2022-09-08 09:33:37
中国的房地产业已经到了天花板。如果还认为中国房地产市场受政府政策刺激，开发商调整行为方式，然后房地产又可以变得蒸蒸日上，那是脑子进了水。
为什么说我国的房地产业已经到了天花板呢？
第一，人口天花板十四亿人是天花板。总之现在人口在减少，这是第一个概念。
第二，城市化的天花板，中国的城市化率已经到了百分之六十五了，几乎等同于欧洲和美国的百分之七十五。为什么这么说呢？因为中国的城市化率实际上是把农村里面的青年人中年人给抽出来了，再要增长也就增长五六个点到头了，这是第二个指标。
第三，老龄化代表需求的天花板。中国的人口老龄化现在正在加速，去年已经到了百分之二十一，预计2025年会到百分之三十以上，甚至2050、2060年以后到百分之四十到百分之五十都有可能。那么这样一来的话，老年人越来越多，需要的房子就越少，反而死亡率增加，会退出很多房子出来，这是三个影响我国住房结构的指标，都会导致新房需求大幅下降。
第四，房屋库存的天花版。到去年为止，中国的房产商手中造好的房子一年以上没卖掉的有六亿平方米，这是库存而且是第一手房库存。然后中国老百姓买下来的房子还有没住闲置的，只为投资的有百分之二十。中国这些年来总的房屋是四百亿平方米，新建的商品房九零年以后卖掉的，也就是在老百姓手中的有三百亿平方米。这三百亿中有六十亿平方米是空的闲置的。那么这种闲置如果每年房价涨百分之二十，百分之三十，五年翻一番，那么我就算有一套房子，两套房子空闲，我也不怕。我觉得房子在涨价，我心里是高兴的，开发商的房子没卖掉，但是房子在涨价，他会觉得没卖掉反而划算。但是房价如果不涨了，这些库存都是积压的，会造成新造的房子的需求会大幅的萎缩。
第五，人均住房面积的天花板，整个中国目前人均住房二零一九年统计是四十八平方米，到二零二零年已经达到五十平方米。全世界发达国家包括欧洲、美国人均住房达到五十平方米，就是天花板。四十年前，我国的人均住房是五平方米，现在变成了五十平方，上了天花板了。在空洞化需求，想泡沫化需求都泡不出来了。
第六房地产投资的天花板，房地产的年度投资2000年是一亿平方米。2010年是十亿平方米。到了二零一六、二零一七年达到十七亿平方米。17年里造房的建设量涨了16倍，二十年发了四番，也是个天花板到顶啦。因为十七亿平方米等于多少，你知道吗？全世界七十多亿人，二零二零年新建房子就是二十亿平方米。也就是说，全世界在中国之外造二十亿平方米，中国造了十七亿平方米，中国十四亿人。凭什么百分之二十的人造了世界一半的房子，如果你有这个需求，你在过去三十年去扩张，扩张到了人均五十平方米了，还怎么造？没这个可能也没这个需求了。总结上面的六个指标，其中三个是人口指标显示需求到了天花板，三个是房产建设和投资的指标。
第七，土地价格和房价的天花板。中国的土地价格和房产的价格二十年翻了四番。你一定要知道上海最贵的地方之一，衡山路那时候的房子是六千到七千一平米，涨二十倍，变成了十四万一平米。现在那边的房子也就是十四到十五万一平米，在北京的王府井，你从十年前去算，现在总归也涨了十六倍以上。乌鲁木齐二道桥2000年的时候，那地方就是七百多块钱一平方，二十年以后也变成了一万多两万一平方了，二十年发了四番，全国基本如此，土地价格也是从每一亩一百万变成一千万，再变成两千万也是十倍十几倍的涨幅。当一个地方有三年、五年翻一番，二十年翻四番的趋势存在的时候，所有的房地产商都会囤房。那么造了房子卖不掉，过个五年就涨价了，都会囤地炒地。所以大家都不怕库存，不怕规模，然后就拼命的融资贷款。这个规律是前面二十年的温床给宠出来的，给惯出来的。
第八，城市改造的天花板，危旧房的改造，城市旧城的改造、基础设施的建设大规模的也差不多了，没有这个需求了。
第九，配套设施的天花板，城市的学校、医院建设也到头了。现在大学过剩了，在一九八零年，大学生在校生的占地人均只有十平方米。教育部当时定了个制度，大学在校生人均用地五十平方米，现在整个中国的大学建设也到头了。
