿债；三是聚焦高能级城市布局取地，资产底子厚，可变现能力强。
保底销售目标3100亿元
在绿城上半年业绩中，有两大指标居行业前列：一是销售额的市场份额在波动期逆势上扬；二是营收和利润维持两位数增长。
在销售端，绿城上半年总合同销售金额约1128亿元，跻身中指研究院销售行业排名第7位。在市场调整期的2021年和2022年，占比分别提升0.6个百分点和0.5个百分点。
值得一提的是，今年年初，绿城管理层在业绩会上给出一个保守的全年销售额目标：3300亿元。但在行业销售遇冷下，此次其调低了销售预期，即便是维持现在的情况，可能在3300亿元基础上下探一些，但是肯定可以完成3100亿元的保底目标。
在盈利能力方面，绿城上半年净利润为48.6亿元，同比增长24.3%。在市场调整期的2021年和2022年，连续两年同比增幅超过20%。
不过，在行业整体毛利率水平走低的大环境下，绿城也难以独善其身。上半年，绿城毛利率为17.4%，同比下降4.6个百分点。
“受整体经济环境影响，行业毛利率下行。绿城主要因为现在交付的项目是三年前或更早时拿的地，在限价影响下，公司的品牌溢价能力和优势没能充分体现。”绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强表示。
权益拿地比例提高
聚焦式拿地，不发散投资，在好中选优，在熟悉的城市投资，是绿城2022年的拿地策略。
2022年上半年，绿城在8个熟悉的城市新增20个项目，总建面约为313万平方米，总货值金额731亿元。其中，一、二线城市的新增货值占比达到90%；归属于集团的货值约为554亿元，权益占比达到76%，较去年同期提高8个百分点。
在中指研究院看来，拿地权益比率的提高，一方面增强对利润结转的主动权，提高盈利能力；另一方面是绿城更主动积极防范合作风险，谨慎甄选国企央企、地方型属地国企等合作方的结果。
“上半年基本都在公开市场拿地，主要是公开市场上项目质地更好。一些二手项目产品虽已成型，但无法体现绿城产品优势。”绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰向《证券日报》记者表示，下半年，会遵照年初定的谨慎原则，在第三轮、第四轮集中供地中，会择机看项目再做投资。拿地总数量会减少，权益要增加，提出了更高要求——零失误。
背靠大股东“增信”融资通畅
“上半年，新发行的债都是长期限的，境外永续债已经归还5亿美元，计划2023年将境内外永续债清零。”耿忠强表示，“受大股东支持，现在各大行对绿城的授信全部纳入中交的整体授信范围内，这样对绿城来说，授信更充足，成本也更低；另外资本市场层面，中交与绿城有较多协同，包括出具安慰函甚至直接买债。”
2022年上半年，绿城境内外发债规模211亿元，同比增加68.8%。尤其是2022年1月份，绿城成功发行三年期4亿美元备用信用证增信绿色美元债券，成为其新设立的绿色金融框架下发行的首笔绿色债券。这是绿城积极践行ESG理念的正向反馈，未来ESG 能力会成为企业的又一核心竞争力。
截至2022年6月30日，绿城的银行存款及现金为632.21亿元。与此同时，绿城积极优化债务结构，上半年短债金额进一步下降，现金短债比提升至2.3倍，偿债能力得到优化。
目前，绿城正在全面优化自身能力，储备充沛“粮食”和“体能”，蓄力长跑。张亚东重新立下了的三个“前十”目标：“第一个是现在的销售排名进入前十，保持在前十名里面；第二个前十是自投业务进入前十；第三是重资产的权益部分，经过一两年的努力也要进入前十。”
进击目标已设定，但张亚东对地产行业发展的判断是谨慎中带着信心的。他表示，“房地产行业还是主导产业，估计年销售额维持在12万亿元的水平。”但当下，“房地产危机和机会并存，对绿城而言，还是充满信心，我们和同行一样都在努力。”
