2022-09-11 09:42:21
2022年下半年，楼市“抛售潮”已然开始，未来房价何去何从？
前一段时间我们一直在讨论未来房子会如何？从2020年开始，我国对房地产行业开始了密集的调控，可以说从某种程度上遏制了房价的不正常上涨。同时受到国际和国内双重压力的影响，楼市的转变可以说是跌宕起伏，尤其是这两年全球范围的疫情危机持续影响着各行各业，房地产首当其冲。
说到房子，我们中国人对房子有着难以割舍的情怀，就像早期人们对土地的钟爱一样。生活在农村的人们努力地赚钱盖房，盖好房子。而步入城市生活圈的人则是努力地买房，即使掏空了几代人的积蓄，哪怕是负债累累也要拥有自己的房子，伴随经济的发展我国的房价前些年也是如火箭般的速度飞涨。
为什么我国的老百姓都热衷于买房呢？
一是、我国人民对房子特别的情怀，都希望自己拥有一个稳定的“家”；
二是、房子不仅仅能够满足自己的居住需求，同时作为一种保值的资产在过去的一段时间里，确实是不错的投资项目，动辄翻一倍甚至是几倍的回报收益，真的气死了大部分其他领域的“投资客”，之前我们就看到过部分上市企业面临经营困难，靠炒饭却赚得盆满钵满，甚至很多实体企业放弃本身项目投入炒房大军，确实值得思考。
三是、房子的附加属性绑架了购房者，例如结婚、落户、就医、子女上学等等，没有房子在城市中就如同无根的“浮萍”，你永远是城市的“临时工”。虽然说我们也可以在城市中选择租房，但是我国绝大多数的城市没有稳定的租住房源，随时可能因为房东的各种变化而面临搬家，你不敢购置太多的个人物品，不能装修，甚至不能安装空调等等。极不安定的租住关系，也迫使很多人想方设法地拥有一套属于自己的房子。
四是、投资体系不健全，也致使很多人只能选择投资房地产。在我国普通的老百姓赚了钱，除了存款，投资渠道相对比较少。虽然我国也拥有庞大的资本市场，例如股市、债券、或是基金，早期的股市股民的选择相对较少，同时绝大多数的上市公司很少结算红利，只能通过买卖来获得收益，对于不太专业的股民而言，大多数都是“韭菜”的命，除去国债外，多数的企业债券信息透明度就值得思考了，对于基金又有多少投资者能够获得收益呢？尤其是过去疯涨的房价，绝对是眯着眼睛都可以赚钱的傻瓜投资模式，对比更加坚定了老百姓买房的热情。
房地产方向急转，房产投资不再是“香饽饽”
过去房地产投资确实是极好的投资项目，哪怕你是贷款买房都能赚钱。但是没有一成不变的市场，过去的香饽饽可能成为“烫手的山芋”
从2021年开始，受政策和经济环境多方面影响，我国的房地产市场就出现了急转弯的现象，可以说量价齐跌，全国平均房价从最高1.1万元每平米，到今年的5月份均价只有9800元每平米，虽然看起来降价的幅度不是很大，部分城市房价相对稳定，甚至个别城市还有涨幅，但是大部分的城市房价降幅惊人。以环京地产为例，如固安、燕郊、香河、大厂、涿州等，价格几乎跌回了7年前，固安房价历史最高点是3万元，“现在价格是9000元-11000元每平方米，缩水近6成。其他城市价格浮动也是非常大，燕郊就曾多次爆出“房子免费送”，只要缴纳剩余贷款就行，可见这些城市的房价跌幅之大。
同时，从2021年下半年开始，针对地产界我们听到一起又一起的“暴雷”事件，尤其是全国知名房企身陷泥潭，华夏幸福2020年12月首次承认52亿债务逾期，负债规模约2600亿；恒大2021年12月正式宣告暴雷，负债规模约2万亿；富力2021年12月7亿美元债展期，负债规模约3000亿，宣告暴雷；融创2022年3月美元债展期，负债规模约1万亿，宣告暴雷；世茂2022年3月公告60亿信托展期，负债规模约4000亿，宣告暴雷。据有关数据统计暴雷房企债务规模高达6.8万亿。在这些房企频频暴雷背后，我们看到的是2021年房企的销售数据下滑惊人，30座重点城市的新房销售同比下跌了47%，可以说几乎是拦腰折断。
一方面，是房企陷入危机，新房销售怪招频现，打折促销已成常态，送装修、买房送土猪、小麦抵首付等等花样齐上阵，曾经万人连夜排队购房的历史一去不复返了，曾经房企是“大爷”，现在是风向急转。
另一方面，二手房也急着来排队，在今年上半年，二手房的“抛售潮”汹汹来袭，不仅三四线城市二手房放量，一二线城市二手房也是疯狂站台，当然这种现象绝对不是“雷阵雨”，预计今年下半年这种事态还会持续增量。
为什么今年的“抛售潮”来势汹汹？
第一、 调控政策持续影响，市场经济方向转变
针对于我国的房地产市场，从国家政策层面“房住不炒”的基本方向不会改变，房产泡沫已经影响到国家的整体发展，过去以房地产为龙头的产业发展趋势已经开始转变。仅2021年，国内各地的房地产调控政策高达651次。如此密集的调控政策收效也是非常显著，全国房价绝大部分停止上涨，并且大部分城市房价开始呈现稳中有跌的趋势，作为投资属性的房产已经失去了盈利的的可能性，对于投机客能够及时止损已经是最好的选择。此时不跑，更待何时！
第二、市场经济萎缩，套利变现实属无奈
过去二十年间，之所以我国的房地产价格节节攀升，源于我国经济的高速发展。这几年我国国内经济受国际环境和疫情影响非常巨大，很多的行业和企业深受影响，甚至有很多企业已经举步维艰。企业尚且如此，无论是企业老板还是从业者收入也是影响巨大。
除去专业“炒房客”，在我国还有很大一批拥有多套住房的购房者，曾经作为投资保值的房地产，随着房价下滑，资产缩水严重；另一方面当这批拥有多套住房的购房者收入受到影响，甚至有些人还通过贷款持有房产，那么当经济不景气时，压力巨大，急忙抛售变现也是无奈之举。
第三、 房地产供需结构转变，未来市场不及预期
过去二十多年，我国房地产行业经历了野蛮的成长过程，伴随着城市“三年大变样”“大拆迁”，不仅催生了一批又一批的“拆迁富”，更是不断的推动了房价的上涨，更重要的是国家的推动的城市化进程，将大部分农村人口转变为城市人口，极大的造就了楼市的巨大市场。经过近三十年，可以说楼市已经掏空了绝大多数普通老百姓的钱袋子，并且背负了巨额的债务，不客气地说全民负债的今天，都是房子惹的祸。
据有关资料显示，我国的城镇化率已经达到65%，也就意味着农村向城市输送的人口潜力已经很小，同时我国96%的家庭拥有一套房子，41.5%的家庭拥有二套以上房子。并且资料显示，我国的住房空置率就达到21.4%，而城镇里的空置住房数量大约有1.1亿套，足够3-4亿人居住。从数据上我们可以看出，未来我国的房地产市场已经处于饱和状态，对于绝大多数的购房者而言，未来可能就是改善型住房的调换问题。
当然，各个城市的房企还在不断地建房，未来房地产市场不仅是新房入市问题，更为严峻的是二手房从新投放市场，那么楼市的发展就更加严峻。对于拥有多套住房的人，能够及时止损，快速变现才是明智之举。
未来房价趋势如何？
从以上数据分析，我们不难想象，未来房价下跌已成必然趋势，因为任何产品的价格走势都离不开供需关系的变化，当供大于求的时候，价格必然下跌。
而且，房价下行趋势已经显现，而这一趋势必然加速新房和二手房的价格竞争，此趋势已经不是哪一个地产商或个人能力能够扭转的。当然，从整体趋势上确实是如此的，但是也不排除一些具有潜力的城市和具有竞争优势的城市房价有上涨的可能性，毕竟我国各地经济发展水平差异巨大，资源集中的城市价格有所上涨也是可能的，但是未来价格浮动不会太大；对于绝大多数城市下跌已是必然。
根据国家统计局2022 年 5 月 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示：
2022 年 5 月份 70 个大中城市中，商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓。 5 月份 70 从新建商品住宅房价指数来看，新建商品住宅上涨城市数量 25 个，持平城市 2 个，下跌城市 43 个。从涨跌幅情况来看，70 城平均跌幅为 0.17%。
二手房市场却依旧保持降温态势，房价呈持续下跌趋势。5 月70 个大中城市中 上涨城市数量为 15 个，下跌城市 53 个，持平城市 2 个。从涨跌幅情况来看，70 城二手住宅价格环比下跌 0.39%。
从以上数据上我们看到的就是最真实的房产市场变化，房价整体下跌趋势明显。
经济基础，影响房价走势
上面我们看到的是全国70大中城市房价变化，同时受疫情影响，我国国内的经济受损严重，各个企业层面影响也是非常巨大。2020我们措手不及，2021我们艰难支撑，2022我们必须咬牙坚持！
大厂裁员、小微企业倒闭，降薪、裁员已经不是新闻，疫情影响的不仅仅是我们的生活状态，更直接地影响了我们的钱袋子！收入降低，消费就会降级，这是必然结果。
没钱拿啥买房？
房地产的投资赚钱的历史已经过去，未来随着房地产税的普及，我们必须认清国家“房住不炒”政策的意义，让我们对房地产也回归到其本身的属性和价值。未来房价下跌已是既定事实，当受国家政策影响，维稳是关键，所以房价会稳中有降。
