2022-08-29 09:13:40
在统计局发布的10月份里面，全国70个城市，居然只有4个城市二手房房价上涨，2个城市二手房房价横盘，还有64个城市房价下跌，这已经是一个很明显的趋势了。#C位直达#
过去我们说，未来楼市是一个28法则，也就是只有2成的房子能赚钱，8成的房子都会亏钱。
但从现在的这个情况来看，28法则都有些高估了楼市的情况。
现在房价的水分真的太高了，所以遇到一点点调控，房价就成这样了。
未来楼市有可能是19法则，甚至比19法则更残酷，1成不到的房子能赚钱，9成的房子都会亏钱。
现在房价涨不涨核心因素，还是要看有没有炒房客，以及当地楼市调控的力度大不大。
就像很多人说，湖南房价低，是因为湖南留不住人；但实际上，我们可以看到，长沙每年的年轻人流入量，都排名全国前列，甚至连成都的年轻人流入量。
甚至于，有的时候，也会被长沙反超，就更别说武汉了。
像是湖南底下那些城市房价下跌，根本因素还是长沙楼市调控太严、房价不高，导致大部分年轻人都能在长沙买房，把当地楼市的热度搞的更热了。
对比江苏，江苏的南京，房价在整个省内一骑绝尘，远远超过其他城市，而且南京楼市对炒房客的容忍度也比较高，至今连二手房指导价都没出。
所以整个江苏房价，这一年来，好像除了苏州房价没涨以外，其他的城市房价都涨了。
这，就是省会的重要性。
一个省会城市要带头调控不给力，底下的城市房价很容易就涨了。
虽然这个规则也不是一定正确，但却可以适用于大部分城市。
02、房价下跌暴露了一个问题
举个最简单的例子，现在的温州楼市。
今年在温州楼市投资房产的人基本上都亏了，温州楼市这次没有跟上整个浙江楼市行情。
别的城市房价上涨时，温州没有上涨；别的城市房价下跌时，温州房价还跟着下跌了。
目前温州楼市的问题，依旧是供应量太大了。
大家可以看到，温州楼市这两年来都是大面积的供应土地，每次都排名全国前列。
这意味着，未来一段时间温州楼市都不会缺房子，而当楼市供需平衡又或者供大于求的时候，房价是很难上涨的。
温州房价尽管今年没有怎么上涨，但是温州房价原来就比较高，对年轻人的压力还是比较大的。
温州目前市区内的平均房价超过2万元，其中鹿城区房价平均为2.7万元。这对于年轻人来说，已经是一个天文数字了，温州的高薪岗位并不是很多，年轻人买房还是比较吃力的。
温州这些主城区的人口不断地减少，底下县城的人口不断增加。很多都是因为买不起温州主城区的房子，从而选择离开主城区，去了底下的小县城。
另一方面，近段时间以来，很多房产专家说我们国内房价下跌，是调控把房价搞下跌的。
而实际上，房价下跌，只暴露了一个问题，房价和收入水平真的不符合、不匹配。
如果现在按照国外的房地产市场来管理的话，那就是不要限购、不要限售，然后房地产税税率为1%起征，也没有免征额。
也别说这个高，国外的房地产税就是这样的。
那么大家想想，如果国内真的按照这1%来征税，有多少人会交不起税而卖房？
这些人为什么交不起税，为什么要卖房，核心原因就是我房价太虚高了，收入根本不匹配房价，所以只要按照市场化的原则来管理楼市，房价就直接歇菜了。
总的来说，现在楼市调控，看着是在打压楼市，但实际上是保护了楼市。
因为如果按照市场化的房价，那么房价就不可能涨到这一步去。
03、如果房价一直跌，会发生什么？
现在的楼市和过去真的有很多的不同点了。
以前大家买房的平均年纪比较小，也就是25岁左右，那个时候事业还处于上升期，未来的工资水平还有上涨的机会。
现在大家的平均买房年纪，已经在30岁到35岁之间了，对于很多人来说，这个年龄段拿的工资，基本上就是顶部了。
换句话来说，过去25岁买房，是等于刚大学毕业，靠家里帮忙，一起买了房，后来自己收入涨了，房贷也能独立还的起了；现在是30多岁靠家里帮忙，一起买了房，但后来收入不涨了，基本上就无法独立还房贷。
如果收入不涨，每个月从工资里面拿一半出来，甚至更多去还房贷，压力还是很大的。
自从房价不断的上涨以后，给很多人带来了一种错觉。那就是，人想要守住自己的资产不贬值，是一种很容易的事情，只要不断的买房就行了。
实际上这个世界相对于赚钱来说，如何把自己的钱给守住，才是最难的。
过去大家都觉得买房可以守住自己的资产不贬值，只是时代给大家发的红利而已，这个红利一结束，大家就要面对现实了。
房地产：短期看金融，中期看土地，长期看人口。这也是，知名经济学家任泽平的论断。
借用任先生的论断，我们看一看历年人口出生率变化。
2016年开始，人口出生率一直是走下跌的趋势。在接下来的几年里，不会根本性变化，还是会往下跌。
人口没有增长，意味着人口对住房的需求并没有额外的增长。而且这三十几年来房地产迅猛发展，人均居住面积已经是达到饱和阶段。
可以预见的未来，房地产发展必然是走下坡路线。
这个模型同样适用于城市。如果一个城市没有人口的净流入，房地产发展也会停滞不前，甚至退后，房价下跌是必然的。
那么问题来了，如果房价一直跌，会发生什么？
如果房价一直跌，房地产行业会首先降薪裁员，上下游行业跟着降薪裁员，接着社会经济进入萧条期，各行各业赚钱更加困难，老板们为了节省成本只能跟着降薪裁员。
如果房价一直跌，新房会卖不出去，二手房会有价无市，房企的库存会越来越多。
发生债务危机的房企会越来越多，当爆雷的房企累计到一定数量，就会变成金融危机。
如果房价一直跌，中产阶级获得感会不断下降，富人会对房地产敬而远之。
刚需和刚改会不敢买房，银行也会不敢大规模低利率放贷，社会很快就会通货紧缩，接着就是爆发经济危机。
04、总结
很多人都说，现在建材、人工等等的成本都上涨了，房价怎么可能不涨，国外建材价格一涨，国外房价就涨了。
这，就是国内房价构成和国外的房价构成有着明显区别的原因。
国外房价里面，房子的建安成本平均占比在60%左右。所以建材、人工等成本增加以后，他们的房价就会明显上涨。
而我们这边，建安成本只占比房价的15%左右。如果在一线城市的话，那么有可能占比会更低，因为建安成本占比房价比较低，所以哪怕建材上涨，我们的房价依旧很难上涨。
国内房价里面，地价占比达到了60%左右。也就说，如果地价不涨，房价的成本就很难上涨。
换句话来说，现在地方上把地价降低，变相的就已经抵消了建材上涨的那部分上涨了。
那么，房地产的利润从何而来？
一是赚土地的钱，推动房价上涨的根本动力是土地价值的上涨，土地价值的上涨源自于城市的发展、人口的导入、产业的聚集等等。
二是赚劳动的钱，类似于传统制造业的买进原材料-加工-卖出成品的逻辑，开发商及其建造行业上下游，赚的主要是这部分的钱，赚辛苦的钱、赚专业的钱。
三是赚时间的钱，货币是有时间价值的，与其说是赚时间的钱，不如说不动产本身具有抵御通货膨胀的作用，统计口径的房价上涨。
很重要的一部分是包含了物价上涨，如当年的4万亿，大水漫灌从而推高了房价。
这三种钱里，未来土地升值并不一定存在了。
伴随经济增长放缓、城市化进展到中后期、人口红利的消失、产业转型升级的阵痛，很多城市的土地价值甚至会出现衰退，今年土地市场的情况就是铁一般的证明。
通货膨胀也不一定永远都有，有经济学家担忧会进入通缩周期。行业会回归到制造业的本质，赚辛苦钱，活儿好还能活下去，活儿糙的可能会逐渐被市场淘汰。
