2022-09-16 20:09:06
16日上午，国家统计局发布了2022年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从数量上看，70城中，新房、二手房销售价格环比下降城市分别有50个和56个，下降数量均创下2022年单月之最。同比方面，有49个城市的新房销售价格、61个城市的二手房销售价格出现同比下降，这意味着，这些城市的房价跌回了一年前。
业内人士称，8月的房地产市场延续了7月份的态势，继续表现出降温姿态，这与市场反馈相吻合，需要警惕市场进一步降温。
下降数量创年内之最 49城新房价格跌回一年前
今年6月，房地产市场出现探底回升的迹象，据国家统计局数据，当月70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和21个，比上月均增加6个。但这种走势未得到延续，到7月，房价环比上涨的城市数量有所减少。
8月份，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市分别仅剩19个、13个，持平的分别有1个。房价环比下降的数量占据多数，分别为50个和56个，比7月分别增加10个和5个。梳理数据发现，8月新房、二手房价格环比下降的城市数量，创下了2022年以来单月之最。
同比数据上，8月，新建商品住宅销售价格同比下降城市有49个，比上月增加1个；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，个数与上月相同。这也意味着，70城中，有49个城市的新房销售价格、61个城市的二手房销售价格，跌回了一年前。
整体看，易居研究院根据简单算术平均计算，8月70城新建商品住宅价格环比下降0.3%，同比下降2.1%，同环比跌幅均有扩大；二手住宅销售价格环比下降0.4%，同比下降3.3%，同环比跌幅均略有扩大。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，房地产市场在6月冲高一波后，7、8月的交易行情变差，加上本身就是淡季，使得市场继续降温。
据国家统计局15日发布的另一组数据，今年1-8月，全国商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。单看8月数据，当月商品房销售面积9712万平方米，销售额10107亿元，虽然均有20%左右的同比跌幅，但比7月的数据略高。严跃进称，最近几个月房地产销售数据普遍都有两成左右的同比跌幅，整体处于盘整阶段。
京沪市场表现亮眼 二三线城市持续降温
分城市看，8月，没有一个城市新房、二手房销售价格的环比涨幅超过1%。一线城市的价格涨幅虽然保持了正向增长，但涨幅回落，二三线城市则出现降幅扩大。
新房销售价环比涨幅第一的是上海，为0.6%。过去两三年来，上海新房销售价格的环比涨幅均保持了正向增长或持平，没有出现过负增长，今年6-8月的环比涨幅分别为0.5%、0.5%、0.6%，涨幅均居70城前列。二手房方面，上海今年6-8月的环比涨幅分别为0.2%、0.8%、0.6%，其中8月份环比涨幅位居70城第二位。
据上海链家研究院的监控数据显示，8月上海共成交新建商品房10013套，环比下降5%，同比增长22%；成交二手房1.9万套，环比下降3%，同比增长11%。该机构认为，随着“老房子”出售、腾挪出“房票”和资金，上海改善需求有望持续释放。此外，链家每周的新增客源和带看客户量也比较稳定和充裕，市场尚未出现疲软的迹象。叠加成交周期缩短的趋势，目前市场依然有一定的韧性来迎接即将到来的“金九银十”。
8月份，北京新房、二手房的销售价格均保持环比正增长，分别为0.4%、0.2%。广深两市销售价格出现下降，广州新房、二手房销售价格分别环比下降0.2%、0.1%，深圳分别环比下降0.4%、0.5%。
58安居客房产研究院分院院长张波对中新经纬分析，一线城市保持了较好的市场表现，尤其是京沪两地更为突出，一二手房均呈现上涨态势，而且还是两地并未有大力度宽松政策出台的背景下实现的，显示出城市基本面对于楼市的支撑力度较强。从京沪两地的实际表现看，中高端改善型房源的去化速度明显加快，改善需求入场的速度快于预期。
二三线城市出现了分化，其中，长三角区域表现亮眼。8月份，南京新房、二手房销售价格分别环比上涨0.4%、0.7%，二手房的环比涨幅位居70城第一位。杭州、宁波、合肥、无锡的新房销售价格涨幅也处于前列。另外，近几个月价格涨幅明显的成都，8月份新房、二手房销售价格分别环比上涨0.4%、0.6%，涨幅均居前列。
张波称，不同城市群之间的差异不断扩大，长三角市场保持了一定韧性，东北区域面临一定压力，沈阳、长春、哈尔滨、大连的二手房价全面下滑。另外部分城市受到疫情影响，市场出现一定波折，预计后期会有一定回调空间。
市场预期不足 供需两端发力
对于当前市场表现，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，量价下行代表市场修复停滞，市场预期不足是根本原因。经济下行压力、疫情反复、极端天气等外部环境为市场带来更多不确定性，进一步加重了市场观望情绪。
中原地产首席分析师张大伟认为，多因素导致当前市场整体表现不佳。一是，季节性因素，6月是开发商推盘高峰期，购房者数量也较多，7、8月会进入淡季；二是，市场上出现的楼盘烂尾或停工现象，让购房者越来越谨慎，特别是在二三线城市；三是，一线城市没有明显的楼市宽松政策，二三线城市的宽松政策作用不大；四是，疫情的零星出现影响了市场交易。
展望后市，许小乐称，供需两端支持性政策的进一步优化和落地，是改善市场预期的关键。例如，需求端限购限贷政策的全面优化，最大限度的释放购房需求；供给端保交楼纾困基金的灵活快速落地，使得保交楼有实质性进展。
“未来房价走势，取决于供给端的风险事件能否缓解，以及需求端的政策力度。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，供给端的冲击能否止住，主要是风险事件要加快处置。需求端提振信心的关键，一方面在于供给端能否释放出好消息，另一方面在于能否降低疫情对收入、就业及未来预期的担心。
张大伟表示，8月份，一二线城市的房地产市场进一步降温，市场期待出现更多宽松政策，“近段时间逐渐开始出现强二线城市调整限购政策，这代表新一轮政策正在升级。”
