2022-09-11 09:35:29
2022年以来，房地产市场的主基调一直是“保房交付”，不少城市和地区纷纷出台房地产救市政策。从房价走势看，整体房价走势大多平稳，不少城市和地区房价也出现下跌。据统计，2022年上半年房价均价为9700元/平方米。虽然低于2020年和2021年的平均房价，但整体水平还是比较高的，依然接近万元大关。更重要的是，今年上半年，65个监测热点城市的平均房价超过1.6万元。如此高的房价严重偏离了居民的正常收入水平，这也说明目前楼市处于泡沫之中。正如保监会主席郭树清曾经对房地产行业的评价：房地产行业是我国金融风险最大的“灰犀牛”！
为什么房地产行业被戏称为灰犀牛？根本原因是房地产板块的金融属性很强，杠杆率很高。针对当前房价高企的问题，央行原副行长吴晓玲在清华大学的一次演讲中也表示，让人们享受泡沫、为退潮做准备的日子已经不多了。是每个国家和每个人，要面对的现实。过去很多人不同意吴总的警告，但随着这两年房价的下跌，卖房越来越难，越来越多的人开始明白吴总为什么这么说。此外，针对房地产行业存在的金融问题，中央媒体经济日报发表的《防范系统性金融风险守住底线》一文明确指出：一方面，保护底线另一方面，通过防范金融风险的发生，要防范重点领域风险，主要是房地产。显然，房地产存在泡沫，但泡沫还没有破灭。
面对如此高昂的房价，很多人的正常生活受到了影响，尤其是对于长期计划在城市落户的年轻人来说，买房是人生进入下一阶段的第一步。如今，房屋不仅与人们的爱情婚姻息息相关，还与儿童教育、公共卫生等社会福利息息相关，使房屋成为人们生活中的必需品。由于房价高企，人们的财富纷纷流入房地产领域，据央行统计，70%的城市家庭财富集中在房地产固定资产上。但居民负债也集中在房市，房市杠杆率高，财务上比过去更金融，不存在泡沫风险的说法可能是谎言。
从明年开始，你是否应该为资产泡沫破灭做准备？
如前所述，高房价让人们背负了很多债务，一旦房地产泡沫破裂，最终会影响到只需要它的购房者。房价下跌，房屋贬值，必然会减少人们的财富，这对于只需要一个家，集资买房的购房者来说，这可不是什么好消息。那么，我国的房地产泡沫结束了吗？我们一起来看看这个问题：
首先，很明显，我国目前的房价已经严重偏离了居民的正常收入水平。原因很简单：国际上都是用平均房价收入比来判断房价的。平均房价/收入比是房价总额除以家庭年收入的值。平均房价/收入比越高，房价越高，反之亦然。国际上，合理的平均房价收入比在3-6之间。2020年，我国前100名城市的平均房价收入比达到9.2，前70名城市的平均房价收入比达到13.3.也就是说，我国70个大城市的居民如果要买房，需要全家不吃不喝地工作13.3年。在北京、上海和深圳等主要城市，买房需要数十年的收入。
然后是房市的负债率，相比房价高的问题，房市的高负债率更为严重。据统计，截至2021年底，我国宏观杠杆率为272.5%，国内部门杠杆率为72.2%。国内部门杠杆率是多少？事实上，是家庭债务/名义GDP，2020年底仅为59.1%。当然，债务不是居民住房信贷，住房开发债务占一半以上。在大地产商中，万亿债务并不多，恒大、碧桂园的债务都在2万亿左右。据克瑞地产研究院发布的统计数据显示，2022年负债率超过100%的房企有很多，如阳光城（166.59%）、中交地产（211.4%）、富力地产（ 123.3%))、保利地产集团(103.83%)、首开股份(142.76%)。显然，目前房企的负债率很高，整个房地产板块的负债率一直保持在较高的水平。
最后，还有住房盈余。虽然很多人还没有住房，但我国的一般住房资源已经过剩。央行公布的数据显示，目前我国96.86%的城镇家庭拥有住房，平均1.5套以上，其中超过41.5%的城镇家庭拥有2套以上。显然，并不是市场上的房子缺乏，而是很多房产掌握在少数人，也就是投资者手中。这些投资者中有的投资了出租物业，有的直接腾出了房子。根据西南财经大学2017年房屋空置率调查数据，我国城镇房屋整体空置率在20%左右，已经是非常高的水平。
从以上三点可以看出，我国房地产市场确实存在泡沫，这是不可否认的。当然，目前这种泡沫还在控制之中，但大家需要注意的是，房子不是稀缺资源，是不可再生资源，所以房子比不上黄金。房子虽然是金融财产，但只是暂时的，是经济发展的一个过渡阶段。未来一旦开征房产税，房子不仅会给老百姓带来财富，也会成为老百姓的负担。人们。随着房市两大信号的出现，房价未来走势逐渐明朗，与其在泡沫破灭时后悔，不如提前做好泡沫破灭的准备。
信号一：“不投机”可能成为永久性监管政策。 “房住不炒”是当前调控房地产市场政策的结果，对房地产行业的影响是非常长远的。房子是供人居住的。虽然这些房子有金融财产，但最终这些房子是供人们居住的。如果没有人买房，无论房子的负成本还是与房子相关联的多少好处，都将毫无用处。目前，我国一般住房资源已经过剩，人们的住房拥有率越来越高。
信号2：住房预期大幅下降，快速增长已成为过去。目前，房地产市场各项政策围绕“稳房价、稳价格、稳预期”展开，即当前的地价和房价都在可控范围内。从近两年的土地拍卖市场来看，土地价格整体下降幅度较大，有利于房价的降低。至于房价，由于目前房市存量很高，房子不好卖，降价促销成为当前房市的主基调。最后，对房价的预期不再是房价会继续上涨，现在大部分人开始对房价持悲观态度。在房地产投资规模上，现在的预期要低得多。截至6月，上半年房地产开发投资下降5.4%，新房开工面积下降34.4%。
总结：从以上两个迹象来看，未来人们对住房的需求将逐渐减少，房地产板块的规模也将逐渐缩小。也就是说，房地产业将不再像过去那样快速发展，不仅政治不支持，人们的住房需求也无法支持房地产业的快速发展。目前，房地产市场调控政策以维稳为主，通过缓慢挤压泡沫，实现房地产板块软着陆。总体而言，房屋正在慢慢回归住宅物业，房屋不再适合公共投资。
