2022-08-29 15:35:26
房地产市场，简直就相当于一个试金石，它能明确地识别“遇到过”的每一个人：有些人是先知先觉的人，有些人是后知后觉的人，甚至还有不知不觉的人。有人做出过这样一番总结：
第一类人：如果你在过去的20年里，通过房地产实现了家庭财富上涨400%，那么你就是先知先觉的人，恭喜你。因为98年至2020年，全国房价平均涨幅为400%，能通过买房实现资产保值增值400%的人，只能是少数；
第二类人：如果你在过去的20年里，借助于房地产行业，实现了资产增值100%，那你属于后知后觉。试想一下，全国房价一片高涨的年代里，买房看都不用看，只需要跟风购房都可以赚得盆满钵满，你才实现100%，可给差评；
第三类人：如果你现在仍然为“买房”这件事儿而犹豫不决，还在多方面考虑要不要出手买房这件事儿，那就是典型的不知不觉的人。专家早就说了，中国的城市化率才63%水平而已，距离发达国家的75%还有很长的路要走，未来还有2-4亿农村人要进城，他们依然会助推房D产发展，所以房地产专家们经常劝诫“现在还在纠结买房的人，将来更加买不起”。
虽然上述的看法颇有“看多房价”的味道，但也基本符合过去20多年我国房地产发展的基本规律。房产整体增值400%，就连被认为是“相当保值”的黄金也自叹不如，人们纷纷怀抱资产冲向楼市就显得合情合理。毕竟“赚钱”才是第一位的，明知道房产可以赚钱，不去的才是脑袋不健康呢。
2022年之后，房产依然有这么强劲的“看涨”潜力吗？指闻君首先抛出结论：不会有。楼市“断粮了”，房企开启“降价销售”。
1、楼市“缺粮了”。
何谓房地产的“粮食”？不少人说，当然是房地产的建设原材料，例如建房子需要的钢筋、建房子需要的水泥、黄沙、瓷砖、木材等。“粮食”顾名思义就是做饭的原材料，只有原材料具备了，那么做饭才有可能，正所谓巧妇难为无米之炊，没有一粒米的情况下，即便是再好的厨师，也不可能做出美味佳肴。所以大米、面粉、食用油等是饭的原料。
搁在房产而言，楼市的“粮食”真的是构成房子的“钢筋水泥砖头”？指闻君认为，并不是，房产发展依靠的并不是这些原料，高度依赖的是“资金规模”。
2020-2021年，央行和住建部等多次与多家龙头房企举行座谈会，提出了“三红线”策略，要求房企们需要在时限内把负债等指标从“红线”降低至“绿线”以内，不然的话今后融资增幅将受到限制。与此同时，然后央行再次加码了“双限令”，一方面规定了房地产企业的贷款上限比例，另一方面锁定的个体购房者贷款的上线比例。可以说，楼市真开始“断粮”了。
2、房企开始了“降价销售”。
所以，21年至22年，除了二手房难以销售、价格阴跌外，开发商对新房的销售价格也表现出“下调”的迹象，在销售不畅、市场上购房者隐遁的处境下，房企们不断调低出售价格：
根据房地产网数据显示，超过5家TOP的房地产企业的销售价格同比多个月前有明显下滑，幅度较大的下滑5202元/平米、幅度较小的下滑280元/平米。
从上边的这几组数据可以看出，龙头的房企都在降低销售价格，那么是不是所有的开发商都有此举动呢？我们没有数据，但是基本可以预估，事实情况或许如此，H大、万科、融创、碧桂园等房企都是行业里数一数二的龙头企业，连他们都按捺不住销售不畅的局面，选择了以价换量，其他数十万家中小房企估计境况也差不多，只不过没有被统计进来、没有展现出来罢了。
房产过剩，其实也是房产销售不佳的另一原因，任泽平在其发布的《中国住房过剩还是不足》报告中指出，城市存量房产超过3.11亿套，户均房产保有量达到1.1套以上，从数据层面而言，住房早就已经供大于求了，根据马克思在《资本论》中对商品价格的定义，商品供大于求则价格降、商品供小于求则价格涨。所以房价下调其实是符合价值规律的。
3、房价可能下滑吗，能跌多少？潘石屹透露底线，央媒也回应！
潘石屹的SOHO中国已经基本出售完毕，短短几年时间内，潘总几乎甩卖了所有的内地房地产项目。对于房价涨跌，潘石屹这样说，20%就是房价下跌的底线，如果超过这个幅度，那么多数房地产企业将不复存在。从他的这番话不难看出，在潘的眼中，房地产的利润平衡点在-20%至+20%之间，如果现阶段的价格下滑20%，那么房企将可能出现无力负担开发、负债等压力，必然要选择关门大吉。
对于房价下滑的这种事情，其实央媒也有看法，经济日报撰文《不能因为房价太高，最后吓跑年轻人》就做出了分析，城市的进一步发展，需要不断创新能力和不断的年轻人引入。而现阶段很多大城市的房价显然太高了，以至于年轻人根本买不起房子，最终只能悻悻而归，回到其他房价偏低的城市购房定居。可以说面对高房价，很多人只能望而却步。
城市一旦失去了年轻人的注入，谁来创新、谁来为城市发展注入动力？最后，经济日报给出了建议：房价偏高，亟需调整。从央媒的这番观点来看，是支持“合理、有限度”的房价下行，特别是对于那些明显价格虚高的城市，楼价回调对年轻人买房能起到积极的帮助作用。
